土地代とは？本体価格と総費用の違い
土地購入を検討する際、「土地代として何が含まれるのか」「総額でいくら必要なのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地代の内訳、購入費用の目安、計算方法、節約ポイントを、国土交通省・国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、必要な資金を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地代は土地本体価格と諸費用の合計で、諸費用は土地代の5-10%程度が目安
- 諸費用の主な内訳は仲介手数料・登記費用・税金（印紙税、不動産取得税、固定資産税）
- 土地本体価格に消費税はかからないが、仲介手数料等の諸費用は課税対象
- 仲介手数料の値引き交渉、軽減措置の活用で諸費用を抑えることが可能
土地購入時の費用内訳【7つの項目】
土地購入時に必要な費用を7つに分類し、各費用の内容・計算方法・目安金額を説明します。
土地本体価格
売買契約書に記載される土地そのものの購入代金です。立地・広さ・形状・接道状況・用途地域により価格が変動します。
- 相場の調べ方: 土地総合情報システムで実勢価格を検索可能
- 消費税: かからない（非課税）
仲介手数料（上限：土地代×3%+6万円+消費税）
不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で上限が定められています。
- 計算式（土地代400万円超の場合）: 土地代×3%+6万円+消費税
- 例: 土地代2000万円の場合、（2000万円×3%+6万円）×1.1=72.6万円
- 消費税: かかる（税率10%）
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
所有権移転登記時に課される国税と、司法書士に依頼する場合の報酬です。
- 登録免許税: 固定資産税評価額の2%（特例1.5%、2027年3月31日まで）
- 司法書士報酬: 5-10万円程度
- 例: 固定資産税評価額1400万円（土地代の約70%）の場合、1400万円×1.5%=21万円
印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙の税金です。契約金額により税額が異なります。
- 土地代1000万円超5000万円以下: 1万円（軽減措置適用、2027年3月31日まで）
- 土地代5000万円超1億円以下: 3万円
不動産取得税
土地取得時に都道府県が課す地方税です。固定資産税評価額の3%が原則ですが、軽減措置で実質1.5%になる場合があります。
- 税率: 固定資産税評価額×3%
- 軽減措置: 住宅用地の場合、評価額から一定額控除（詳細は各都道府県に確認）
- 例: 固定資産税評価額1400万円の場合、1400万円×3%=42万円（軽減前）
固定資産税・都市計画税の日割り精算
毎年1月1日時点の所有者に課税される税金ですが、年度途中の売買では引渡し日以降の日割り分を買主が売主に精算するのが一般的です。
- 固定資産税: 固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
- 都市計画税: 固定資産税評価額×0.3%（市街化区域内のみ）
その他（測量費、地盤調査費等）
境界が不明確な土地を購入する場合の測量費用、注文住宅を建てる場合の地盤調査費用等です。
- 測量費: 30-50万円程度（土地の形状・広さにより変動）
- 地盤調査費: 5-10万円程度
土地購入の総費用シミュレーション【具体例】
土地代2000万円の場合の諸費用シミュレーションを提示します。
| 項目 | 計算方法 | 目安額 |
|---|---|---|
| 土地本体価格 | 契約書記載額 | 2000万円 |
| 仲介手数料 | （2000万円×3%+6万円）×1.1 | 72.6万円 |
| 登録免許税 | 1400万円×1.5% | 21万円 |
| 司法書士報酬 | 実費 | 5-10万円 |
| 印紙税 | 契約金額により | 1万円 |
| 不動産取得税 | 1400万円×3%（軽減前） | 42万円 |
| 固定資産税日割り | 引渡し日により変動 | 5-10万円 |
| 測量・地盤調査 | 必要に応じて | 30-50万円 |
| 諸費用合計 | 約177-206万円 | |
| 総費用 | 約2177-2206万円 |
諸費用は土地代の約9-10%です。実際の金額は立地・評価額・軽減措置の適用により変動するため、不動産会社や司法書士に確認することをおすすめします。
土地代を左右する要因と相場の調べ方
立地・広さ・形状・接道状況
土地代を左右する主な要因は以下の5つです。
- 立地: 駅からの距離、商業施設・学校の近さ、治安等
- 広さ: 面積（㎡）、建蔽率・容積率により建築可能な建物の大きさが変わる
- 形状: 整形地（四角形）は高く、不整形地（三角形・旗竿地等）は安い
- 接道状況: 道路に面している長さ（間口）、道路幅員、角地か否か
- 用途地域: 第一種低層住居専用地域（閑静）vs 商業地域（利便性）
用途地域・建築制限
用途地域により建築できる建物の種類・高さが制限されます。第一種低層住居専用地域は閑静な住宅地ですが、建築制限が厳しいため土地代は比較的安い傾向にあります。
地価相場の調べ方（土地総合情報システム・路線価・公示地価）
土地の相場を調べる方法として、以下の3つを紹介します。
- 土地総合情報システム（国土交通省）: 実勢価格（実際の取引価格）を地域別に検索可能
- 路線価（国税庁）: 路線価÷0.8×1.1で実勢価格を逆算可能（目安）
- 地価公示・基準地価: 国土交通省が毎年公表する標準地の価格
2025年最新の全国平均地価相場は23万3296円/㎡です（出典: MECYES）。ただし、地域差が大きいため、必ず上記の公的情報源で確認してください。
土地購入費用を節約する5つのポイント
土地購入費用を抑える方法を5つ紹介します。
- 仲介手数料の値引き交渉: 複数社査定、閑散期の交渉、売主側仲介との直接交渉で減額の可能性あり。法定上限（土地代×3%+6万円+消費税）であり、値引きは可能
- 登記の自分申請: 司法書士報酬（5-10万円）を節約できるが、手続きの難易度が高く時間もかかる。ミスのリスクを考慮して判断
- 軽減措置の活用: 登録免許税の特例（1.5%、2027年3月31日まで）、不動産取得税の控除（住宅用地）を確認し適用
- 測量・地盤調査の相見積もり: 複数社から見積もりを取り、価格とサービス内容を比較
- 手付金の調整: 資金繰りに合わせて5-10%で交渉（法定上限20%）
各ポイントの実現可能性とリスクを理解し、不動産会社や司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。
まとめ：土地代は本体価格＋諸費用で予算計画を立てよう
土地代は本体価格と諸費用の合計で、諸費用は土地代の5-10%程度です。仲介手数料・登記費用・税金等の内訳を把握し、シミュレーションで総費用を算出しましょう。
軽減措置を活用したり、仲介手数料を値引き交渉したりすることで、諸費用を抑えることも可能です。ただし、節約ばかりに気を取られて、土地の品質や立地を妥協しないよう注意してください。
信頼できる不動産会社に相談し、土地総合情報システムで相場を確認しながら、無理のない資金計画を立てましょう。