しみけん氏の不動産投資トラブルとは？2025年2月に話題
不動産投資に興味がある方の中には、著名人の投資事例を参考にしたいと考える方も多いのではないでしょうか。
この記事では、2025年2月に話題となったしみけん氏の不動産投資トラブルを事例に、満室詐欺の手口、不動産投資のリスクと回避策、初心者向けの基本的な手順を、不動産業界の公開情報を元に解説します。
不動産投資を検討している方でも、リスクを正しく理解し、失敗を避けるための知識を身につけることができます。
この記事のポイント
- しみけん氏は2024年12月に新潟の1棟アパート（約1,800万円、利回り13.5％）を購入契約したが、決済前日に8部屋中4部屋の退去通知を受けトラブルに
- 満室詐欺は物件を一時的に満室に見せかけて売却し、決済後に入居者が一斉退去する詐欺手法
- 不動産投資の最大リスクは空室リスク（家賃収入がゼロになり、ローン返済が負担に）
- 現地確認（デューデリジェンス）と専門家（宅建士、弁護士等）への相談が必須
- 初心者はワンルームマンション投資から始めると、少額資金でリスクを抑えられる
満室詐欺の手口と典型的なパターン
(1) 満室詐欺とは何か（定義と仕組み）
弁護士ドットコムによると、満室詐欺とは、物件を一時的に満室に見せかけて売却し、決済後に入居者が一斉退去する詐欺手法です。
売主は高利回りを装って買主を誘い、決済後に入居者が退去することで、買主が空室リスクを負うことになります。
満室詐欺の典型的な手口として、決済直前の大量退去通知があります。
(2) 決済前日の大量退去通知という典型的手口
楽待によると、しみけん氏のケースでは、決済前日に「入居者がほぼ全員退去予定」と通知されました。
このタイミングで通知されると、買主は契約解除を検討する時間が限られ、決済を進めざるを得ない状況に追い込まれます。
しみけん氏は最終的に契約を解除しましたが、約100万円の損失を被りました。
(3) 架空契約や高利回り物件の罠
満室詐欺の手口には、架空契約（実際には存在しない入居者の契約書を作成）や、築古物件・不人気エリアで一時的に満室にして高利回りを装うケースがあります。
架空契約とは、実際には存在しない入居者の契約書を作成して満室を装う手法です。
高利回り物件（しみけん氏のケースは13.5％）は魅力的に見えますが、リスクが高い可能性があるため注意が必要です。
しみけん氏が体験したトラブルの詳細（契約から解除まで）
(1) 新潟の1棟アパート購入契約（利回り13.5％）
楽待によると、しみけん氏は2024年12月に新潟の1棟アパート（約1,800万円）を購入契約しました。
利回り13.5％、8部屋中6部屋が入居済みという条件で、一見すると魅力的な物件に見えました。
利回りとは、投資額に対する年間収入の割合です。
(2) 決済前日の退去通知（8部屋中4部屋）
決済前日に、8部屋中4部屋の入居者が退去予定であると通知されました。
このタイミングでの通知は、満室詐欺の典型的なパターンとして、城都不動産でも指摘されています。
決済とは、不動産売買の代金支払いと所有権移転を行う手続きです。
(3) 契約解除と損失額（約100万円）
城都不動産によると、しみけん氏は最終的に契約を解除し、違約金は免除されましたが、約100万円の損失を被りました。
弁護士などの専門家チームで対応した結果、契約解除が認められましたが、調査費用・弁護士費用等が発生しました。
不動産投資のリスクと回避策（初心者向け）
(1) 空室リスク（不動産投資の最大リスク）
RENOSYによると、不動産投資の最大リスクは空室リスクです。
入居者が見つからず家賃収入がゼロになり、ローン返済が負担になります。
空室リスクとは、入居者が見つからず家賃収入がゼロになるリスクです。
立地選び、管理会社選び、保険加入でリスクを軽減することが可能です。
(2) その他のリスク（家賃下落、災害、金利上昇、修繕）
不動産投資には、空室リスク以外にも以下のようなリスクがあります。
| リスク種類 | 内容 |
|---|---|
| 家賃下落リスク | 築年数が経過すると家賃相場が下落する可能性 |
| 災害リスク | 地震・火災等で物件が損傷するリスク |
| 金利上昇リスク | ローン金利が上昇すると返済額が増加 |
| 修繕リスク | 経年劣化により修繕費用が発生 |
(3) デューデリジェンス（物件調査）の重要性
デューデリジェンスとは、不動産投資前の物件調査・精査のことです（現地確認、入居者確認、収支確認等）。
城都不動産では、しみけん氏のケースを分析し、デューデリジェンスの重要性が強調されています。
現地を実際に訪問して物件を確認し、ノールック（現地確認なし）での購入は避けるべきです。
不動産投資を始める際の基本的な手順と注意点
(1) 不動産投資の基本的な始め方（知識習得・資金計画）
武蔵コーポレーションによると、不動産投資を始める前に、以下の準備が必要です。
- 知識習得: 書籍を読んだり複数のセミナーに参加して十分な知識を身につける
- 資金計画: 自己資金とローン借入額を明確にする
- 投資目的の明確化: 短期売却か長期保有か、キャッシュフロー重視か資産価値重視か
不動産ポータルサイトで市場を確認してから不動産会社を訪問すると、相場感を掴めます。
(2) 初心者におすすめの投資スタイル（ワンルームマンション）
武蔵コーポレーションによると、初心者はワンルームマンション投資から始めると、少額資金で始められリスクを抑えられます。
ワンルームマンション投資とは、初心者向けの投資スタイルで、少額資金から始められます。
一棟物件（しみけん氏のケース）は高額で空室リスクも高いため、経験を積んでから挑戦することが推奨されます。
(3) 専門家への相談と現地確認の重要性
不動産投資では、複数の不動産会社や専門家（宅建士、弁護士、税理士、ファイナンシャルプランナー等）から情報を収集し、比較検討することが重要です。
現地を実際に訪問して物件を確認し、ノールック（現地確認なし）での購入は避けてください。
ノールックとは、現地を訪問せずに物件を購入することで、リスクが高いです。
まとめ：不動産投資で失敗しないためのポイント
しみけん氏の不動産投資トラブルは、2025年2月に話題となった満室詐欺の事例です。決済前日に8部屋中4部屋の退去通知を受け、約100万円の損失を被りました。
満室詐欺は、物件を一時的に満室に見せかけて売却し、決済後に入居者が一斉退去する詐欺手法です。高利回り物件には注意が必要です。
不動産投資の最大リスクは空室リスクです。デューデリジェンス（現地確認、入居者確認、収支確認）と専門家（宅建士、弁護士、税理士等）への相談が必須です。
初心者はワンルームマンション投資から始めると、少額資金でリスクを抑えられます。
不動産投資を検討されている方は、しみけん氏のケースを教訓に、十分な知識習得と慎重な物件調査を行ってください。
※本記事は情報提供を目的としており、投資助言ではありません。実際の投資判断は専門家にご相談ください。本記事の情報は2025年2月時点のものです。