中古マンション選びの重要性
中古マンションを購入または賃貸する際、「築年数はどれくらいまで許容できるか」「管理状態をどう見極めればいいか」「エリアはどう選べばいいか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、中古マンション選びの基礎知識、物件のチェックポイント、エリア選びのポイント、購入・賃貸時の注意点を、国土交通省や不動産情報サイトのデータを元に解説します。
初めて中古マンションを購入・賃貸する方でも、失敗しない物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- 1981年6月以降の新耐震基準に適合した物件を選ぶことが重要
- 管理費・修繕積立金・大規模修繕の実施状況を必ず確認
- 購入諸費用は物件価格の5-10%が目安
- 駅からの距離と周辺の生活利便性が資産価値に大きく影響
- 2024-2025年は中古マンション市場が活発、複数社比較が重要
(1) 新築と中古マンションの違い
新築と中古マンションには、以下のような違いがあります。
| 項目 | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 価格 | 高め | 低め（新築の7-8割程度） |
| 物件数 | 限られる | 豊富 |
| 立地 | 郊外が多い | 都心部・駅近も選択可能 |
| 即入居 | 引き渡しまで数ヶ月～2年 | すぐに入居可能 |
| リフォーム | 不要 | 必要な場合がある |
| 管理状況 | 未知数 | 実績で判断可能 |
中古マンションは、価格の安さ、立地の選択肢の広さ、即入居可能という点で、新築にはないメリットがあります。
(2) 中古マンション市場の最新動向（2024-2025年）
2024年11月時点で、東京23区の中古マンション価格は単身者向け4ヶ月連続、ファミリー向け8ヶ月連続で過去最高を更新しています。
市場動向:
- 価格は上昇傾向が続いている
- 2025年は団塊世代の高齢化により「住み替え元年」と呼ばれ、中古マンション市場の流動性が高まる見込み
- 低金利環境が続く中、住宅ローンの利用がしやすい状況
（出典: マンションナビ）
中古マンション市場は活発ですが、価格上昇局面では慎重な物件選びが重要です。
中古マンション購入の基礎知識
中古マンションを購入する際の基本的な流れと、必要な費用、税制優遇措置について解説します。
(1) 購入の流れ（物件探し→内覧→契約→決済）
中古マンション購入の一般的な流れは以下の通りです。
1. 物件探し:
- 予算、エリア、間取り、築年数などの条件を整理
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で検索
- 複数の不動産会社に相談
2. 内覧:
- 気になる物件を実際に見学
- 建物の外観、共用部分、専有部分をチェック
- 管理組合の資料（議事録、修繕計画等）を確認
3. 申込・契約:
- 購入申込書を提出
- 住宅ローンの事前審査
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約を締結（手付金を支払う）
4. 住宅ローン本審査・決済:
- 住宅ローンの本審査
- 金銭消費貸借契約（ローン契約）
- 残金決済・引き渡し
購入から引き渡しまで、通常2～3ヶ月程度かかります。
(2) 購入諸費用の目安（物件価格の5-10%）
中古マンション購入時には、物件価格以外に諸費用がかかります。
主な諸費用:
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） |
| 登記費用（司法書士報酬含む） | 10～30万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） |
| 火災保険料 | 10年一括払いで20～30万円 |
| 住宅ローン事務手数料 | 数万円～借入額の2.2% |
| 住宅ローン保証料 | 借入額の2%程度（金融機関により異なる） |
合計: 物件価格の5～10%が目安
例えば、4,000万円の物件を購入する場合、諸費用は200～400万円程度必要です。
(3) 住宅ローン控除の適用要件（築年数・耐震基準）
中古マンション購入時、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
主な要件:
- 床面積が50㎡以上（2023年までに建築確認を受けた住宅は40㎡以上）
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 引き渡しから6ヶ月以内に入居
- 年間所得が2,000万円以下
- 1982年1月1日以降に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合していることが証明された住宅
（出典: 国税庁「住宅ローン控除の適用要件」）
1981年6月以降の新耐震基準に適合した物件を選ぶことで、住宅ローン控除を利用できる可能性が高まります。
物件のチェックポイント
中古マンション選びで失敗しないためには、以下のポイントを必ず確認してください。
(1) 築年数と耐震性（1981年6月以降が新耐震基準）
新耐震基準と旧耐震基準:
| 基準 | 建築確認日 | 特徴 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5程度の地震に耐える設計 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強～7程度の地震でも倒壊しない設計 |
新耐震基準に適合した物件は、以下のメリットがあります。
- 地震リスクが低い
- 住宅ローン控除の適用要件を満たす
- フラット35の適用要件を満たす
- 資産価値が維持されやすい
築年数が古い物件でも、耐震補強工事を実施している場合があります。耐震診断の結果や補強工事の履歴を確認しましょう。
(2) 管理状況の確認（管理費・修繕積立金・管理組合の活動）
マンションの資産価値は、管理状況に大きく左右されます。
確認すべきポイント:
管理費・修繕積立金の額:
- 近隣の同規模マンションと比較して妥当か
- 修繕積立金の総額が十分か（大規模修繕に備えられているか）
滞納状況:
- 管理費・修繕積立金の滞納者がいないか
- 滞納があると大規模修繕の実施に支障が出る
管理組合の活動:
- 総会議事録を確認（過去2～3年分）
- 管理組合が機能しているか（議論が活発か、決議がスムーズか）
管理会社:
- 管理会社の実績（大手か、地域密着型か）
- 管理人の常駐状況（常駐、巡回、不在）
管理状況が良好なマンションは、資産価値が維持されやすく、住み心地も良好です。
(3) 大規模修繕の実施状況と計画
マンションは、築10～15年ごとに大規模修繕（外壁塗装、防水工事、設備更新等）が必要です。
確認すべきポイント:
- 過去の大規模修繕の実施状況（何年に何を実施したか）
- 今後の大規模修繕の計画（何年後に実施予定か、費用はいくらか）
- 修繕積立金の残高が計画に対して十分か
大規模修繕を実施していないマンションは、今後大きな費用負担が発生する可能性があります。修繕計画を確認し、将来の負担を見積もっておきましょう。
(4) 設備の確認（オートロック、追い焚き、浴室換気乾燥機等）
中古マンションでも、設備が充実している物件は人気があります。
人気の設備:
- オートロック（セキュリティ）
- 追い焚き機能付き浴室（光熱費節約）
- 浴室換気乾燥機（洗濯物の室内干し）
- 宅配ボックス（不在時の荷物受け取り）
- エレベーター（3階建て以上の場合）
- 駐車場・駐輪場
設備が充実している物件は、賃貸需要も高く、将来の資産価値維持に有利です。
(5) 専有面積と間取りの適性
専有面積は、登記簿に記載されている内法面積と、販売図面に記載されている壁芯面積の2種類があります。
専有面積の目安:
- 単身者: 30～50㎡
- DINKS（子どものいない夫婦）: 50～70㎡
- ファミリー（子ども1～2人）: 70～90㎡
- ファミリー（子ども3人以上）: 90㎡以上
間取りは、ライフスタイルに合わせて選びましょう。リノベーションで間取りを変更できる物件もあります。
エリア選びと立地条件の見極め方
マンションの資産価値は、立地条件に大きく影響されます。ここでは、エリア選びのポイントを解説します。
(1) 駅からの距離と交通利便性
駅からの距離は、資産価値に最も大きく影響する要素の一つです。
駅距離と資産価値:
- 徒歩5分以内: 資産価値が高く、賃貸需要も強い
- 徒歩10分以内: 許容範囲、人気がある
- 徒歩15分以上: 資産価値が下がる傾向、駅近と比較して割安
交通利便性:
- 都心へのアクセス（通勤時間30分以内が理想）
- 複数路線が利用可能か（利便性が高い）
- 急行・快速が停車するか（通勤時間が短縮される）
例えば、都営新宿線沿線は、新宿まで乗り換えなしでアクセスできるため、都心通勤者に人気があります。
(2) 周辺環境（商業施設、学校、公園等）
日常生活の利便性も、エリア選びの重要なポイントです。
チェックポイント:
- スーパー・コンビニ（徒歩5分以内が理想）
- 病院・クリニック（小児科、内科等）
- 学校・保育園（子育て世帯の場合）
- 公園・緑地（子どもの遊び場、ジョギング等）
- 治安（夜間の明るさ、防犯カメラの設置等）
周辺環境は、現地を実際に歩いて確認することを推奨します。平日・休日、昼間・夜間で雰囲気が変わる場合があります。
(3) 地域の価格相場と価格推移
エリアごとの価格相場と過去の価格推移を確認することで、適正価格を判断できます。
江戸川区の例:
- 70㎡平均4,189～4,489万円（59.9～64.2万円/㎡）
- 3年前比+14.8%、6年前比+29.5%、9年前比+44.8%と上昇傾向
（出典: LIFULL HOME'S「江戸川区の中古マンション価格相場」）
価格が上昇傾向にあるエリアは、将来の資産価値維持に期待できますが、高値掴みのリスクもあります。複数の情報源で相場を確認しましょう。
(4) 子育て世帯向けエリアの特徴（例：江戸川区）
江戸川区は、23区内でも子育て支援が充実しており、子育て世帯に人気のエリアです。
江戸川区の特徴:
- 子育て支援が充実（保育園、学童保育等）
- 公園・緑地が多い
- 生活費が安め（23区内で物価が低め）
- 子育て世帯が多く、ファミリー向けマンションの需要が高い
エリアの特性を理解し、自分のライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが重要です。
購入・賃貸時の注意点と諸費用
中古マンションを購入または賃貸する際の注意点と、必要な費用について解説します。
(1) 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税が上限）
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。
計算式（物件価格400万円超の場合）:
- 仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例:
- 物件価格4,000万円の場合: 4,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 138.6万円
仲介手数料は、売買契約時に半額、決済時に残り半額を支払うケースが多いです。
(2) 登記費用、不動産取得税等の諸費用
購入時には、仲介手数料以外にも以下の費用がかかります。
登記費用:
- 所有権移転登記（司法書士報酬含む）: 10～20万円
- 抵当権設定登記（住宅ローン利用の場合）: 5～10万円
不動産取得税:
- 固定資産税評価額 × 3%（軽減措置あり）
その他:
- 火災保険料、住宅ローン事務手数料、住宅ローン保証料等
これらの費用を含め、物件価格の5～10%を諸費用として準備しておきましょう。
(3) 管理費・修繕積立金の値上げリスク
中古マンションでは、築年数が古くなるにつれて、管理費・修繕積立金が値上げされる可能性があります。
値上げの理由:
- 設備の老朽化により修繕費用が増加
- 大規模修繕の実施により積立金が不足
- インフレにより人件費・資材費が上昇
購入前に、過去の値上げ履歴と今後の修繕計画を確認し、将来の負担を見積もっておきましょう。
(4) 賃貸の場合の家賃相場と契約条件
中古マンションを賃貸する場合、家賃相場と契約条件を確認しましょう。
家賃相場の調べ方:
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で同じマンションの賃貸物件を検索
- 同エリア・同条件の物件と比較
契約条件:
- 敷金・礼金（合計で家賃の2～3ヶ月分が一般的）
- 更新料（2年ごとに家賃の1ヶ月分が一般的）
- ペット飼育の可否、楽器演奏の可否等
賃貸の場合は、購入と比較して初期費用を抑えられますが、長期的には購入の方が経済的な場合もあります。
(5) 複数社比較と専門家への相談
中古マンション選びでは、複数の不動産会社に相談し、複数の物件を比較することが重要です。
複数社比較のメリット:
- 同じエリアの相場を正確に把握できる
- 非公開物件の情報を得られる可能性がある
- 仲介手数料の値引き交渉がしやすい
専門家への相談:
- 宅建士（不動産の専門家）
- ファイナンシャルプランナー（資金計画の専門家）
- 建築士・ホームインスペクター（建物の専門家）
専門家に相談することで、リスクを回避し、適切な物件選びができます。
まとめ：失敗しない中古マンション選び
中古マンション選びでは、築年数（1981年6月以降の新耐震基準）、管理状況（管理費・修繕積立金・大規模修繕の実施状況）、立地条件（駅からの距離、周辺環境）を必ず確認しましょう。
購入諸費用は物件価格の5～10%が目安で、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料、住宅ローン関連費用が含まれます。
2024-2025年は中古マンション市場が活発で、価格は上昇傾向にあります。複数の不動産会社に相談し、複数の物件を比較することで、適正価格を見極めることができます。
中古マンション選びは、将来の資産価値に大きく影響するため、宅建士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、慎重に検討することを推奨します。