マンション建て替えの現状（実施率0.7%の実態）
中古マンション購入を検討する際、築年数の古いマンションも候補に入れると、「建て替えが決まったらどうなるのか」と不安に感じる方は少なくありません。建て替えになった場合の費用負担や権利関係、「ラッキー」と呼ばれる理由を知ることが重要です。
この記事では、マンション建て替えの実態、費用負担の相場、建て替えが決まった場合の選択肢を、2024年の最新データと業界調査を元に解説します。築古マンション購入時のチェックポイントも理解できるようになります。
この記事のポイント
- マンション建て替えは実施率0.7%（2024年度8件、累計315件）と極めて稀
- 好立地では資産価値が大幅上昇する可能性があり「ラッキー」と呼ばれる
- 建て替え費用は1戸あたり1,000-3,000万円（平均1,800-2,800万円）で、仮住まい・引越し費用も別途必要
- 建て替え決議には区分所有者及び議決権の4/5以上の賛成が必要で、合意形成が困難
- 反対した場合、売渡請求権により時価での強制売却を求められる可能性がある
(1) 建て替え実績（2024年度8件、累計315件）
マンション建て替えは、実際には極めて稀です。2024年度に建て替えられたマンションは全国で8件、2024年4月時点での累計は315件です。
一方、築40年超のマンションは136.9万戸存在しており、建て替え実施率は約**0.7%**に過ぎません。
（出典: URILABO「マンションの建て替えは実際ある？負担する費用や耐用年数について」）
(2) 築40年超マンション136.9万戸に対する建て替え率0.7%
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 築40年超のマンション | 136.9万戸 |
| 建て替え実績（累計） | 315件 |
| 建て替え実施率 | 約0.7% |
このデータから、築古マンションを購入しても、実際に建て替えが実施される可能性は極めて低いことがわかります。
(3) 建て替えが進まない理由（費用負担・合意形成の困難）
建て替えが進まない主な理由は、以下の2つです。
① 費用負担が重い
- 1戸あたり1,000-3,000万円の自己負担が必要
- 高齢者や年金生活者は支払い困難
- 既存住宅ローンが残っている場合、建て替えローンの承認が難しい
② 合意形成が困難
- 建て替え決議には区分所有者及び議決権の4/5以上の賛成が必要
- 費用負担困難な住民が反対すると、決議が成立しない
- 高齢化が進んだマンションでは、費用負担の不安から反対意見が多い
（出典: ゼロアパ「マンション購入後に建て替えの可能性もある？古いマンションの建て替えについて」）
建て替えが「ラッキー」と呼ばれる理由と条件
一部の好立地マンションでは、建て替えにより資産価値が大幅に上昇するケースがあり、「ラッキー」と呼ばれます。
(1) 好立地での資産価値上昇（中目黒で5,200万円→9,000万円の事例）
東京都中目黒駅近くの築48年マンションでは、建て替え承認後に物件価値が大幅に上昇しました。
| 時期 | 価値 |
|---|---|
| 建て替え前 | 5,200万円 |
| 建て替え承認後 | 9,000万円 |
| 上昇額 | +3,800万円（約73%増） |
このように、好立地では建て替えにより資産価値が大幅に上昇する可能性があります。
（出典: 東京テアトル「マンション建て替えの年数や費用、建て替え成功がラッキーといわれる所以」）
(2) 広尾・恵比寿など一等地での建て替えメリット
広尾・恵比寿などの一等地では、建て替えにより以下のメリットが得られる可能性があります。
- 自己負担1,000-2,000万円で、1億円超の新築マンションを手に入れられる
- 容積率の緩和により、建て替え前よりも広い部屋を取得できる
- 新築マンションの市場価格よりも大幅に安く取得できる
ただし、このような「ラッキー」なケースは、以下の条件を満たす必要があります。
(3) 「ラッキー」になる条件（立地・合意形成・費用負担能力）
建て替えが「ラッキー」になる条件は以下の通りです。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 都心一等地（広尾・恵比寿・中目黒など） |
| 合意形成 | 区分所有者の4/5以上が賛成 |
| 費用負担能力 | 1戸あたり1,000-3,000万円の自己負担が可能 |
| 容積率緩和 | 建て替えにより容積率が緩和される |
これらの条件を満たさない場合、建て替えは必ずしも「ラッキー」とは言えません。
マンション建て替えの費用負担（1戸あたり1,000-3,000万円）
(1) 自己負担金の相場（平均1,800-2,800万円）
マンション建て替えの自己負担金は、1戸あたり1,000-3,000万円が相場です。平均的には1,800-2,800万円とされています。
費用は以下の要素により変動します。
- 立地: 都心部は建築費が高い
- 規模: 総戸数が少ないほど1戸あたりの負担が大きい
- 築年数: 築年数が古いほど解体費用が高い
- 容積率: 容積率緩和により保留床（分譲用の新築部屋）を多く確保できれば、自己負担が減る
（出典: HOME4U「マンションの建て替え費用はいくら？建て替えの流れと実施後の選択肢も解説！」）
(2) その他費用（仮住まい200-300万円、引越し30-50万円×2回）
自己負担金以外にも、以下の費用が必要です。
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 仮住まい費用 | 2年間で200-300万円 |
| 引越し費用 | 30-50万円 × 2回 = 60-100万円 |
| 合計 | 260-400万円 |
仮住まい費用は、建て替え期間中（約2年間）の仮住居の家賃です。都心部では月額10-15万円程度かかるため、2年間で240-360万円となります。
引越し費用は、仮住居への引越し（1回目）と、新築マンションへの引越し（2回目）の2回分が必要です。
(3) 修繕積立金との関係・建て替えローンの利用
修繕積立金は、建て替え費用に充当できる場合があります。ただし、修繕積立金が不足している場合、自己負担が増える可能性があります。
建て替えローンは、マンション建て替え費用を借り入れるための住宅ローンです。ただし、以下の制約があります。
- 既存住宅ローンが残っている場合、金融機関の承認が難しい
- 高齢者は年齢制限により借入が困難
- 金利は通常の住宅ローンよりも高い場合がある
（出典: ゼロリノベ「マンションの建て替えに必要な自己負担金は約2800万円。建て替えが決まった場合の3つの選択肢を解説。」）
建て替えが決まった場合の3つの選択肢
建て替え決議が成立した場合、住民には以下の3つの選択肢があります。
(1) 賛成して建て替え費用を負担（新築マンションを取得）
建て替えに賛成し、自己負担金を支払って新築マンションを取得する選択肢です。
メリット:
- 新築マンションを取得できる
- 好立地では資産価値が大幅に上昇する可能性がある
- 建て替え前よりも広い部屋を取得できる場合がある（容積率緩和）
デメリット:
- 自己負担1,000-3,000万円と、仮住まい・引越し費用が必要
- 建て替え期間中（約2年間）は仮住居での生活
(2) 等価交換（費用負担せず、現在の価値相当の面積を取得）
等価交換とは、建て替え費用を負担せず、現在所有する部屋の価値に相当する面積の部屋を新築マンションで取得する方法です。
メリット:
- 自己負担が不要
- 新築マンションを取得できる
デメリット:
- 取得できる面積が狭くなる可能性が高い（建て替え前の価値相当のため）
- 等価交換を選択できるかは、マンションの建て替え計画により異なる
(3) 反対して売却（売渡請求権により時価での強制売却の可能性）
建て替えに反対する住民は、売渡請求権により、建て替え決議に賛成した住民から時価での売却を請求される可能性があります。
売渡請求権とは、建て替え決議に反対する住民に対し、賛成した住民が時価での売却を請求できる権利です（区分所有法第63条）。
リスク:
- 時価での強制売却となるため、希望価格で売れない可能性がある
- 法的な手続きに時間がかかる
- 転居先を自分で探す必要がある
建て替えに反対する場合は、法的リスクを理解した上で、弁護士やマンション管理士に相談することを推奨します。
中古マンション購入後にやるべきこと（建て替えリスクの確認含む）
中古マンション購入後は、以下の手続きを速やかに実施してください。
(1) 引き渡し後の確認（設備チェック・売主との立ち会い）
引き渡し後の確認事項:
- 売主との立ち会い確認: 設備の動作確認、傷・汚れの有無
- 給湯器等の設備チェック: 給湯器、エアコン、水回り（トイレ・浴室・キッチン）
- 鍵の動作確認: 玄関・室内ドア・窓の鍵が正常に動くか
設備に不具合があった場合、売主に早急に連絡してください。
(2) 入居前の対応（鍵交換・近隣挨拶・管理組合加入）
入居前の対応:
- 鍵交換: 防犯のため、玄関の鍵を交換（費用：2-3万円程度）
- 近隣挨拶: 両隣・上下階の住民に挨拶（引越しの騒音への配慮を伝える）
- 管理組合への加入: 管理組合の総会・理事会の日程を確認
（出典: きこうに聞こう「マンション購入後にやることについて！タイミング別に解説！」）
(3) 建て替えリスクの確認（築年数・修繕積立金・大規模修繕履歴）
築古マンションを購入した場合、建て替えリスクを確認してください。
確認すべき項目:
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 築年数 | 築40年超の場合、建て替えの可能性がある |
| 修繕積立金の残高 | 不足している場合、将来的な一時金徴収のリスク |
| 大規模修繕の履歴 | 直近の大規模修繕の実施時期と内容 |
| 管理組合の議事録 | 建て替えに関する議論の有無 |
| 長期修繕計画 | 今後の修繕計画と費用見積もり |
これらの情報は、管理組合の議事録や長期修繕計画で確認できます。
まとめ：築古マンション購入時の建て替え確認ポイント
マンション建て替えは実施率0.7%と極めて稀で、築40年超のマンションでも実際に建て替えが実施される可能性は低いです。一方、好立地では資産価値が大幅に上昇する可能性があり、「ラッキー」と呼ばれるケースもあります。
建て替え費用は1戸あたり1,000-3,000万円（平均1,800-2,800万円）で、仮住まい・引越し費用も別途必要です。建て替え決議には区分所有者及び議決権の4/5以上の賛成が必要で、合意形成が困難なことが建て替えが進まない主な理由です。
建て替えが決まった場合、賛成して費用を負担する、等価交換する、反対して売却するという3つの選択肢があります。反対した場合、売渡請求権により時価での強制売却を求められる可能性があるため、法的リスクを理解した上で判断してください。
築古マンション購入時は、築年数・修繕積立金・大規模修繕履歴を確認し、建て替えリスクを把握することが重要です。専門家（弁護士・マンション管理士・不動産鑑定士）への相談も推奨します。