不動産売却とは？基本的な流れを理解しよう
不動産を売却したいけれど、「どこから手をつければいいのか」「どれくらいの費用がかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産売却の流れ、費用・税金の内訳、高く売るためのコツを、国土交通省、国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を売却する方でも、売却の全体像を把握し、手元に残る金額を正確に計算できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産売却の流れは査定→媒介契約→売却活動→売買契約→決済・引渡しの7ステップ
- 売却期間は査定から引渡しまで3-6ヶ月が目安
- 費用は売却価格の5-7%程度（仲介手数料、登記費用、印紙税等）
- 譲渡所得税の税率は所有期間により大きく異なる（5年以下39.63%、5年超20.315%）
- マイホーム売却時は3000万円特別控除を活用できる
不動産売却の流れ（7ステップ）
不動産売却は、以下の7つのステップで進みます。
査定と媒介契約
まず、不動産会社に査定を依頼します。査定では、類似物件の取引事例、立地、築年数、物件の状態等から売却価格の目安を算出します。複数社に査定を依頼し、査定根拠を確認することが重要です。査定期間は1-2週間程度です。
査定後、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あります。
| 契約種類 | 複数社との契約 | 自己発見取引 | レインズ登録 | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 可 | 可 | 任意 | なし |
| 専任媒介 | 不可 | 可 | 義務（7日以内） | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 義務（5日以内） | 1週間に1回以上 |
（出典: 国土交通省）
売却活動と内覧対応
媒介契約後、不動産会社が広告掲載、内覧対応等の売却活動を行います。売却活動の期間は1-5ヶ月程度です。
内覧時は、整理整頓、照明、換気、におい対策を心がけることで、内覧者の印象を良くできます。ハウスクリーニングやホームステージングを活用するのも効果的です。
売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約時には手付金（売却価格の10%程度）を受領し、契約書に署名・押印します。この時点で仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
決済・引渡し
売買契約から1.5-2ヶ月後、決済・引渡しを行います。残金を受領し、鍵を引渡し、所有権移転登記を行います。この時点で仲介手数料の残額を支払います。
媒介契約の種類と選び方
媒介契約は、売主と不動産会社の間で結ぶ売却仲介の契約です。3種類の契約にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に契約できるため、競争が促進され、早期売却の可能性が高まります。ただし、不動産会社の積極性が低くなる場合があります。人気エリアの物件に向いています。
専任媒介契約
1社のみと契約し、レインズ登録義務があります。不動産会社の手厚いサポートが期待できます。売りにくい物件や、じっくり売却したい場合に向いています。
専属専任媒介契約
1社のみと契約し、自己発見取引も不可です。最も手厚いサポートが期待できますが、自由度は最も低くなります。
読者の物件特性（人気エリアなら一般、売りにくい物件なら専任等）に応じて選ぶことが重要です。
高く売るためのコツ
不動産を高く売るには、以下の3つのポイントを押さえましょう。
適正価格の設定方法
売り出し価格は、相場より1-2割高めに設定し、段階的に値下げする戦略が有効です。査定根拠を確認し、類似物件の取引事例と比較することで、適正価格を見極められます。
売り出しタイミング
不動産の売却には繁忙期があります。2-3月、9-10月は転勤・入学シーズンで需要が高まります。また、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が大幅に下がるため、タイミングを見極めることが重要です。
内覧対策
内覧時の印象が売却価格に大きく影響します。以下の対策が効果的です。
- 整理整頓: 余計な物を片付け、広く見せる
- 照明: 全ての照明をつけ、明るく見せる
- 換気: 内覧前に十分に換気し、においを取り除く
- ハウスクリーニング: 水回りを中心にプロに依頼
- ホームステージング: 家具・小物で演出し、魅力的に見せる
仲介手数料と諸費用
不動産売却にかかる主要な費用を解説します。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。法定上限は以下の通りです（売却価格400万円超の場合）。
仲介手数料の上限 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例えば、3000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は以下の通りです。
3000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
96万円 × 1.1（消費税） = 105.6万円
仲介手数料は成約時のみ発生します。
（出典: 国土交通省）
その他の費用
仲介手数料以外にも、以下の費用がかかります。
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 登記費用 | 抵当権抹消登記 | 1-2万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1-3万円 |
| 測量費用 | 土地の境界確定 | 50-100万円（必要な場合のみ） |
| ハウスクリーニング費用 | 水回り等の清掃 | 3-10万円 |
不動産業界の一般的な目安として、総額は売却価格の5-7%程度です。
費用と税金
不動産売却では、費用以外に税金もかかります。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で得た利益（譲渡所得）には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 取得費: 購入時の価格、購入時の仲介手数料、登記費用、改良費等。国税庁によると、購入時の書類がない場合は売却価格の5%とみなされる
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、印紙税、測量費用等
譲渡所得税の税率は、所有期間により大きく異なります。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% | 所得税30.63%、住民税9% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% | 所得税15.315%、住民税5% |
（出典: 国税庁）
節税対策（3000万円特別控除、10年超所有軽減税率）
2025年10月時点では、マイホームを売却する場合、3000万円特別控除を活用できます。譲渡所得から最大3000万円を控除でき、利益が3000万円以下なら譲渡所得税が非課税になります。
適用要件は以下の通りです。
- 住まなくなってから3年以内の売却
- 過去2年間に同特例を使っていない
- 売主と買主が親族関係でない
（出典: 国税庁）
さらに、所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例を併用できます（6000万円以下の部分は税率14.21%）。
契約時の注意点
不動産売却では、契約時の注意点を押さえることが重要です。
契約不適合責任（2020年民法改正）
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任（売買契約の内容と異なる欠陥があった場合の売主の責任）に名称が変更されました。売買契約の内容と異なる欠陥（雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染等）があった場合、買主は以下の請求権を持ちます。
- 追完請求権（修補、代替物引渡し、不足分引渡し）
- 代金減額請求権
- 損害賠償請求権
- 契約解除権
売主は、物件の欠陥を事前に開示することで、契約不適合責任を回避できます。免責特約を結ぶことも可能ですが、買主の同意が必要です。
信頼できる不動産会社の選び方
信頼できる不動産会社を選ぶには、以下のポイントを確認しましょう。
- 査定根拠の説明: 類似物件の取引事例、立地・築年数・状態の評価等を具体的に説明できるか
- 販売実績: エリア内での成約件数、平均販売期間
- 対応の丁寧さ: 質問への回答、連絡の迅速さ
複数社の査定を比較し、最高額だけでなく根拠の妥当性を重視することが重要です。
まとめ：まずは複数社の査定から始めよう
不動産売却を成功させるには、流れ・費用・高く売るコツを事前に理解することが重要です。売却期間は3-6ヶ月、費用は売却価格の5-7%程度、譲渡所得税は所有期間により税率が大きく異なります。
信頼できる不動産会社を選び、適切な媒介契約を結ぶことが売却成功の鍵です。マイホーム売却時は3000万円特別控除を活用し、手元に残る金額を最大化しましょう。
まずは複数社に査定依頼し、査定根拠を確認することから始めてください。