「京都のマンションは買わない方が良い」と言われる5つの理由
京都市でマンション購入を検討する際、「買わない方が良い」という意見を耳にすることがあります。この背景には、京都特有の規制や市場環境が関係しています。
この記事のポイント
- 景観規制により建て替え時の制約が大きく、費用増大や計画否認のリスクがある
- 新築マンション価格は過去9年で49.1%上昇、2024年は30.6%の急上昇と異常な高騰が続く
- 観光地エリアは騒音・ゴミ問題のリスクが高く、居住環境の質が低下する可能性
- 一方で、歴史的価値やリニア開通予定など将来性の高い側面もある
- エリア選定と慎重な物件選びにより、成功する可能性もある
(1) 景観規制による建て替え時の制約と費用増大リスク
京都市は歴史的な街並みを保護するために厳しい景観規制を設けています。建物の高さは31m（10階）まで、外観デザイン、色彩、素材にも細かい制限があります。
これにより、将来マンションを建て替える際には以下のリスクが発生します。
- デザインの自由度が低い: 希望するデザインが規制により否認される可能性
- 建築費用の増大: 規制に適合する特殊な素材やデザインが必要になり、費用が高額化
- 計画の遅延: 行政との調整や住民合意に時間がかかる
(2) 価格高騰（過去9年で49.1%上昇・2024年30.6%急上昇）
京都府の新築マンション価格は異常なペースで高騰しています。
| 期間 | 価格上昇率 | 比較 |
|---|---|---|
| 過去9年 | 49.1%上昇 | 20年前は2,000万円台だったが現在は2倍・3倍に |
| 2024年 | 30.6%急上昇 | 大阪府4.3%、大阪市15.3%を大きく上回る |
| 2023年平均 | 5,720万円 | 5年間で約2,000万円上昇 |
（参考: 長谷工マンションプラス）
この急激な価格上昇は、将来的な下落リスクも抱えています。金利上昇や経済情勢の変化により、購入時より価格が下がる可能性も考慮すべきです。
(3) 観光公害（騒音・ゴミ・混雑問題）
京都は世界的な観光地であり、観光客の増加により地域住民の生活環境が悪化する「観光公害」が問題になっています。
具体的な問題:
- 騒音: 観光客の話し声、深夜の騒音（宿泊施設周辺住民の37%が困っていると回答）
- ゴミ: 路上へのゴミの放置、分別の不徹底
- 混雑: 道路や公共交通機関の混雑、交通渋滞
特に東山区・中京区など観光地周辺エリアでは、これらの問題が深刻です。居住目的でマンションを購入する場合、観光地エリアは避けた方が良いでしょう。
(4) 自然災害リスク（盆地特有の地震・液状化リスク）
京都は盆地で地下水位が高いエリアがあり、液状化リスクが他地域より高いとされています。液状化とは、地震発生時に地盤が液体状になり、建物が傾いたり沈んだりする現象です。
マンション購入前には、以下の確認が必要です。
- 液状化リスクマップ: 京都市が公開するハザードマップで該当エリアを確認
- 地盤調査報告: 販売時に提供される地盤調査の結果を確認
- 耐震性能: 新耐震基準（1981年以降）の物件か確認
(5) 将来の資産価値懸念（人口減少・空室率17.5%）
京都府の人口は減少傾向にあり、2024年4月時点で252万人です。人口減少は賃貸需要の減少につながり、空室率の増加（2013年時点で17.5%）が懸念されます。
将来的な資産価値を考える際には、以下の点を考慮すべきです。
- 賃貸需要: 将来的に賃貸に出す可能性がある場合、エリアの賃貸需要を確認
- 売却価格: 人口減少により売却時の価格が下落するリスク
- 長期保有前提: 短期での売却益を期待するのではなく、長期保有を前提とした判断が重要
京都のマンション購入のメリット：歴史・文化・住環境の魅力
一方で、京都のマンション購入には以下のようなメリットもあります。デメリットだけでなく、メリットも公平に検討することが重要です。
(1) 歴史的な街並みと文化的価値
京都は世界遺産が17箇所あり、歴史的な街並みと文化的価値が高い都市です。景観規制により街並みが保護されているため、美しい環境で生活できるという魅力があります。
(2) リニア中央新幹線開通予定（将来の利便性向上）
リニア中央新幹線の開通予定により、東京・名古屋・大阪への移動時間が大幅に短縮される見込みです。これにより、京都の利便性が向上し、不動産需要が増加する可能性があります。
(3) バイパス道路整備による交通改善
バイパス道路の整備が進んでおり、交通渋滞の改善が期待されています。これにより、通勤・通学の利便性が向上し、居住環境の質が高まる可能性があります。
京都のマンション価格高騰の実態と今後の見通し
京都のマンション価格は近年急激に高騰しています。エリア別の価格推移と今後の見通しを確認しましょう。
(1) エリア別の価格推移（東山区173.2万円/㎡・中京区162.4万円/㎡）
京都市内でも特に東山区・中京区は坪単価が高額化しています。
| エリア | 坪単価（万円/㎡） | 特徴 |
|---|---|---|
| 東山区 | 173.2万円/㎡ | 観光地、景観規制が厳しい |
| 中京区 | 162.4万円/㎡ | 商業地、利便性が高い |
| 北区・左京区 | より低価格 | 住宅地、居住環境が良い |
（参考: 長谷工マンションプラス）
(2) 新築マンション平均価格5,720万円（5年間で約2,000万円上昇）
京都市内の新築マンション平均価格は2023年時点で5,720万円です。5年前と比較すると約2,000万円の上昇です。
この価格帯は、東京都心部に匹敵する水準であり、購入には十分な自己資金と返済計画が必要です。
(3) 2025年公示地価（前年比+3.65%上昇・商業地+7.88%）
2025年の公示地価は以下の通りです。
- 全体: 前年比+3.65%上昇
- 商業地: 前年比+7.88%上昇
（参考: CENTURY 21 RISE）
地価の上昇は、マンション価格の上昇につながります。今後も上昇が続くかどうかは、経済情勢や金利動向に左右されます。
(4) 今後の価格予測（金利上昇・市況変動リスク）
今後の価格予測については、以下の要因を考慮する必要があります。
- 金利上昇: 住宅ローン金利の上昇により、購入者の資金力が低下し、価格が下落する可能性
- 経済情勢: 景気後退や株価下落により、不動産需要が減少し、価格が下落する可能性
- リニア開通: リニア中央新幹線の開通により、利便性が向上し、価格が上昇する可能性
これらの要因を総合的に判断し、慎重に購入時期を検討することが重要です。
買うなら避けるべきエリアと狙い目エリアの特徴
京都でマンションを購入する場合、エリア選定が成功の鍵を握ります。
(1) 避けるべきエリア（観光地周辺：東山区・中京区等）
避けるべきエリアの特徴:
- 観光地周辺: 騒音・ゴミ問題のリスクが高い
- 宿泊施設が多いエリア: 観光客の増加により居住環境が悪化
- 商業地: 夜間の騒音や治安の問題
具体的には、東山区・中京区の観光地周辺エリアは避けた方が良いでしょう。
(2) 狙い目エリア（住宅地：北区・左京区・伏見区等）
狙い目エリアの特徴:
- 住宅地: 居住環境が良く、騒音問題が少ない
- 駅から近い: 通勤・通学の利便性が高い
- 将来性が高い: 再開発やインフラ整備が予定されている
具体的には、北区・左京区・伏見区などの住宅地エリアが狙い目です。
(3) エリア選定のチェックポイント（駅距離・騒音・将来性）
エリア選定の際には、以下のポイントをチェックしましょう。
- 駅距離: 徒歩10分以内が理想
- 騒音: 現地を訪れて昼夜の騒音を確認
- 将来性: 再開発計画や人口動態を確認
- 液状化リスク: ハザードマップで確認
- 観光施設との距離: 宿泊施設・観光スポットから離れているか確認
京都のマンション購入を成功させるチェックポイント
京都のマンション購入を成功させるためには、以下のチェックポイントを確認することが重要です。
(1) 景観規制の確認（高さ31m制限・デザイン制限）
購入予定のマンションが建つエリアの景観規制を確認しましょう。
- 高さ制限: 31m（10階）まで
- デザイン制限: 外観・色彩・素材に制限
- 建て替え時のリスク: 将来の建て替えが困難になる可能性
京都市の公式サイトで景観規制の詳細を確認し、将来のリスクを把握しておくことが重要です。
(2) 観光公害の影響確認（宿泊施設周辺の37%が困っている）
購入予定のマンション周辺に宿泊施設や観光スポットがないか確認しましょう。
- 宿泊施設の有無: Googleマップで周辺の宿泊施設を確認
- 観光スポットとの距離: 観光スポットから離れているか確認
- 現地調査: 昼夜の騒音・ゴミの状況を確認
京都市の調査によると、宿泊施設周辺住民の37%が騒音・ゴミ問題に困っていると回答しています。
(3) 液状化リスクマップの確認
京都市が公開する液状化リスクマップで、購入予定のマンションが建つエリアのリスクを確認しましょう。
- 京都市のハザードマップ: 公式サイトで確認可能
- 地盤調査報告: 販売時に提供される地盤調査の結果を確認
- 耐震性能: 新耐震基準（1981年以降）の物件か確認
(4) 将来の賃貸需要・資産価値の見極め
将来的に賃貸に出す可能性がある場合、エリアの賃貸需要を確認しましょう。
- 人口動態: 京都府・京都市の人口推移を確認
- 賃貸相場: 周辺の賃貸マンションの相場を確認
- 大学・企業: 近隣に大学や大手企業があるか確認（賃貸需要が高い）
(5) 中古マンションも視野に入れた価格比較
新築マンションの価格が高騰しているため、中古マンションも視野に入れた価格比較が重要です。
- 中古マンション相場: 2025年時点で2,628万円（参考: CENTURY 21 RISE）
- 築年数: 新耐震基準（1981年以降）の物件を選ぶ
- リノベーション: 中古マンションをリノベーションする選択肢も検討
まとめ：京都のマンション購入の判断基準
京都のマンション購入には、景観規制・価格高騰・観光公害・自然災害リスク・将来の資産価値懸念など、複数のリスクがあります。一方で、歴史的価値やリニア開通予定など将来性の高い側面もあります。
購入を検討する際には、以下の判断基準を参考にしてください。
- 長期保有前提: 短期での売却益を期待せず、長期保有を前提とした判断
- エリア選定: 観光地エリアを避け、住宅地エリアを優先
- 価格比較: 新築だけでなく中古マンションも視野に入れる
- 専門家への相談: 宅地建物取引士や税理士に相談し、リスクを把握
京都のマンション購入は慎重な検討が必要ですが、エリア選定と物件選びを適切に行えば、成功する可能性もあります。信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。