不動産の譲渡税とは？
不動産を売却した際、「譲渡税がいくらかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、譲渡税（譲渡所得税+住民税+復興特別所得税）の計算方法、短期・長期の税率の違い、3000万円特別控除等の特例について、国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を売却する方でも、譲渡税の計算方法を正確に理解し、自分のケースで税額を試算できるようになります。
この記事のポイント
- 譲渡税は不動産売却時の利益に課税され、所得税+住民税+復興特別所得税の合計
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）は39.63%、長期譲渡所得（所有期間5年超）は20.315%
- 所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行うため注意が必要
- 居住用財産の3000万円特別控除、軽減税率の特例等で税負担を軽減できる場合がある
譲渡税（譲渡所得税+住民税+復興特別所得税）は、不動産売却時の利益に課税される税金です。国税庁によると、譲渡所得に対して所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。
税率は所有期間により異なり、短期譲渡所得（所有期間5年以下）は39.63%、長期譲渡所得（所有期間5年超）は20.315%です。
確定申告は、売却した年の翌年2月16日～3月15日に行います。
譲渡税の計算方法（3ステップ）
譲渡税の計算は、以下の3ステップで行います。
ステップ1: 譲渡所得の計算（譲渡価額－取得費－譲渡費用）
国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 譲渡価額: 売却価格
- 取得費: 購入価格 + 購入時の諸費用 - 減価償却費
- 譲渡費用: 仲介手数料、測量費、登記費用等
ステップ2: 所有期間の判定（短期・長期）
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行います。購入日から5年経過していても、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期と判定されます。
| 所有期間 | 判定 |
|---|---|
| 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 短期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点で5年超 | 長期譲渡所得 |
ステップ3: 税額の計算（譲渡所得×税率）
譲渡所得に税率を乗じて税額を計算します。
税額 = 譲渡所得 × 税率
税率は、短期・長期により異なります（次のセクションで詳しく解説）。
取得費・譲渡費用とは？
取得費と譲渡費用の定義を正確に理解することが、譲渡税の正確な計算につながります。
取得費（購入価格+購入時の諸費用－減価償却費）
国税庁によると、取得費は以下の通りです。
取得費 = 購入価格 + 購入時の諸費用 - 減価償却費
購入時の諸費用には、以下が含まれます。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 印紙税
- 測量費
建物部分は減価償却が必要です。減価償却費は、建物の購入価格を法定耐用年数で按分し、所有期間分を差し引きます。
譲渡費用（仲介手数料、測量費、登記費用等）
譲渡費用は、売却に直接かかった費用です。以下が含まれます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 登記費用
- 印紙税
- 建物の取り壊し費用（売却のために取り壊した場合）
以下は譲渡費用に含められません。
- ローン返済
- 修繕費
- 固定資産税
- 引越し費用
取得費不明時の概算取得費（5%）のリスク
国税庁によると、取得費が分からない場合、概算取得費（譲渡価額×5%）を使えます。
ただし、実際の取得費より著しく不利で、譲渡所得が大きくなり、高額な税金が発生する可能性があります。購入時の売買契約書、領収書等を探すことを推奨します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
譲渡税の税率は、所有期間により大きく異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%
国税庁によると、短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 住民税 | 9% |
| 復興特別所得税 | 0.63% |
| 合計 | 39.63% |
長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%
国税庁によると、長期譲渡所得の税率は以下の通りです。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 住民税 | 5% |
| 復興特別所得税 | 0.315% |
| 合計 | 20.315% |
所有期間の判定（売却した年の1月1日時点）
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行います。
例えば、2020年2月1日に購入し、2025年3月1日に売却した場合：
- 実際の所有期間: 5年1ヶ月
- 判定基準日: 2025年1月1日時点
- 2025年1月1日時点の所有期間: 4年11ヶ月
- 判定結果: 短期譲渡所得（5年以下）
購入日から5年経過していても、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期と判定される点に注意しましょう。
特別控除で税金が軽減されるケース
特別控除を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。
3000万円特別控除（居住用財産）
国税庁によると、2025年時点での居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できます。
適用要件は以下の通りです。
- 居住用財産であること
- 住まなくなって3年以内の売却
- 売却先が親族でないこと
- 過去2年間に特例未使用
確定申告が必須です。
軽減税率の特例（所有期間10年超、6000万円まで14.21%）
国税庁によると、所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、6000万円以下の部分は税率が14.21%に軽減されます。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下 | 14.21% |
| 6000万円超 | 20.315% |
この特例は3000万円控除との併用が可能です。
特定居住用財産の買い換え特例
特定の要件を満たす場合、買い換え特例により課税を繰り延べることができます。ただし、課税が免除されるわけではなく、将来売却した際に課税される点に注意が必要です。
特別控除は併用できないものがあり、どの特例を使うか選択を誤ると税負担が増加するため、税理士に相談することをおすすめします。
譲渡税の計算例
具体的な計算例を示します。
例1: 3000万円特別控除適用で課税なし
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡価額（売却価格） | 5,000万円 |
| 取得費 | 2,500万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 2,300万円 |
| 3000万円控除適用 | -3,000万円 |
| 課税対象額 | 0円 |
3000万円特別控除を適用すると、課税対象額はゼロになります。
例2: 長期譲渡所得のケース
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡価額（売却価格） | 6,000万円 |
| 取得費 | 3,000万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 2,800万円 |
| 所有期間 | 7年（長期） |
| 税率 | 20.315% |
| 税額 | 約569万円 |
例3: 短期譲渡所得のケース
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡価額（売却価格） | 6,000万円 |
| 取得費 | 3,000万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 2,800万円 |
| 所有期間 | 4年（短期） |
| 税率 | 39.63% |
| 税額 | 約1,110万円 |
短期と長期で税率が約2倍異なるため、所有期間の判定は慎重に行いましょう。
まとめ
譲渡税は、譲渡所得×税率で計算します。短期・長期の税率差が約2倍あるため、所有期間の判定に注意が必要です。
取得費不明時の概算取得費（5%）は実際の取得費より不利なため、購入時の売買契約書等を探すことを推奨します。
特別控除（3000万円控除、軽減税率の特例等）は確定申告が必須です。不明点がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。