土地の名義変更とは
土地を相続したり、売買・贈与で取得したりした際、「名義変更はどうすればいいのか」と不安に感じる方は少なくありません。手続きが複雑そうで、自分でできるのか、司法書士に依頼すべきか迷うこともあるでしょう。
この記事では、土地の名義変更（所有権移転登記)の手続き、必要書類、費用、自分でできる場合と専門家に依頼すべき場合を、法務局・法務省の公式情報を元に解説します。
2024年4月施行の相続登記義務化についても詳しく説明し、期限内に正しく手続きを進められるようになります。
この記事のポイント
- 土地の名義変更は正式には「所有権移転登記」と呼ばれ、法務局で申請する
- 2024年4月施行の相続登記義務化により、相続から3年以内の登記が義務、違反時は10万円以下の過料
- ケース別（相続・売買・贈与・財産分与）に必要書類と手続きが異なる
- 登録免許税は相続0.4%、売買2%、贈与2%、司法書士報酬は3～10万円が相場
- シンプルなケースは自分で申請可能、複雑なケースは司法書士に依頼を推奨
土地の名義変更とは（所有権移転登記の基本）
名義変更の正式名称（所有権移転登記）
土地の「名義変更」は、正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。これは、土地の所有者が変わったことを法務局の登記簿に記録する手続きです。
登記を行うことで、第三者に対して自分が所有者であることを主張できるようになります。
名義変更が必要なケース
土地の名義変更が必要になる主なケースは以下の4つです。
| ケース | 概要 |
|---|---|
| 相続 | 親や配偶者が亡くなり、土地を相続した場合 |
| 売買 | 土地を購入した、または売却した場合 |
| 贈与 | 親から子へ生前贈与した場合等 |
| 財産分与 | 離婚時に夫婦の財産を分ける場合 |
それぞれのケースで、必要な書類や手続きが異なります。
2024年4月施行の相続登記義務化
2024年4月1日から、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請する義務が課されました（法務局公式情報）。
重要なポイント:
- 期限: 相続を知った日から3年以内
- 罰則: 正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料
- 過去の相続も対象: 2024年4月1日より前の相続でも、2027年3月31日までに登記する必要がある
これまで相続登記は任意でしたが、義務化により必ず手続きを行う必要があります。
ケース別の手続き方法と必要書類
相続による名義変更
相続で土地の名義変更を行う場合、以下の書類が必要です。
必要書類:
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続した戸籍）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行う場合）
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
注意点:
- 遺産分割が未了でも、「相続人申告登記」を利用すれば、相続人であることを申告するだけで義務を履行したとみなされる（法務省Q&A）
- 戸籍謄本は本籍地の市区町村で取得
売買による名義変更
土地を購入した場合の名義変更に必要な書類は以下の通りです。
必要書類:
- 売買契約書
- 売主・買主双方の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記済権利証または登記識別情報（売主が用意）
- 登記申請書
注意点:
- 売買による所有権移転登記は、通常は買主が申請
- 住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定する司法書士に依頼することが一般的
贈与による名義変更
親から子への生前贈与等で土地を譲り受けた場合の必要書類です。
必要書類:
- 贈与契約書
- 贈与者・受贈者双方の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記済権利証または登記識別情報（贈与者が用意）
- 登記申請書
注意点:
- 贈与税が発生する可能性があるため、税理士への相談を推奨
財産分与による名義変更
離婚時に夫婦の財産を分ける場合の名義変更です。
必要書類:
- 離婚協議書または調停調書・判決書
- 財産分与する側・受け取る側双方の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 登記申請書
注意点:
- 財産分与は贈与税の対象外だが、過大な財産分与は課税される場合がある
登録免許税と司法書士報酬（費用の内訳）
登録免許税の税率
登記申請時に納付する登録免許税は、固定資産税評価額に対して以下の税率がかかります。
| ケース | 税率 |
|---|---|
| 相続 | 0.4% |
| 売買 | 2% |
| 贈与 | 2% |
| 財産分与 | 2% |
計算例: 固定資産税評価額1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は4万円（1,000万円 × 0.4%）です。
固定資産評価証明書での計算方法
登録免許税の計算基準となる固定資産税評価額は、市町村が発行する「固定資産評価証明書」で確認できます。
この証明書は市町村の税務課で取得可能です（手数料300円程度）。
司法書士報酬の相場
司法書士に登記申請を依頼する場合の報酬相場は3～10万円です（SUUMO）。
案件の複雑さにより報酬は変動します。
- シンプルなケース（相続人1名、通常の売買・贈与）: 3～5万円
- 複雑なケース（複数相続人、抵当権抹消等）: 7～10万円
自分で申請する場合は登録免許税のみで済みますが、専門知識が必要なケースでは司法書士に依頼することを推奨します。
手続きの流れ（申請から完了まで）
必要書類の準備
まず、ケース別の必要書類を準備します。
- 戸籍謄本: 本籍地の市区町村で取得
- 印鑑証明書: 住所地の市区町村で取得（発行後3ヶ月以内のものを使用）
- 固定資産評価証明書: 土地所在地の市区町村で取得
書類の取得には数日～1週間かかる場合があるため、余裕を持って準備しましょう。
登記申請書の作成
法務局の申請書様式を使って登記申請書を作成します。
法務局のウェブサイトでは、記載例も公開されているため、参考にしながら作成できます。
法務局への申請
登記申請の方法は3種類あります。
| 申請方法 | 特徴 |
|---|---|
| 窓口申請 | 法務局の窓口に直接提出 |
| 郵送申請 | 書類を郵送で提出 |
| オンライン申請 | 登記・供託オンライン申請システムで24時間受付 |
オンライン申請の場合、申請書はオンラインで提出しますが、印鑑証明書等の添付書類は後日郵送する必要があります。
登記完了・登記識別情報の受領
申請後1～2週間で登記が完了し、「登記識別情報」（旧・権利証に相当）を受領します。
登記識別情報は、今後土地を売却する際等に必要になるため、大切に保管してください。
自分でできる場合と司法書士に依頼すべき場合
自分で申請できるケース
以下のようなシンプルなケースは、自分で申請することが可能です。
- 相続: 相続人が1名、遺産分割協議が済んでいる
- 売買: 通常の売買契約、住宅ローンなし
- 贈与: 親子間等の単純な贈与
法務局の申請書様式と記載例を参考にすれば、専門知識がなくても申請できます。
司法書士に依頼すべきケース
以下のような複雑なケースは、司法書士に依頼することを推奨します。
- 複数相続人: 相続人が複数いて、遺産分割協議が必要
- 抵当権抹消: 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記も同時に行う
- 境界確定: 土地の境界が不明確で、測量が必要
- 住宅ローン利用: 金融機関が司法書士を指定する場合
専門知識が必要なケースでは、司法書士に依頼することで、手続きのミスや遅延を防げます。
オンライン申請の方法
登記・供託オンライン申請システムを利用すると、24時間いつでも申請できます。
申請手順:
- システムにユーザー登録
- 申請書をオンラインで作成・提出
- 印鑑証明書等の添付書類を郵送
オンライン申請は便利ですが、初めての方は法務局の窓口で相談しながら申請する方が確実です。
まとめ：土地の名義変更をスムーズに進めるために
土地の名義変更（所有権移転登記）は、相続・売買・贈与・財産分与のケース別に必要書類と手続きが異なります。2024年4月施行の相続登記義務化により、相続の場合は3年以内の期限があるため、早めに手続きを開始しましょう。
登録免許税は相続0.4%、売買・贈与・財産分与2%です。司法書士報酬は3～10万円が相場ですが、シンプルなケースは自分で申請することも可能です。
複雑なケース（複数相続人、抵当権抹消、境界確定等）は、専門知識を持つ司法書士に依頼することをおすすめします。法務局や司法書士に相談しながら、正確に手続きを進めましょう。