土地を売った時にかかる税金（譲渡所得税）
2025年時点において、土地を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」として所得税と住民税が課税されます。この税金は売却で利益が出た場合のみ課税され、損失が出た場合は課税されません。
国税庁によると、譲渡所得は他の所得（給与所得等）と分けて計算する「分離課税」の対象です。
この記事のポイント
- 譲渡所得税の計算式は「売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得、譲渡所得×税率」
- 所有期間5年超で税率が半減（短期39.63%→長期20.315%）
- 所有期間の判定は「売却年の1月1日時点」で行う（取得日から売却日までの期間ではない）
- 3000万円特別控除・10年超所有軽減税率等の節税特例を活用できる場合がある
- 確定申告は売却翌年の2月16日-3月15日が期限
土地売却でかかる主な税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | 課税対象・内容 | 税率・目安額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（所得税） | 売却益 | 長期15%・短期30% |
| 譲渡所得税（住民税） | 売却益 | 長期5%・短期9% |
| 復興特別所得税 | 所得税額 | 2.1%（2037年12月31日まで） |
| 印紙税 | 売買契約書 | 1-6万円（軽減措置適用時） |
| 登録免許税 | 所有権移転登記 | 契約により売主負担の場合あり |
（出典: 国税庁）
譲渡所得税の計算方法（3ステップ）
ステップ1: 譲渡所得の計算
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
国税庁によると、各項目の定義は以下の通りです。
売却価格（収入金額）
- 土地の売却で得た金額の総額
- 手取り金額ではなく、買主が支払った総額
取得費
- 土地を購入したときの価格
- 購入時の仲介手数料、測量費、登記費用等
- 不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用可能
譲渡費用
- 売却のために直接要した費用
- 仲介手数料、測量費、解体費、印紙税等が該当
- 修繕費・固定資産税・引越費用は含まれない
ステップ2: 課税譲渡所得の計算
特別控除がある場合は、譲渡所得から控除額を差し引きます。
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除額
主な特別控除:
- 居住用財産の3000万円特別控除
- 公共事業等のための収用（5000万円控除）
ステップ3: 税額の計算
課税譲渡所得に税率を乗じて税額を算出します。
税額 = 課税譲渡所得 × 税率
税率は所有期間により異なります（詳細は次の章で解説）。
所有期間と税率の関係（短期・長期の違い）
所有期間の判定基準
所有期間の計算は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得日から売却日までの期間ではない点に注意が必要です。
判定例
- 取得日: 2019年4月1日
- 売却日: 2024年5月1日
- 判定: 2024年1月1日時点で4年9ヶ月 → 短期譲渡所得
判定例（売却時期をずらした場合）
- 取得日: 2019年4月1日
- 売却日: 2025年1月以降
- 判定: 2025年1月1日時点で5年9ヶ月 → 長期譲渡所得
税率の違い
所有期間により税率が約2倍異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
（出典: 国税庁（長期譲渡所得）、国税庁（短期譲渡所得））
復興特別所得税は東日本大震災の復興財源として、2037年12月31日まで所得税額の2.1%が上乗せされます。
10年超所有の自宅には軽減税率
所有期間が10年を超える自宅（マイホーム）を売却した場合、さらに有利な軽減税率が適用されます。
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10%＋住民税4%＋復興特別所得税0.21%） |
| 6000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡所得の税率） |
（出典: 国税庁）
主要な節税特例
居住用財産の3000万円特別控除
自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
国税庁によると、主な適用要件は以下の通りです。
適用要件
- 自己が居住していた住宅・土地であること
- 住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却前年・前々年にこの特例を適用していないこと
- 売主と買主が親族等の特別な関係でないこと
- 所有期間は不問（1年未満でも適用可能）
土地のみの売却でも適用可能なケース
- マイホームの建物を取り壊した後、1年以内に売買契約を締結
- 取り壊しから売買契約まで、土地を賃貸や事業に使用していない
この特例を適用すれば、譲渡所得3000万円以下の場合は税金がゼロになります。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超える自宅を売却した場合、課税譲渡所得6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されます。
重要: この特例は3000万円特別控除と併用可能です。
併用例
- 譲渡所得: 5000万円
- 3000万円特別控除を適用 → 課税譲渡所得: 2000万円
- 2000万円に14.21%の軽減税率を適用 → 税額: 約284万円
通常の長期譲渡所得（20.315%）なら約406万円なので、約122万円の節税になります。
買換え特例
自宅を買換えた場合、売却時の課税を次の売却まで先送り（繰延べ）できる制度です。
注意: 3000万円特別控除とは併用不可です。どちらか有利な方を選択する必要があります。
取得費が不明な場合の対処法
概算取得費（売却価格の5%）
相続した土地等で購入価格が不明な場合、国税庁の特例により、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
例
- 売却価格: 3000万円
- 概算取得費: 3000万円 × 5% = 150万円
実額との比較
ただし、実際の取得費より不利になることが多いため注意が必要です。
比較例
- 売却価格: 3000万円
- 実際の取得費: 2000万円の場合
- 実額: 譲渡所得 = 3000万円 - 2000万円 = 1000万円
- 概算: 譲渡所得 = 3000万円 - 150万円 = 2850万円
- 差額: 1850万円（税額で約376万円の差）
書類を探す重要性
以下の書類があれば実額の取得費を証明できます。
- 売買契約書・領収書
- 通帳記録（購入時の振込記録）
- 登記簿の抵当権設定額（購入価格の推定に使用）
見つからない場合でも、税理士に相談することで他の証拠で立証できる可能性があります。
確定申告の手続きと期限
確定申告の期限
土地売却で利益が出た場合、売却した翌年の2月16日-3月15日に確定申告が必要です。
期限を過ぎると以下のペナルティが発生します。
| ペナルティ | 内容 |
|---|---|
| 無申告加算税 | 納税額の15-20% |
| 延滞税 | 年率7.3-14.6% |
（出典: 国税庁）
必要書類
確定申告時に必要な書類は以下の通りです。
基本書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
添付書類
- 売買契約書のコピー（売却時・取得時）
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
- 特別控除を適用する場合: 住民票の除票、建物の取り壊し証明書等
e-Tax・郵送での申告
国税庁の確定申告書等作成コーナーでオンライン作成が可能です。e-Taxで電子申告すれば、自宅から提出できます。
郵送の場合は、所轄税務署宛に簡易書留で送付します。
還付申告（損失が出た場合）
売却で損失が出た場合、確定申告は義務ではありません。ただし、特定の居住用財産の譲渡損失は、一定要件を満たせば給与所得等と損益通算し、さらに翌年以降3年間繰越控除が可能です。
還付申告は5年間遡及可能なため、過去の損失も申告を検討する価値があります。詳細は税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
土地を売った時の税金は譲渡所得税（所得税+住民税）で、計算式は「売却価格-取得費-譲渡費用=譲渡所得、譲渡所得×税率」です。
税率は所有期間により大きく異なり、短期譲渡所得（5年以下）は39.63%、長期譲渡所得（5年超）は20.315%です。所有期間の判定は「売却年の1月1日時点」で行うため、売却時期を慎重に検討することで税率を抑えられる場合があります。
3000万円特別控除、10年超所有軽減税率等の節税特例を活用すれば、税額を大幅に抑えることができます。ただし、特例を適用するには売却翌年の確定申告が必須です。
取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）を使用できますが、実際の取得費より不利になるため、購入時の書類を保管しておくことが重要です。
次のアクション
- 所有期間を確認し、長期譲渡所得になるか判定
- 取得費・譲渡費用の証拠書類を整理
- 3000万円特別控除等の適用要件を確認
- 税理士に相談して正確な税額を把握
税制は年度により変更される可能性があるため、最新情報は国税庁や税理士にご確認ください。