建売住宅の購入にかかる諸費用とは？内訳と節約のポイントを解説

建売住宅購入にかかる諸費用の全体像

(1) 諸費用とは（物件価格以外にかかる費用）

建売住宅を購入する際、物件価格以外にさまざまな費用がかかります。これらを総称して「諸費用」と呼びます。諸費用には、税金、手数料、保険料などが含まれ、資金計画を立てる上で重要な要素です。

(2) 諸費用の目安（物件価格の6～10%）

HOMES「建売住宅の諸費用はいくら？」によると、建売住宅の諸費用は物件価格の6～10%が目安です。3,000万円の建売住宅なら180～300万円程度、4,000万円なら240～400万円程度を現金で準備する必要があります。

(3) 支払いタイミング（購入前・購入時・ローン関連の3段階）

諸費用の支払いタイミングは、大きく分けて以下の3段階に分かれます。

タイミング	主な費用項目
購入前	手付金
購入時	仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬
住宅ローン関連	融資手数料、ローン保証料、火災保険、団体信用生命保険
購入後	不動産取得税（半年～1年後）

(4) 諸費用は基本的に現金払い

諸費用は基本的に現金払いで、住宅ローンとは別に自己資金を準備する必要があります。一部の金融機関では諸費用ローンを利用できますが、対象項目や条件が異なるため、事前に確認が必要です。

諸費用の内訳①：税金関連（印紙税・登録免許税・不動産取得税）

この記事のポイント

• 建売住宅の諸費用は物件価格の6～10%が目安
• 仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税）が諸費用の中で最も高額
• 融資手数料・保証料・火災保険等は住宅ローンに組み込める場合がある
• 不動産取得税は購入後半年～1年後に納付書が届く
• 火災保険は複数社の見積もりを取ることで費用を抑えられる可能性がある

(1) 印紙税（売買契約書・ローン契約書、軽減措置あり）

印紙税は、売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額により異なります。

売買契約書の印紙税（軽減措置適用時）:

契約金額	本則税率	軽減税率（2024年3月31日まで）
1,000万円～5,000万円	20,000円	10,000円
5,000万円～1億円	60,000円	30,000円

2024年時点で印紙税の軽減措置が継続されており、売買契約・ローン契約の印紙代が一部減額されます。

(2) 登録免許税（所有権移転登記・抵当権設定登記）

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記の際に課される税金です。

登録免許税の税率:

登記種別	本則税率	軽減税率（新築住宅）
所有権移転登記（土地）	2.0%	1.5%
所有権保存登記（建物）	0.4%	0.15%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

(3) 不動産取得税（購入後半年～1年後、軽減措置あり）

不動産取得税は、土地・建物を取得した際に1度だけ課される地方税です。購入後半年～1年後に納付書が届くため、資金計画に含めておくことが重要です。

軽減措置:

• 新築住宅の場合、建物の課税標準額から最大1,200万円控除
• 土地は一定要件を満たすと大幅に減額される場合がある

諸費用の内訳②：住宅ローン関連（融資手数料・保証料・火災保険）

(1) 融資手数料（定額型・定率型の違い）

融資手数料は、住宅ローン借入時に金融機関に支払う手数料です。定額型と定率型があります。

種別	金額の目安	特徴
定額型	3～5万円程度	借入額に関わらず一定額
定率型	借入額×2.2%程度	借入額が多いほど高額になる

(2) ローン保証料（一括前払い型・金利上乗せ型）

ポラス分譲「建売の諸費用の目安はいくら？」によると、ローン保証料は住宅ローンの保証会社に支払う費用で、一括前払い型と金利上乗せ型があります。

種別	金額の目安	特徴
一括前払い型	借入額の2%程度	初期費用が高額だが総支払額は抑えられる
金利上乗せ型	金利+0.2%程度	初期費用を抑えられるが総支払額は増える

(3) 火災保険・地震保険（複数社見積もりで節約）

火災保険・地震保険は、住宅ローン利用時に加入が条件となる保険です。補償内容により金額が異なります。複数社の見積もりを取ることで費用を抑えられる可能性があります。

火災保険の目安:

• 10年一括払い: 20～30万円程度
• 補償内容により大きく異なる

(4) 団体信用生命保険（金利に含まれる場合が多い）

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債が保険で完済される制度です。多くの金融機関では、団信の保険料が金利に含まれています。

諸費用の内訳③：その他費用（仲介手数料・手付金・登記費用）

(1) 仲介手数料（法定上限：物件価格×3%+6万円+消費税）

仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。法定上限は「物件価格×3%+6万円+消費税」で、これを超える請求は違法です。

仲介手数料の計算例:

• 3,000万円の物件: (3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円
• 4,000万円の物件: (4,000万円×3%+6万円)×1.1 = 138.6万円

仲介業者を通さず、売主から直接購入する場合は仲介手数料が不要です。

(2) 手付金（物件価格の5～10%、契約時に現金払い）

手付金は、売買契約時に支払う金銭で、物件価格の5～10%が目安です。契約解除時の違約金の意味を持ち、契約時に現金で支払う必要があります。

(3) 司法書士報酬（登記手続き代行）

司法書士報酬は、登記手続きを司法書士に代行してもらうための費用です。

司法書士報酬の目安:

• 所有権移転登記: 3～5万円程度
• 抵当権設定登記: 2～3万円程度

(4) その他（引っ越し費用・家具購入費等）

その他、引っ越し費用、家具・家電の購入費、カーテン・照明器具の費用なども必要です。これらは諸費用に含まれませんが、資金計画に含めておくことを推奨します。

価格別シミュレーションと節約のポイント

(1) 3,000万円の建売住宅の諸費用シミュレーション

項目	金額の目安
仲介手数料	105.6万円
印紙税	1万円
登録免許税	15～20万円
司法書士報酬	5～8万円
融資手数料	3～5万円（定額型）または66万円（定率型：3,000万円×2.2%）
ローン保証料	60万円程度（一括前払い型）
火災保険（10年）	20～30万円
不動産取得税	軽減措置により大幅減額または0円
合計	約180～300万円

(2) 4,000万円の建売住宅の諸費用シミュレーション

項目	金額の目安
仲介手数料	138.6万円
印紙税	1万円
登録免許税	20～25万円
司法書士報酬	5～8万円
融資手数料	3～5万円（定額型）または88万円（定率型：4,000万円×2.2%）
ローン保証料	80万円程度（一括前払い型）
火災保険（10年）	20～30万円
不動産取得税	軽減措置により大幅減額または0円
合計	約240～400万円

(3) 諸費用を住宅ローンに組み込む方法（フラット35等）

日建住宅「建売住宅購入でかかる諸費用の内訳」によると、フラット35等の住宅ローンでは、融資手数料・火災保険等を諸費用ローンに組み込めます。ただし、仲介手数料・手付金等は現金で必要な場合が多いため、事前に金融機関に確認してください。

(4) 節約のポイント（火災保険見積もり比較、保証料の選択等）

諸費用を節約するポイント:

• 火災保険の見積もり比較: 複数社の見積もりを取ることで10～20%程度安くなる場合がある
• ローン保証料の選択: 一括前払い型と金利上乗せ型を比較し、総支払額が少ない方を選ぶ
• 融資手数料: 定額型と定率型を比較し、借入額に応じて有利な方を選ぶ
• 仲介手数料: 売主から直接購入できる場合は仲介手数料が不要

まとめ：諸費用を含めた資金計画の立て方

建売住宅の諸費用は物件価格の6～10%が目安で、3,000万円の建売住宅なら180～300万円程度を現金で準備する必要があります。諸費用は基本的に現金払いですが、一部の金融機関では諸費用ローンに組み込める場合があります。

諸費用の主な項目は、仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税）、印紙税、登録免許税、融資手数料、ローン保証料、火災保険、司法書士報酬、不動産取得税などです。不動産取得税は購入後半年～1年後に納付書が届くため、資金計画に含めておくことが重要です。

節約のポイントとして、火災保険の複数社見積もり比較、ローン保証料・融資手数料の選択、売主から直接購入（仲介手数料不要）などがあります。

諸費用は金融機関やローン商品により対象項目が異なるため、事前に金融機関や不動産会社に確認し、無理のない資金計画を立てましょう。