不動産取得税とは？基本的な仕組みを理解する
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県に納める地方税です。不動産購入時の大きな費用の一つで、事前に税額を把握しておくことが重要です。
この記事では、不動産取得税の計算方法、軽減措置、納付時期、節税方法について、公的データを元に解説します。
この記事のポイント
- 不動産取得税は固定資産評価額 × 3%で計算（土地・住宅、2027年3月31日まで軽減適用）
- 新築住宅は評価額から1,200万円控除、認定長期優良住宅は1,300万円控除される
- 軽減措置を受けるには都道府県税事務所への申告が必要（取得後60日以内が一般的）
- 納税通知書は取得後4～6ヶ月で届き、通知書記載の納期限までに支払う
- 一般的な戸建て住宅（評価額1,500万円）で軽減後は約9万円、マンション（評価額2,000万円）で約24万円が目安
不動産取得税の定義と課税対象
不動産取得税は、土地や建物を売買・贈与・交換・新築・増改築により取得した際に課される税金です。
課税対象となる取得:
- 売買: 土地・建物の購入
- 贈与: 生前贈与により取得
- 交換: 不動産の交換
- 新築: 建物の新築
- 増改築: 既存建物の増改築
非課税となる取得:
- 相続: 相続による取得は非課税
納税義務者（不動産を取得した人）
納税義務者は、不動産を取得した人です。登記の有無に関わらず、取得の事実があれば課税されます。
標準税率（4%）と軽減税率（3%）
不動産取得税の標準税率は4%ですが、2027年3月31日までに取得した土地・住宅については3%に軽減されます（住宅以外の建物は4%）。
（出典: 総務省「地方税制度｜不動産取得税」）
固定資産評価額とは（市場価格の70%程度）
固定資産評価額は、市町村が決定する固定資産の価格で、不動産取得税の計算基礎となります。通常は市場価格の70%程度です。
購入価格とは異なるため、実際の税額は購入価格から計算するより低くなります。
不動産取得税の計算方法（評価額×税率3-4%）
基本の計算式（固定資産評価額 × 税率）
不動産取得税の基本的な計算式は以下の通りです。
不動産取得税 = 固定資産評価額 × 税率（3%または4%）
軽減措置がある場合は、評価額から控除額を差し引いた額に税率をかけます。
新築住宅の計算例
例: 新築戸建て住宅（評価額1,500万円）
- 軽減措置により1,200万円を控除
- 課税標準額 = 1,500万円 - 1,200万円 = 300万円
- 不動産取得税 = 300万円 × 3% = 9万円
中古住宅の計算例
例: 中古マンション（評価額2,000万円、2000年築）
- 2000年築は控除額1,200万円
- 課税標準額 = 2,000万円 - 1,200万円 = 800万円
- 不動産取得税 = 800万円 × 3% = 24万円
土地の計算例
例: 宅地（評価額1,000万円）
- 宅地等の特例により評価額1/2に軽減
- 課税標準額 = 1,000万円 × 1/2 = 500万円
- 不動産取得税 = 500万円 × 3% = 15万円
東京都主税局の自動計算ツールの使い方
東京都主税局の不動産取得税計算ツールでは、新築・中古、土地・建物別に税額を自動計算できます。
物件の評価額、築年数、床面積を入力するだけで、軽減措置を適用した税額が確認できます。
不動産取得税の軽減措置一覧
新築住宅の軽減措置（評価額から1,200万円控除）
新築住宅（一戸建て・マンション）は、評価額から1,200万円が控除されます。
適用要件:
- 床面積50㎡以上240㎡以下（戸建ては一部除く）
- 居住用であること
認定長期優良住宅の軽減措置（1,300万円控除）
認定長期優良住宅は、一般住宅の1,200万円よりも100万円多い1,300万円が控除されます。
長期にわたり良好な状態で使用できる住宅として認定された住宅が対象です。
中古住宅の軽減措置（築年数別の控除額）
中古住宅の控除額は築年数により異なります。
| 新築時期 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 1989年4月1日～1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1985年7月1日～1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日～1985年6月30日 | 420万円 |
| 1981年6月30日以前 | 控除なし（新耐震基準を満たす場合は控除あり） |
（出典: 国土交通省「住宅：不動産取得税に係る特例措置」）
土地の軽減措置（評価額1/2、税率3%）
宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を2027年3月31日までに取得した場合、課税標準額が評価額の1/2に軽減されます。
軽減措置の適用要件（床面積50～240㎡等）
軽減措置の適用要件は以下の通りです。
- 床面積: 50㎡以上240㎡以下
- 用途: 居住用であること
- 中古住宅の追加要件: 1982年1月1日以降建築、または新耐震基準を満たすこと
PR
不動産取得税の納付時期と申告手続き
納税通知書が届くタイミング（取得後4～6ヶ月）
納税通知書は不動産取得後4～6ヶ月で届くのが一般的です。新築の場合は1年以上かかることもあります。
東京都では毎月7日前後に発送され、原則として発送月の月末が納期限です。
納期限（通知書到着後1ヶ月前後）
納期限は通知書に記載されており、通常は到着後1ヶ月前後です。納期限を過ぎると延滞金が発生します。
申告の必要性（軽減措置を受ける場合は必須）
軽減措置を受ける場合は、都道府県税事務所への申告が必要です。申告を忘れると、本来受けられる軽減が適用されず、高額な税金を支払うことになります。
申告期限（取得後60日以内が一般的、自治体により異なる）
申告期限は自治体により異なります。
- 東京都: 30日以内
- 神奈川県: 10日以内
- 静岡県・山梨県: 60日以内
詳細は各自治体の公式サイトで確認してください。
納付方法（現金、クレジットカード、スマホ決済等）
納付方法は以下の通りです。
- 現金: 金融機関、コンビニエンスストア
- クレジットカード: 自治体により対応
- スマホ決済: PayPay、LINE Pay等（自治体により対応）
- 口座振替: 一部自治体で対応
不動産取得税の節税方法と注意点
軽減措置の要件を事前確認する
軽減措置の要件（床面積50～240㎡、1982年1月1日以降建築等）を事前に確認し、適用対象か確認してください。
申告期限を厳守する（忘れると軽減が受けられない）
申告期限内に都道府県税事務所に申告することで、軽減措置が適用されます。期限を過ぎると軽減が受けられず、高額な税金を支払うことになるため、注意が必要です。
相続は非課税、贈与は課税対象
相続による不動産取得は非課税ですが、贈与による取得は課税対象となります。相続税は別途かかる場合があるため、税理士への相談を推奨します。
新築の場合は納税通知書が1年以上かかることもある
新築物件の場合、固定資産評価額の決定に時間がかかるため、納税通知書が1年以上後に届くことがあります。資金計画に余裕を持たせておくことが重要です。
延滞金のペナルティ
納期限を過ぎると延滞金が発生します。最悪の場合は財産の差し押さえに至る可能性があるため、納期限を厳守してください。
まとめ：不動産取得税の支払いを計画的に行うために
不動産取得税は、固定資産評価額 × 3%で計算され、新築住宅は1,200万円控除、土地は評価額1/2に軽減されます。
納税通知書は取得後4～6ヶ月で届き、軽減措置を受けるには都道府県税事務所への申告が必要です（取得後60日以内が一般的）。
一般的な戸建て住宅（評価額1,500万円）で軽減後は約9万円、マンション（評価額2,000万円）で約24万円が目安です。
申告期限を厳守し、税理士や都道府県税事務所に相談しながら、計画的に納税準備を進めましょう。
（執筆時点: 2025年1月。税制は改正される可能性があるため、最新情報は総務省・各自治体の公式サイトで確認してください。）