土地の名義変更にかかる費用を完全解説：相続・売買・贈与別の内訳
土地の所有者が変わったとき、「名義変更にいくらかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。登録免許税や司法書士報酬など、聞き慣れない費用項目が複数あり、合計金額が数万円から数十万円に及ぶケースもあります。
この記事では、相続・売買・贈与の各ケース別に、土地の名義変更にかかる費用の内訳、計算方法、自分で手続きする場合と専門家に依頼する場合の違いを、法務省・国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて名義変更を行う方でも、必要な資金を正確に把握し、実践的な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地の名義変更費用は、相続・売買・贈与で登録免許税の税率が大きく異なる（相続0.4%、売買・贈与2.0%）
- 登録免許税は固定資産評価額×税率で計算され、評価額1,000万円の土地なら相続4万円、売買・贈与20万円
- 司法書士報酬は全国平均6.5万円だが、土地の筆数・評価額・相続人の数により5-15万円で変動
- 自分で手続きすれば5,000円程度に抑えられるが、複雑なケースでは専門家に依頼する方が安全
- 2024年4月施行の相続登記義務化により、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性
土地の名義変更の種類別費用一覧
土地の名義変更（所有権移転登記）にかかる費用は、名義変更の理由によって大きく異なります。主な費用項目は、登録免許税と司法書士報酬の2つです。
名義変更の理由別：登録免許税と司法書士報酬
| 名義変更の理由 | 登録免許税の税率 | 評価額1,000万円の場合の登録免許税 | 司法書士報酬の目安 | 合計費用の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 相続 | 0.4% | 4万円 | 5-10万円 | 9-14万円 |
| 売買 | 2.0% | 20万円 | 5-10万円 | 25-30万円 |
| 贈与 | 2.0% | 20万円 | 5-10万円 | 25-30万円 |
（出典: 国税庁 登録免許税の税額表）
相続の場合、登録免許税の税率が0.4%と最も低く設定されています。評価額1,000万円の土地なら4万円、司法書士報酬を合わせて総額9-14万円程度が目安です。
売買・贈与の場合、登録免許税の税率は2.0%です。同じ評価額1,000万円の土地で20万円となり、相続の5倍の負担となります。司法書士報酬を合わせて総額25-30万円程度が目安です。
贈与の場合の注意点: 登録免許税に加えて、不動産取得税（固定資産評価額の3%）が別途発生します。そのため、贈与は最も費用がかかる名義変更となります。
2027年3月31日までの免税措置
国税庁によると、2027年3月31日までは、市街化区域外の土地で固定資産評価額が100万円以下の場合、登録免許税が免税となる特例措置があります。対象となる土地をお持ちの方は、期限内に手続きを行うことで費用を抑えられます。
登録免許税の計算方法と最新税率（2024年）
登録免許税は、「固定資産評価額 × 税率」で計算されます。ここでは、固定資産評価額の確認方法と具体的な計算例を示します。
固定資産評価額の確認方法
固定資産評価額は、毎年4月頃に市区町村から送付される「固定資産税の納税通知書」に記載されています。納税通知書が手元にない場合は、市区町村の税務課で「固定資産評価証明書」を取得できます（手数料300円程度）。
具体的な計算例
相続の場合:
固定資産評価額1,000万円の土地を相続する場合
1,000万円 × 0.4% = 4万円
売買の場合:
固定資産評価額1,000万円の土地を売買する場合
1,000万円 × 2.0% = 20万円
贈与の場合:
固定資産評価額1,000万円の土地を贈与する場合
1,000万円 × 2.0% = 20万円
計算時の注意点: 登録免許税は、計算結果の1,000円未満を切り捨てます。例えば、計算結果が41,800円の場合、登録免許税は41,000円となります。
司法書士報酬の相場と変動要因
司法書士報酬は、土地の状況や手続きの複雑さにより変動します。全国平均は約6.5万円ですが、実際は5-15万円の幅があります。
司法書士報酬の全国平均
日本司法書士会連合会のアンケート調査（2025年最新）によると、所有権移転登記の報酬全国平均は約6.5万円です。ただし、以下の要因により変動します。
費用が高くなるケース
- 土地の筆数が多い: 1筆ごとに追加料金が発生するのが一般的です。例えば、3筆の土地の場合、基本報酬6万円＋追加2万円×2筆=10万円となるケースがあります。
- 固定資産評価額が高い: 評価額が高いほど報酬も高くなる傾向があります。
- 相続人が多数: 相続人が5人以上いる場合、戸籍謄本の取得・確認作業が増えるため、報酬が高くなります。
- 遺産分割協議が必要: 遺産分割協議書の作成が必要な場合、別途3-5万円の費用が発生することがあります。
専門家選びのポイント
複数の司法書士に見積もりを依頼し、以下の点を確認しましょう。
- 費用の内訳が明確か（基本報酬、追加料金、実費の区別）
- 相続登記の実績が豊富か
- 説明がわかりやすく、質問に丁寧に答えてくれるか
- 追加費用の有無を事前に説明してくれるか
登記申請の代理業務は司法書士の独占業務であり、他の専門家（税理士、行政書士等）は行えません。
自分で手続きする場合：費用とメリット・デメリット
土地の名義変更は、自分で手続きすることも可能です。司法書士報酬を節約できますが、手間と時間がかかる点に注意が必要です。
自分で手続きする場合の費用：5,000円程度
自分で手続きする場合、必要な費用は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額×税率（相続0.4%、売買・贈与2.0%） |
| 登記事項証明書 | 600円/通 |
| 戸籍謄本（相続の場合） | 450円/通 |
| 印鑑証明書 | 300円/通 |
| 固定資産評価証明書 | 300円/通 |
| 郵送費・交通費 | 1,000円程度 |
相続の場合、登録免許税を除く証明書発行手数料や郵送費は合計5,000円程度に抑えられます。
必要書類と手順
法務局の公式サイトによると、相続の場合の必要書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書（遺産分割を行う場合）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
手順:
- 市区町村で必要書類を取得
- 法務局で登記申請書の様式を入手（または公式サイトからダウンロード）
- 登記申請書を作成
- 法務局の窓口に提出（または郵送）
- 1-2週間後に登記完了
専門家への依頼を検討すべきケース
以下のケースでは、専門家に依頼する方が安全で効率的です。
- 相続人が多数いる（5人以上）
- 遺産分割協議が難航している
- 土地の境界が不明確
- 複雑な権利関係がある（抵当権設定、共有名義等）
- 時間がない、または手続きに不安がある
時間と手間を考慮すると、複雑なケースでは司法書士に依頼する方が結果的に安全で効率的です。
相続登記義務化と名義変更をしないリスク
2024年4月から相続登記が義務化されました。名義変更を放置すると、法的なペナルティや実務上の問題が発生します。
2024年4月施行：3年以内の登記義務と10万円以下の過料
法務省によると、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
3年以内の登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易的な救済制度を利用できます。これは、正式な遺産分割前に相続人であることを申告する制度で、義務違反のペナルティを回避できます。
名義変更を放置した場合のリスク
名義変更を放置すると、以下のリスクが発生します。
- 土地を売却・担保設定できない: 登記上の所有者でないと、売却や住宅ローンの担保設定ができません。
- 共有者が増えてトラブルになる: 世代を経るごとに相続人が増え、遺産分割協議が困難になります。例えば、祖父の代から放置すると、相続人が数十人に及ぶケースもあります。
- 10万円以下の過料の対象となる: 2024年4月以降は、3年以内の登記義務違反で過料が科される可能性があります。
義務化の背景
相続登記義務化の背景には、所有者不明土地の増加があります。国土交通省の調査によると、所有者不明土地は全国で約410万ヘクタール（九州の面積に相当）に及び、公共事業や災害復旧の妨げになっています。
早期に名義変更を行うことで、将来のトラブルを回避し、土地の円滑な活用が可能になります。
まとめ：土地の名義変更は早めの対処が鍵
土地の名義変更にかかる費用は、相続の場合で登録免許税4万円＋司法書士報酬5-10万円の合計9-14万円程度が目安です。売買・贈与の場合は登録免許税が20万円となり、総額25-30万円程度が必要です。
自分で手続きすれば5,000円程度に抑えられますが、複雑なケース（相続人が多数、遺産分割協議が必要等）では、専門家に依頼する方が安全で効率的です。
2024年4月施行の相続登記義務化により、3年以内の登記が必須となりました。まずは市区町村で固定資産評価額を確認し、複数の司法書士に見積もりを依頼することから始めましょう。