不動産収入とは｜賃貸経営で得られる収入の種類
不動産投資を検討する際、「不動産収入にはどんな種類があるのか」「税金はどれくらいかかるのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産収入の種類、不動産所得の計算方法、税金の仕組み、確定申告の方法について、国税庁の公式情報を元に解説します。
不動産投資を始める前に、収入と税金の全体像を正確に理解できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産収入には賃料収入、礼金、更新料、駐車場収入等が含まれる
- 不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算され、給与所得等と合算して総合課税される
- 必要経費には減価償却費、修繕費、管理費、固定資産税、ローン金利等が含まれる（元本返済は経費にならない）
- 税率は累進税率5-45%+住民税10%で、所得が高いほど税率が上がる
- 青色申告を活用すれば最大65万円の特別控除を受けられる
不動産収入の種類
不動産収入とは、不動産の貸付けにより受け取る収入の総額です。国税庁の定義によると、不動産収入には以下のものが含まれます。
賃料収入（家賃）
最も基本的な不動産収入が賃料収入です。賃貸借契約に基づき、毎月受け取る家賃がこれに該当します。
礼金・更新料
礼金のうち返還不要な部分は不動産収入に含まれます。一方、敷金は将来返還する義務があるため、収入には含まれません。更新料も不動産収入に該当します。
駐車場収入・その他
駐車場の貸付け収入、看板設置料、自動販売機の設置料等も不動産収入に含まれます。
不動産収入の種類
| 種類 | 内容 | 収入に含まれるか |
|---|---|---|
| 賃料（家賃） | 毎月の家賃収入 | ✓ 含まれる |
| 礼金 | 返還不要な部分 | ✓ 含まれる |
| 更新料 | 契約更新時の収入 | ✓ 含まれる |
| 敷金 | 将来返還する保証金 | × 含まれない |
| 駐車場収入 | 駐車場の貸付け収入 | ✓ 含まれる |
| その他 | 看板設置料、自販機設置料等 | ✓ 含まれる |
（出典: 国税庁）
不動産収入と不動産所得の違い
不動産収入と不動産所得を混同する方が多いですが、以下のように異なります。
- 不動産収入: 賃料・礼金等の総収入金額
- 不動産所得: 収入から必要経費を差し引いた利益（税金はこの不動産所得にかかる）
不動産所得の計算方法
不動産所得は以下の計算式で算出されます。
不動産所得 = 総収入金額 － 必要経費
必要経費の範囲
国税庁の規定により、必要経費には以下のものが含まれます。
必要経費に含まれるもの
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物・設備の経年劣化分 | 国税庁の規定により、木造22年、RC造47年等で計算 |
| 修繕費 | 現状回復のための費用 | 価値を高める改良費は資産計上 |
| 管理費 | 管理会社への委託料 | - |
| 火災保険料 | 建物・家財の保険料 | - |
| 固定資産税 | 土地・建物の固定資産税 | - |
| ローン金利 | 借入金の利息部分 | 元本返済は経費にならない |
| 税理士報酬 | 確定申告の報酬 | - |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費 | - |
| 水道光熱費 | 共用部分の水道光熱費 | - |
（出典: 国税庁）
経費にならないもの
以下のものは必要経費に含められません。
- ローン元本の返済: 元本返済は経費にならず、ローン金利のみが経費になります
- 所得税・住民税: 不動産所得に対する所得税・住民税は経費になりません
- 私的な支出: 生活費や個人的な支出は経費になりません
注意: 土地取得に係る借入金利息は、不動産所得が赤字の場合、他の所得との損益通算の対象外となります。
不動産収入にかかる税金の計算
不動産所得は給与所得等と合算して総合課税されます。国税庁によると、税率は累進税率（所得が高いほど税率が上がる）で、5-45%の所得税と10%の住民税が課税されます。
総合課税（給与所得等と合算）
不動産所得は、給与所得、事業所得等と合算した課税所得に対して税金が計算されます。
所得税の累進税率
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超～330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超～695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超～900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超～1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超～4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
（出典: 国税庁）
具体的な税額シミュレーション
【ケース1】給与所得500万円、不動産所得300万円の場合
- 課税所得: 800万円（給与所得500万円+不動産所得300万円）
- 所得税: 800万円×23%－63.6万円 = 120.4万円
- 住民税: 800万円×10% = 80万円
- 合計: 約200万円
【ケース2】給与所得500万円、不動産所得△200万円（赤字）の場合
- 課税所得: 300万円（給与所得500万円－不動産所得200万円）
- 所得税: 300万円×10%－9.75万円 = 20.25万円
- 住民税: 300万円×10% = 30万円
- 合計: 約50万円
不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算（相殺）することで、税金を抑えられる場合があります。ただし、土地取得に係る借入金利息は損益通算の対象外です。
確定申告の方法（青色申告・白色申告）
不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。
青色申告特別控除（最大65万円）
国税庁の規定により、青色申告承認申請書を提出し、以下の要件を満たすと最大65万円の特別控除を受けられます。
青色申告特別控除の要件
| 控除額 | 要件 |
|---|---|
| 65万円 | ①複式簿記で記帳②貸借対照表・損益計算書を作成③e-Taxで申告または電子帳簿保存 |
| 55万円 | ①複式簿記で記帳②貸借対照表・損益計算書を作成（e-Tax不要） |
| 10万円 | 簡易な帳簿付け |
（出典: 国税庁）
確定申告の期限と提出書類
確定申告の期限は、翌年2月16日～3月15日です。提出書類は以下の通りです。
青色申告の場合
- 確定申告書
- 青色申告決算書（貸借対照表・損益計算書）
- 各種控除証明書
白色申告の場合
- 確定申告書
- 収支内訳書
- 各種控除証明書
青色申告承認申請書の提出期限
青色申告を行うには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。提出期限は以下の通りです。
- 開業1年目: 開業後2か月以内
- 2年目以降: 青色申告を行う年の3月15日まで
不動産収入の注意点
不動産収入を得る際には、以下の点に注意が必要です。
一定規模以上で個人事業税が課税
不動産貸付業が一定規模以上（いわゆる「5棟10室基準」）に達すると、個人事業税（税率5%）が課税されます。
5棟10室基準
| 不動産の種類 | 基準 |
|---|---|
| 戸建て | 5棟以上 |
| アパート・マンション | 10室以上 |
| 駐車場 | 10台以上 |
（出典: 国税庁）
消費税の課税事業者判定
事業用不動産（店舗・事務所等）の賃料収入が年間1,000万円を超えると、2年後から消費税の課税事業者となります。住宅用不動産の賃料収入は消費税の課税対象外です。
空室・修繕費等のリスク
不動産投資には以下のようなリスクがあります。
- 空室リスク: 入居者が見つからず、賃料収入が途絶える
- 修繕費: 設備の故障や経年劣化による修繕費が発生
- 金利上昇: 変動金利の場合、金利上昇により返済額が増加
- 災害リスク: 地震・火災等による建物の損壊
不動産所得の計算や確定申告は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ：不動産収入を正しく理解して適切に申告しよう
不動産収入は賃料・礼金・更新料等を含む総額で、不動産所得（収入－経費）は給与所得等と合算して総合課税されます。税率は累進税率5-45%+住民税10%で、所得が高いほど税率が上がります。
青色申告を活用すれば最大65万円の特別控除を受けられるため、事前に青色申告承認申請書を提出しましょう。
一定規模以上（5棟10室基準）で個人事業税が課税される点や、空室リスク・修繕費等のリスクも考慮する必要があります。税理士に相談して適切に申告し、健全な不動産経営を目指しましょう。