個人間の不動産売買とは？法的な位置づけを理解する
親族や知人から不動産を購入する際、「不動産会社を通さずに直接取引できないか」と考える方は少なくありません。仲介手数料を節約できる一方で、トラブルのリスクも高まります。
この記事では、個人間の不動産売買が法的に可能であること、手続きの流れ、メリット・デメリット、注意点を、法務省や国税庁の公式情報を元に解説します。
個人間取引を安全に進めるための知識を身につけ、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 個人間の不動産売買は法的に可能で、宅建業法は業者のみに適用される
- 仲介手数料（3,000万円の物件で約105万円）を節約できるメリットがある
- 住宅ローンが組みにくい、専門知識が必要、トラブルリスクが高いデメリットがある
- 親族間取引で時価より著しく低い価格で売買すると、みなし贈与課税の対象となる
- 司法書士・税理士への相談費用は惜しまず、契約書作成と登記手続きは専門家に依頼すべき
個人間取引の法的位置づけ
個人間の不動産売買は、法的に問題ありません。宅地建物取引業法（宅建業法）の規制は、「業として（反復継続して）不動産取引を行う場合」に適用されるため、個人の1回限りの取引は適用外です。
民法上、売買契約は当事者の合意のみで成立します。不動産会社の仲介は法律上必須ではありません。
ただし、個人間取引には専門知識が必要で、トラブルのリスクも高まります。どんな人に向いているかを理解した上で判断しましょう。
個人間取引が向いているケース：
- 親族間・知人間で信頼関係がある
- 現金購入（住宅ローンを利用しない）
- 不動産の専門知識がある、または専門家に相談できる
個人間取引が向いていないケース：
- 住宅ローンを利用する（重要事項説明書が必要）
- 不動産の知識が全くない
- トラブル時のリスクを許容できない
個人間取引のメリット・デメリット
個人間取引のメリット・デメリットを理解し、総合的に判断しましょう。
メリット：仲介手数料の節約と取引条件の自由度
仲介手数料の節約：
仲介手数料は法律で上限が定められており、一般的には以下の計算式で算出されます。
- 売買価格が400万円超の場合：
（売買価格 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税）
節約額の例：
- 3,000万円の物件：約105万円
- 5,000万円の物件：約171万円
個人間取引では、この仲介手数料が不要になります。
取引条件の自由度：
不動産会社を介さないため、以下の点で柔軟な取引が可能です。
- 引き渡し日を自由に設定
- 残置物の処理を相談して決定
- 契約不適合責任の範囲を当事者間で合意
デメリット：トラブルリスクと住宅ローン承認の困難さ
住宅ローンが組めない：
住宅ローンを利用する場合、金融機関は「重要事項説明書」の提出を求めます。重要事項説明書は宅建士しか作成できないため、個人間取引では実質的に住宅ローンが組めません。
一部の金融機関では対応可能な場合もありますが、審査が厳しく金利も高い傾向があります。
専門知識が必要：
不動産取引には以下の専門知識が必要です。
- 契約書の作成（契約不適合責任の範囲、特約等）
- 登記手続き（所有権移転登記、抵当権抹消登記等）
- 税務処理（譲渡所得税、不動産取得税等）
専門家への相談費用（司法書士5～10万円、税理士3～5万円）が発生するため、仲介手数料の節約額が相殺される可能性があります。
トラブルリスクが高い：
個人間取引でよくあるトラブル：
- 物件に欠陥が見つかった（契約不適合責任）
- 価格トラブル（適正価格が不明）
- 住宅ローンが組めず契約が白紙撤回
不動産会社が仲介する場合、トラブル発生時に仲裁・相談が可能ですが、個人間取引では自己責任となります。
結局、個人間取引は得なのか？
個人間取引が「得」かどうかは、状況によって異なります。
総合判断の目安：
| 項目 | 仲介あり | 個人間取引 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 約105万円（3,000万円物件） | 0円 |
| 専門家費用 | 不要（仲介業者が手配） | 司法書士5～10万円、税理士3～5万円 |
| 住宅ローン | 利用可能 | 困難 |
| トラブル対応 | 仲介業者が対応 | 自己責任 |
結論：
- 現金購入で専門知識がある場合：個人間取引でも問題ない
- 住宅ローンを利用する場合：仲介業者の利用を推奨
- 不動産の知識が全くない場合：仲介業者の利用を推奨
個人間取引の流れ：7ステップで理解する
個人間取引の全体像を7ステップで整理します。
ステップ1：売買条件の合意
まず、売主と買主が以下の条件を合意します。
- 売買価格
- 引き渡し日
- 手付金の金額・支払時期
- 残金決済の時期
- 契約不適合責任の範囲
口頭での合意だけでなく、メモや覚書を作成しておくと安心です。
ステップ2：売買契約書の作成
売買契約書は、取引の根幹となる重要な書類です。司法書士や弁護士に作成を依頼することを強く推奨します。
契約書に記載すべき事項：
- 物件の表示（所在、地番、地積等）
- 売買代金
- 手付金の額
- 残金決済の期日
- 引き渡し時期
- 契約不適合責任の範囲・期間
- 公租公課の負担
- 特約事項
無料のテンプレートは個別事情に対応していないため、専門家への依頼が安全です。
ステップ3：手付金の授受
契約締結時に、買主が売主に手付金を支払います。手付金は売買代金の5～10%が一般的です。
手付金の受領書を作成し、双方で保管しましょう。
ステップ4：残金決済
残金決済時に、以下の手続きを行います。
- 買主が売主に残金を支払う
- 売主が買主に物件の鍵・関係書類を引き渡す
- 固定資産税・都市計画税の精算
金融機関で決済を行うと、安全性が高まります。
ステップ5：所有権移転登記
残金決済後、速やかに所有権移転登記を行います。登記手続きは司法書士に依頼することが一般的です。
法務省の公式サイトで手続きの詳細を確認できます。
登記に必要な費用：
- 登録免許税（固定資産税評価額の約2%、軽減措置適用時0.3%）
- 司法書士報酬（5～10万円）
ステップ6：税務申告
売主・買主それぞれが税務申告を行います。
売主の税務処理：
- 譲渡所得税の申告（確定申告）
買主の税務処理：
- 不動産取得税の納付
- 固定資産税の納付
ステップ7：引き渡し
最終的に物件の引き渡しを行います。残置物の処理、鍵の引き渡し、設備の動作確認等を行いましょう。
個人間取引の費用：何にいくらかかるのか
個人間取引で発生する費用を整理します。
必須費用：登録免許税、印紙税、司法書士報酬
登録免許税：
- 所有権移転登記：固定資産税評価額の2%
- 軽減措置適用時：0.3%（2027年3月31日まで、住宅用家屋）
印紙税：
- 売買契約書に貼付する印紙代
- 軽減措置適用時：1,000万円超5,000万円以下で1万円（2027年3月31日まで）
（出典: 国税庁）
司法書士報酬：
- 所有権移転登記：5～10万円
- 抵当権抹消登記：1～3万円
節約できる費用：仲介手数料
仲介手数料（3,000万円の物件で約105万円）が不要になります。
追加費用：契約書作成費用、税理士報酬
契約書作成費用：
- 司法書士・弁護士への依頼：3～5万円
税理士報酬：
- 譲渡所得税の申告：3～5万円
親族間取引の注意点：みなし贈与課税のリスク
親族間取引では、税務上の特別なリスクがあります。
時価より著しく低い価格での取引は要注意
親族間取引で時価（市場価格）より著しく低い価格で取引した場合、時価との差額が「贈与」とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
国税庁によると、「著しく低い価額」に明確な基準はありませんが、一般的には時価の70～80%以下が該当すると考えられています。
みなし贈与課税の具体例
例：
- 時価：3,000万円
- 売買価格：1,000万円
- 差額：2,000万円
差額2,000万円に対して贈与税が課されます。
贈与税の計算（一般贈与の場合）：
- 基礎控除：110万円
- 課税対象：1,890万円
- 贈与税：約585万円（税率30%、控除90万円）
適正価格での取引を推奨する理由
適正価格（時価）での取引を行うことで、みなし贈与課税のリスクを回避できます。
適正価格の確認方法：
- 不動産鑑定士の査定を取得
- 複数の不動産会社に査定を依頼
- 固定資産税評価額の1.2～1.4倍を目安にする
売主側も、時価より著しく低い価格での売買は、譲渡所得税の計算で不利になる可能性があります（国税庁）。
個人間取引のトラブル事例と対策
実際のトラブル事例を知り、対策を講じましょう。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）のトラブル
事例：
- 引き渡し後、雨漏りが発覚
- 契約書に契約不適合責任の免責特約があり、売主は責任を負わない
- 買主が修理費用を全額負担
対策：
- 契約不適合責任の免責特約を安易に設定しない
- 一定期間（例：引き渡しから3ヶ月）は売主が責任を負う条項を設定
- 専門家（建築士等）によるインスペクション（建物状況調査）を実施
価格トラブル・支払いトラブル
事例：
- 残金決済時に買主が支払いを拒否
- 契約書に違約金条項がなく、法的対応が困難
対策：
- 契約書に違約金条項を設定
- 手付金を設定し、契約の拘束力を高める
- 金融機関で決済を行い、第三者の立ち会いを確保
住宅ローン不承認によるトラブル
事例：
- 買主が住宅ローンを申し込むが、重要事項説明書がなく審査が通らない
- 契約が白紙撤回され、手付金の扱いでトラブル
対策：
- 住宅ローンを利用する場合は、事前に金融機関に個人間取引が可能か確認
- 住宅ローン特約（ローンが組めなかった場合の白紙撤回条項）を契約書に明記
- 買主が現金購入できる場合のみ個人間取引を検討
まとめ：個人間取引を安全に進めるために
個人間の不動産売買は法的に可能ですが、専門知識とリスク管理が必須です。
仲介手数料を節約できるメリットはありますが、司法書士・税理士への相談費用は惜しまないことをおすすめします。住宅ローンを利用する場合は、実質的に不可能なため、仲介業者の利用を推奨します。
親族間取引では、時価（市場価格）での取引を行い、みなし贈与課税のリスクを回避しましょう。
次のアクション：
- 司法書士・税理士への相談
- 不動産鑑定士による適正価格の査定
- 金融機関への事前相談（住宅ローンを利用する場合）
不安な場合は、信頼できる専門家に相談しながら、安全に取引を進めましょう。