ノンバンクの住宅ローンとは？銀行との違いを理解する
銀行の住宅ローン審査に通らなかった場合、「ノンバンクなら借りられるかもしれない」と考える方がいます。ノンバンクは審査が柔軟な一方、金利が高いという特性があります。
この記事では、ノンバンクの住宅ローンの定義、銀行との違い、メリット・デメリット、審査基準、住宅ローン控除の適用を、金融庁などの公式情報を元に解説します。
ノンバンクは「最終手段」であり、まずは銀行・フラット35を検討すべき理由も明示します。
この記事のポイント
- ノンバンクは預金業務を行わず融資専門の金融機関で、審査が柔軟だが金利が高い（銀行0.5-1%に対し、ノンバンク3.2-8.4%）
- 自営業・フリーランス・転職直後でも借りやすいが、総返済額が数百万円増える可能性
- 繰上返済手数料や一括返済制約が多く、借り換えが困難になる場合がある
- 住宅ローン控除は適用可能だが、金利高で控除額を上回る利息負担となる可能性
- 悪質業者を避けるため、金融庁の登録検索サービスで貸金業者登録番号を確認
ノンバンクの住宅ローンとは？
ノンバンクとは、預金業務を行わず融資専門の金融機関を指します。貸金業法に基づき、金融庁に登録された正規の金融機関です。
ノンバンクの種類:
- モーゲージバンク: 住宅ローン専門（例：アプラス、SBIエステートファイナンス等）
- 消費者金融: 個人向け融資
- 信販会社: クレジット・ローン業務
- 事業者金融: 法人向け融資
銀行との法的枠組みの違い:
- 銀行: 銀行法に基づき、預金業務と融資業務を行う
- ノンバンク: 貸金業法に基づき、融資業務のみを行う（預金は受け入れない）
資金調達方法: ノンバンクは預金を受け入れられないため、銀行や市場から資金を調達します。このコストが金利に上乗せされるため、銀行より金利が高くなります。
銀行とノンバンクの住宅ローンを徹底比較
FP監修記事などを参考に、銀行とノンバンクの違いを整理します。
| 項目 | 銀行 | ノンバンク |
|---|---|---|
| 金利相場（2025年） | 年0.5-1% | 年3.2-8.4% |
| 審査基準 | 勤続年数・年収基準が厳格 | 自営業・転職直後・外国人OK |
| 審査スピード | 本審査1-2週間 | 本審査最短3日 |
| 主力商品 | 変動金利・固定金利 | フラット35 |
| 繰上返済 | 手数料無料が多い | 手数料・回数・下限額制約あり |
審査基準の違い（勤続年数・年収・雇用形態）
銀行の審査:
- 勤続年数3年以上が目安
- 年収400万円以上
- 正社員優遇（契約社員・派遣社員は不利）
ノンバンクの審査:
- 勤続年数不問（フラット35の場合）
- 自営業・フリーランスOK
- 外国人もOK（一定条件あり）
- 返済比率30-40%まで柔軟（銀行は25-35%）
金利相場の違い
2025年時点の金利相場（2025年最新金利比較を参照）:
- 銀行: 年0.5-1%（変動金利）
- ノンバンク: 年3.2-8.4%
金利差の影響（3,000万円・35年ローンの場合）:
- 金利0.5%: 総返済額約3,200万円
- 金利3.5%: 総返済額約4,200万円
- 差額: 約1,000万円
審査スピードの違い
銀行: 本審査1-2週間
ノンバンク: 本審査最短3日（マイナビ記事を参照）
融資実行が早いため、急ぎの場合に有利です。
ノンバンクを選ぶメリット
ノンバンクを選ぶ主なメリットは以下の2つです。
審査が柔軟（銀行で断られても通る可能性）
借りやすい層:
- 自営業・フリーランス（収入の安定性が証明しにくい）
- 転職直後（勤続年数が短い）
- 過去の信用情報に問題あり（債務整理・延滞歴等）
- 外国人（永住権なしでも審査可能な場合あり）
審査で重視される項目:
- 返済比率: 年収に占める年間返済額の割合（30-40%まで柔軟）
- 物件担保価値: 不動産の評価額を重視（担保割れでも審査可能な場合あり）
融資実行が早い
本審査最短3日: 銀行の1-2週間と比べて大幅に短縮。急ぎの不動産取引に対応できます。
ノンバンクのデメリットと注意点
ノンバンクを選ぶ前に理解すべきデメリットは以下の通りです。
金利が高く総返済額が大幅に増える
具体例（3,000万円・35年ローン）:
- 銀行（金利0.5%）: 総返済額約3,200万円
- ノンバンク（金利3.5%）: 総返済額約4,200万円
- 差額: 約1,000万円
金利差2-4%で数百万円の差が生じるため、シミュレーション必須です。
繰上返済の制約が多い
ノンバンクの制約例（注意点解説記事を参照）:
- 年間返済回数制限: 年1回のみ等
- 返済下限額: 100万円以上のみ等
- 高額手数料: 数十万円
これらの制約により、借り換えが困難になる場合があります。
悪質業者のリスク
悪質業者の特徴:
- 貸金業者登録番号未登録
- 法外な金利（利息制限法超過：元本に応じ年15-20%上限）
- 強引な営業・不当な取り立て
対策: 金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで必ず確認してください。
ノンバンクの審査基準と住宅ローン控除の適用
審査で重視される項目
返済比率:
- 年収に占める年間返済額の割合
- ノンバンクは30-40%まで柔軟（銀行は25-35%）
- 高いほど審査通過しやすいが、返済負担が増える
物件担保価値:
- 不動産の担保評価額を重視
- 担保割れ（ローン残高＞物件価値）でも審査可能な場合あり
審査落ちするケース:
- 無職（返済能力なし）
- 返済比率超過（年収に対して借入額が多すぎる）
住宅ローン控除は適用されるのか
適用可能: ノンバンクでも返済期間10年以上等の要件を満たせば住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税から控除、最大13年）が適用されます。
注意点: 金利が高いため、控除額を上回る利息負担となる可能性があります。
シミュレーション例:
- 控除額: 年末残高3,000万円 × 0.7% = 21万円/年
- 利息負担（金利3.5%）: 約100万円/年（初年度）
- 差引: 約80万円の実質負担
控除があっても金利の高さで相殺されるため、総返済額の試算が必須です。
ノンバンクを選ぶ前に確認すべきこと
ノンバンクを選ぶ前に、以下を必ず確認してください。
1. まずは銀行・フラット35を検討
ノンバンクは「最終手段」です。複数の銀行やフラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携）を検討し、審査に通らなかった場合にノンバンクを選択肢とします。
2. 貸金業者登録番号の確認
金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで貸金業者登録番号を確認。未登録・法外な金利・強引な営業があれば要注意です。
3. 契約前に繰上返済条件を確認
年間返済回数、返済下限額、手数料を必ず確認。借り換えの可能性も考慮してください。
4. 総返済額のシミュレーション
金利差2-4%で数百万円の差が生じます。銀行とノンバンクの総返済額を試算し、どちらが適切か判断してください。
5. 国民生活センターのトラブル事例を参考に
国民生活センターが公表する住宅ローン関連トラブル事例（保険商品の不当販売等）を参考にリスクを理解してください。
まとめ：ノンバンクは金利の高さを理解した上で選択を
ノンバンクは審査が柔軟で融資実行が早いメリットがある一方、金利の高さによる総返済額の増加が最大のデメリットです。銀行で断られた場合の選択肢として検討する価値はありますが、契約前に必ず総返済額を試算し、繰上返済条件を確認することが重要です。
悪質業者を避けるため、貸金業者登録番号を金融庁の検索サービスで確認してください。ノンバンクは「最終手段」であり、まずは銀行・フラット35を検討することを強く推奨します。