マンション耐震基準とは｜新耐震・旧耐震の違い
中古マンション購入を検討する際、「このマンションは地震に強いのか」「築年数で見分ける方法はあるか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、新耐震基準と旧耐震基準の違い、見分け方、購入時の注意点を、国土交通省・建築研究所の公式情報を元に解説します。
耐震基準を正しく理解することで、安心してマンションを選ぶことができるようになります。
この記事のポイント
- 新耐震基準は1981年6月1日以降、震度6強〜7程度で倒壊しない性能を求める
- 旧耐震基準は1981年5月31日以前、震度5強程度で大きな損傷を受けない性能を求める
- 見分け方は建築確認日（竣工日ではない）で判断する
- 旧耐震でも耐震診断・改修済みなら新耐震基準相当の性能を確保できる場合がある
- 住宅ローン控除・フラット35等の税制優遇や融資の要件として耐震基準が関わる
新耐震基準と旧耐震基準の違い
新耐震基準と旧耐震基準は、想定される地震の強さと求められる性能が大きく異なります。
旧耐震基準（1981年5月31日以前）
旧耐震基準は、震度5強程度の中地震で建物が大きな損傷を受けないことを基準としています。この基準は1950年の建築基準法制定時に導入され、当時の地震工学の知見に基づいていました。
建築研究所によると、旧耐震基準では大地震（震度6強〜7）を想定した設計は義務付けられていませんでした。
新耐震基準（1981年6月1日以降）
新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を契機に改正され、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しない性能を求めるようになりました。
具体的には、以下の2段階の基準が設けられています。
- 中地震（震度5強程度）: ほとんど損傷しない
- 大地震（震度6強〜7程度）: 倒壊しない（損傷はあっても人命を守る）
耐震基準の歴史的背景
1978年の宮城県沖地震では、多くの建物が倒壊し、甚大な被害が発生しました。この教訓から、建築基準法が1981年6月1日に改正され、新耐震基準が導入されました。
国土交通省の調査によると、1995年の阪神・淡路大震災では、旧耐震基準の建物の約30%が大きな被害を受けた一方、新耐震基準の建物の被害率は約10%にとどまったとされています。
注意: マンションは鉄筋コンクリート造が多く、2000年基準（木造住宅の接合部強化）は直接関係しません。
新耐震・旧耐震の見分け方
新耐震基準と旧耐震基準の見分け方は、建築確認日で判断します。
建築確認日で判断する（竣工日ではない）
重要: 竣工日（建物が完成した日）ではなく、建築確認日（建築計画が法令に適合しているか確認を受けた日）で判断します。
- 建築確認日が1981年6月1日以降: 新耐震基準
- 建築確認日が1981年5月31日以前: 旧耐震基準
竣工日が1981年12月でも、建築確認日が1981年5月なら旧耐震基準となります。建築確認から竣工まで通常6ヶ月〜1年程度かかるため、竣工日だけで判断すると誤る可能性があります。
築年数からおおよその判断をする
建築確認日が不明な場合は、竣工日から約1年前を目安とする簡易判断法もあります。
| 竣工日 | 建築確認日（推定） | 耐震基準 |
|---|---|---|
| 1982年6月以降 | 1981年6月以降 | 新耐震の可能性が高い |
| 1981年6月〜1982年5月 | 1980年6月〜1981年5月 | 旧耐震の可能性あり |
| 1981年5月以前 | 1980年5月以前 | 旧耐震 |
確認方法:
- 物件情報の「建築確認番号」や「建築確認日」を確認
- 登記簿謄本（登記事項証明書）の「新築年月日」は竣工日を示す
- 不明な場合は売主・仲介業者に確認を依頼
耐震診断と耐震改修について
旧耐震基準のマンションでも、耐震診断と耐震改修により新耐震基準相当の性能を確保できる場合があります。
耐震診断の内容と費用
耐震診断は、建物の現状を調査し、地震に対する安全性を評価する手続きです。専門家（建築士、建築構造技術者等）が、設計図書、現地調査、構造計算等を行い、耐震性能を判定します。
日本耐震診断協会によると、マンションの耐震診断費用の相場は以下の通りです（地域や建物規模により異なる場合があります）。
- 予備診断: 50〜100万円程度（簡易調査）
- 詳細診断: 500〜2,000円/㎡程度（3,000㎡のマンションで150〜600万円）
診断結果により、「Is値」（構造耐震指標）が算出され、Is値0.6以上が新耐震基準相当とされます。
耐震改修の方法と費用
耐震診断の結果、Is値が0.6未満の場合、耐震改修工事により性能を向上させることができます。
主な改修方法:
- 耐震壁の増設: 鉄筋コンクリートの壁を追加し、建物の剛性を高める
- 柱・梁の補強: 炭素繊維シート等で既存の柱・梁を補強
- 制震装置の設置: ダンパー等で揺れを吸収
費用の相場:
- 1戸あたり: 300〜500万円程度（共用部分の改修費用を戸数で割った場合）
- 建物全体: 数千万〜数億円（規模・工法により大きく異なる）
耐震基準適合証明書の取得
耐震診断・改修により新耐震基準相当の性能が確認できた場合、「耐震基準適合証明書」を取得できます。この証明書があれば、住宅ローン控除等の税制優遇を受けることが可能になります。
証明書の発行は、建築士、指定性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が行います。費用は5〜10万円程度です。
購入時の注意点｜税制優遇と資産価値
耐震基準は、税制優遇や融資の要件、資産価値に大きく影響します。
住宅ローン控除・フラット35の要件
国土交通省によると、以下の税制優遇・融資制度は、新耐震基準（または耐震基準適合証明書）を要件としています。
| 制度 | 新耐震基準の要否 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 必要（1982年1月1日以降に建築、または耐震基準適合証明書） |
| 住宅取得等資金贈与の非課税特例 | 必要（耐震基準適合証明書） |
| フラット35 | 必要（耐震評価基準適合） |
| 登録免許税の軽減 | 必要（耐震基準適合証明書） |
旧耐震物件を購入する場合、これらの優遇措置を受けられないため、購入後の負担が大きくなる可能性があります。
資産価値と売却時の影響
旧耐震物件は、一般的に以下の理由で資産価値が低く評価される傾向があります。
- 買い手が限られる（住宅ローン控除を受けられない等）
- 金融機関の融資審査が厳しい
- 将来の耐震改修費用を見込む必要がある
不動産業界の調査によると、旧耐震物件は新耐震物件と比較して10〜20%程度価格が安い傾向にあります。
専門家への相談を推奨
中古マンションの購入時は、以下の専門家に相談することをおすすめします。
- 建築士: 耐震診断結果、管理状況の確認
- 不動産仲介業者: 物件の価格妥当性、周辺相場の確認
- 税理士・ファイナンシャルプランナー: 税制優遇の適用可否、資金計画
旧耐震物件でも、管理が良好で耐震診断結果が良好な物件は、安心して購入できる場合があります。専門家の意見を参考に、総合的に判断しましょう。
まとめ：耐震基準を理解して安心なマンション選びを
新耐震基準と旧耐震基準の違いを理解し、建築確認日で判断することが重要です。旧耐震物件でも、耐震診断・改修済みであれば新耐震基準相当の性能を確保できる場合があります。
住宅ローン控除やフラット35等の税制優遇・融資の要件として耐震基準が関わることを理解し、購入後の負担も考慮しましょう。
資産価値や売却時の影響も見据え、建築士等の専門家に相談しながら、安心できるマンションを選んでください。