土地贈与にかかる税金の種類と概要
親から土地の贈与を受ける予定、または子へ土地を贈与したい方の中には、「税金がいくらかかるのか」「節税方法はあるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地贈与にかかる税金（贈与税、不動産取得税、登記費用）の計算方法、節税対策（暦年課税、相続時精算課税、住宅取得等資金の非課税措置）、相続との比較を、国税庁や総務省の公式情報を元に解説します。
初めて土地贈与を検討する方でも、税額の目安と対策を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 土地贈与では贈与税、不動産取得税、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）が発生し、合計で数十万〜数百万円かかる
- 贈与税は暦年課税（年間110万円の基礎控除、超過分に10-55%の累進税率）が基本
- 相続時精算課税制度（特別控除2,500万円）や住宅取得等資金の非課税措置（最大1,500万円）を活用できる場合がある
- 贈与が必ずしも相続より有利でないケース（小規模宅地等の特例が使えなくなる等）があり、税理士への相談を推奨
贈与税の計算方法（暦年課税）
土地贈与にかかる税金の中で最も金額が大きいのが贈与税です。
暦年課税の仕組み
暦年課税は贈与税の基本制度です。国税庁によると、年間110万円の基礎控除があり、超過分に10-55%の累進税率がかかります。
贈与税 = (評価額 - 基礎控除110万円) × 税率 - 控除額
税率表
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
（出典: 国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率）
計算例
路線価30万円/m²、100m²の土地（評価額3,000万円）を贈与する場合：
- 課税価格: 3,000万円 - 110万円 = 2,890万円
- 贈与税: 2,890万円 × 50% - 250万円 = 1,195万円
評価額が高い土地ほど、贈与税の負担が大きくなります。
不動産取得税と登記費用
贈与税以外にも、以下の税金・費用が発生します。
不動産取得税
土地を取得した際に都道府県が課す地方税です。総務省によると、2027年3月31日までは以下の特例が適用されます。
不動産取得税 = 評価額 × 1/2 × 3%
評価額3,000万円の土地の場合：
- 不動産取得税: 3,000万円 × 1/2 × 3% = 45万円
登記費用
所有権移転登記にかかる費用です。
- 登録免許税: 評価額 × 2%（3,000万円の場合60万円）
- 司法書士報酬: 5-10万円程度
合計で65-70万円程度が目安です。
総額
評価額3,000万円の土地贈与の場合、合計で以下の税金・費用が発生します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 贈与税 | 1,195万円 |
| 不動産取得税 | 45万円 |
| 登記費用 | 65-70万円 |
| 合計 | 約1,305-1,310万円 |
節税対策①：相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与時に選択できる制度です。
制度の仕組み
国税庁によると、以下の特徴があります。
- 特別控除: 2,500万円（累計）
- 税率: 一律20%（特別控除超過分）
- 相続時の精算: 贈与時の評価額を相続財産に加算し、相続税で精算
メリット・デメリット
メリット:
- 2,500万円までの贈与は贈与税がかからない
- 相続時の評価額ではなく、贈与時の評価額で精算されるため、将来値上がりする土地の贈与に有利
デメリット:
- 一度選択すると暦年課税に戻せない（その贈与者からの贈与は一生、年間110万円の基礎控除が使えなくなる）
- 相続時に精算されるため、相続税の負担が増える可能性がある
慎重に判断すべきで、税理士への相談を推奨します。
節税対策②：住宅取得等資金の非課税措置
住宅取得等資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になります。
非課税枠
2024年1月以降の贈与の場合（2025年時点）:
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
暦年課税の基礎控除110万円と併用可能なため、最大で1,110万円（省エネ等住宅の場合）まで非課税で贈与できます。
要件
- 受贈者が18歳以上
- 受贈者の年収が2,000万円以下
- 住宅の新築・取得・増改築に使用
- 床面積40m²以上240m²以下
この制度は土地の購入資金にも適用されます。詳細は国税庁公式サイトでご確認ください。
土地の評価額の調べ方
贈与税の計算には、土地の評価額を正確に把握する必要があります。
路線価方式
国税庁によると、市街地の土地は路線価方式で評価します。
評価額 = 路線価 × 面積
路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。毎年7月に公表される1月1日時点の価格です。
倍率方式
路線価が設定されていない地域（郊外・農村部等）では、倍率方式で評価します。
評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁の評価倍率表で確認できます。固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税納税通知書に記載されています。
相続と贈与のどちらが有利か
土地の生前贈与が必ずしも相続より有利とは限りません。
贈与のデメリット
- 税率: 贈与税の最高税率55%は、相続税の最高税率55%と同じだが、基礎控除が小さい（贈与税110万円 vs 相続税3,000万円+600万円×法定相続人数）
- 小規模宅地等の特例が使えない: 相続時に居住用・事業用宅地の評価額を最大80%減額できる特例が、生前贈与すると適用できなくなる
- 配偶者控除が使えない: 相続時の配偶者控除（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）が使えない
判断基準
以下の場合は相続のほうが有利な可能性があります。
- 相続財産の総額が基礎控除以内に収まる
- 小規模宅地等の特例を適用できる
- 配偶者への贈与・相続を検討している
一方、以下の場合は贈与が有利な可能性があります。
- 将来値上がりする土地を早めに贈与したい
- 相続財産が多額で相続税が高額になる見込み
- 住宅取得等資金の非課税措置を活用できる
ケースバイケースであり、税理士への相談を強く推奨します。
まとめ
土地贈与にかかる税金は、贈与税、不動産取得税、登記費用を合わせて数十万〜数百万円です。評価額3,000万円の土地の場合、合計で約1,300万円程度が目安となります。
節税対策として、暦年課税の分割贈与（年間110万円の基礎控除を活用）、相続時精算課税制度（特別控除2,500万円）、住宅取得等資金の非課税措置（最大1,110万円）を検討できます。
ただし、贈与が必ずしも相続より有利とは限らず、小規模宅地等の特例が使えなくなる等のデメリットもあります。相続と贈与のどちらが有利かは、個人の状況により異なるため、税理士への相談を推奨します。
土地の評価額は路線価方式・倍率方式で算出でき、国税庁の公式サイトで確認できます。正確な税額計算と申告は、税理士にご依頼ください。
この記事は2025年時点の情報です。最新の制度は国税庁公式サイトでご確認ください。