住宅ローン借り換えで金利を下げる！メリット・デメリットと手続きの流れ

住宅ローン借り換えを検討すべき理由と判断基準

住宅ローンを返済中の方の中には、「毎月の返済額を減らせないか」「金利が高い時期に借りてしまった」と感じている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローン借り換えは、現在返済中のローンを別の金融機関のローンで返済し、新たな契約を結ぶことで、金利や返済条件を見直す方法です。この記事では、借り換えのメリット・デメリット、手続きの流れ、金融機関の選び方を、三井住友銀行や三菱UFJ銀行などの公式情報を元に解説します。

初めて借り換えを検討する方でも、自分に合った判断ができるようになります。

この記事のポイント

• 借り換えの目安は「金利差1%以上」「残債1000万円以上」「残期間10年以上」
• メリットは返済額軽減・金利タイプ変更・団信見直しの3つ
• デメリットは諸費用（30万～100万円）と審査に通らないリスク
• 2025年は金利上昇局面で、固定金利特約期間終了時や転職前がベストタイミング
• 複数の金融機関を比較し、諸費用を含めた総返済額で判断すべき

(1) 2025年の金利動向と借り換えのタイミング

2025年は金利上昇局面に入っており、いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINEによると、長期プライムレートが15年7か月ぶりに2.0%台に到達しました。

2025年6月には大手銀行5行が10年固定型金利を引き上げ（三菱UFJ銀行1.83%、三井住友銀行1.95%等）、変動型利用者の66.7%が金利上昇に不安を感じているというデータがあります。

このような状況では、「固定金利特約期間が終了する前」「金利がさらに上昇する前」に借り換えを検討することが重要です。三菱UFJ銀行の調査によると、固定金利特約期間終了時がベストタイミングとされています。

(2) 借り換えで総返済額を減らせる目安

三井住友銀行によると、借り換えで総返済額を減らせる目安は以下の3つです。

条件	目安
金利差	1%以上
残債	1000万円以上
残期間	10年以上

この3つの条件を満たす場合、諸費用を考慮しても総返済額を削減できる可能性が高いです。

具体例:

• 残債2000万円、残期間20年、金利1.5%のローンを、金利0.5%のローンに借り換えた場合
• 月々の返済額: 約9.6万円 → 約8.4万円（約1.2万円削減）
• 総返済額: 約2304万円 → 約2016万円（約288万円削減）
• 諸費用: 約50万円と仮定
• 実質的な削減効果: 約238万円

(3) 損益分岐点のシミュレーション方法

借り換えの損益分岐点を計算するには、SBI新生銀行などが提供する借り換えシミュレーションを活用すると便利です。

計算のポイントは以下の通りです。

1. 現在の総返済額を計算: 現在の金利・残債・残期間で計算
2. 借り換え後の総返済額を計算: 新しい金利・借入金額（残債+諸費用含む場合）・返済期間で計算
3. 諸費用を加算: 事務手数料、保証料、全額繰上返済手数料、抵当権関連費用を合計
4. 差額を確認: (現在の総返済額) - (借り換え後の総返済額 + 諸費用) がプラスなら借り換えメリットあり

注意すべきは、諸費用を借入金額に含めた場合、利息が増えるため、自己資金で支払う場合とシミュレーション結果が異なることです。

住宅ローン借り換えの3つのメリット

(1) 月々の返済額軽減と総返済額削減

借り換えの最大のメリットは、金利が下がることで月々の返済額と総返済額を削減できることです。

三菱UFJ銀行によると、金利差1%で残債1000万円・残期間10年の場合、総返済額を約50万円削減できる可能性があります。

削減効果の例:

残債	残期間	金利差	総返済額削減効果
1000万円	10年	1%	約50万円
2000万円	20年	1%	約200万円
3000万円	25年	1%	約400万円

（出典: 三菱UFJ銀行）

ただし、諸費用（30万～100万円程度）がかかるため、実質的な削減効果は上記の金額から諸費用を差し引いた額になります。

(2) 変動金利から固定金利への切り替え

2025年は金利上昇局面で、変動金利で借りている方の多くが「金利がさらに上がるのでは」と不安を感じています。

借り換えのタイミングで、変動金利から固定金利（または固定金利特約型）に切り替えることで、将来の金利上昇リスクを回避できます。

固定金利への切り替えが有効なケース:

• 今後の金利上昇が予想される場合
• 家計の安定を重視する場合（子どもの教育費等で支出が増える時期）
• 金利変動によるストレスを避けたい場合

みずほ銀行では、固定金利特約型を選択することで、一定期間（3年・5年・10年等）は固定金利で返済し、期間終了後に再度金利タイプを選べる柔軟性があります。

(3) 団体信用生命保険の見直しと保障の充実

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残債が保険金で返済される保険です。

借り換え時に団信を見直すことで、保障内容を充実させることができます。

団信の見直しポイント:

• がん保障付き団信: がんと診断された時点でローン残高が0円になる（金利+0.1～0.3%程度）
• 3大疾病保障付き団信: がん・脳卒中・急性心筋梗塞に対応（金利+0.2～0.3%程度）
• 8大疾病保障付き団信: 糖尿病・高血圧性疾患等にも対応（金利+0.3%程度）

SBI新生銀行によると、健康状態が良好な時期に借り換えることで、充実した団信に加入できる可能性が高まります。

見落としがちな借り換えのデメリットと注意点

(1) 諸費用の内訳と負担額（30万～100万円）

借り換えには諸費用がかかり、三井住友銀行によると平均30万～100万円が目安です。

諸費用の内訳:

項目	金額	説明
事務手数料（融資手数料）	定額型: 3～5万円 定率型: 借入金額×2.2%程度	新しい金融機関に支払う手数料
保証料	借入金額×2.06%程度（35年返済）	保証会社に支払う費用（ネット銀行は不要な場合が多い）
全額繰上返済手数料	3万円前後	現在の借入先に一括返済する際の手数料
抵当権抹消登記費用	1不動産1,000円	現在の抵当権を抹消する費用
抵当権設定登記費用	借入金額×0.4%	新しい抵当権を設定する費用
司法書士報酬	5～10万円程度	登記手続きを依頼する場合の費用

（出典: SBI新生銀行）

注意点:

• 諸費用を借入金額に含められる金融機関を選ぶことで、初期費用を抑えられます。
• ただし、諸費用を借り入れると、その分の利息が増えるため、総返済額は増加します。
• 保証料を一括払いしている場合、繰上返済時に一部返金されることがあります。

(2) 住宅ローン控除継続の要件（返済期間10年以上）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、年末ローン残高の一定割合が所得税・住民税から控除される制度です。

SBI新生銀行によると、住宅ローン控除を継続するには、借り換え後の返済期間が10年以上である必要があります。

注意すべきケース:

• 現在の残期間が12年で、借り換え後の返済期間を8年に短縮した場合 → 住宅ローン控除が受けられなくなる
• 借り換え時に返済期間を延長する場合 → 住宅ローン控除は継続できるが、総返済額は増える可能性がある

住宅ローン控除の適用要件は税制改正により変更される可能性があるため、最新情報は国税庁の公式サイトで確認してください。

(3) 審査に通らないリスクと対策

借り換えには審査があり、事前審査に通っても本審査で否決される可能性があります。

審査に通らない主なケース:

• 転職して勤続年数が半年未満
• 健康状態が悪化して団信に加入できない
• 他のローンやクレジットカードの返済遅延がある
• 年収が最低基準（250万円程度）を下回る

対策:

• 転職前に借り換え手続きを開始する
• 健康状態が良好な時期に申し込む
• 複数の金融機関（2～3社）を候補として準備し、審査に落ちた場合に備える
• クレジットカードの返済遅延がないか事前に確認する

三菱UFJ銀行によると、審査に通りやすくするには、転職前や健康状態が良好な時期に申し込むことが重要です。

借り換えが有利になる3つの条件

(1) 金利差1%以上が目安

三井住友銀行によると、金利差1%以上が借り換えメリットを得るための目安です。

金利差による総返済額削減効果（残債2000万円・残期間20年の場合）:

金利差	総返済額削減効果	諸費用を差し引いた実質効果（諸費用50万円と仮定）
0.5%	約100万円	約50万円
1.0%	約200万円	約150万円
1.5%	約300万円	約250万円

ただし、金利差が0.5%でも、残債が大きい場合や残期間が長い場合は、借り換えメリットが出ることがあります。

(2) 残債1000万円以上・残期間10年以上

残債が1000万円以上、残期間が10年以上の場合、諸費用を考慮しても借り換えメリットが出やすいです。

なぜ1000万円以上・10年以上が目安なのか:

• 残債が小さい場合や残期間が短い場合、金利差による削減効果よりも諸費用が上回ることが多い
• 住宅ローン控除を継続するには返済期間10年以上が必要

借り換えメリットが出にくいケース:

• 残債500万円、残期間5年、金利差1%の場合 → 諸費用30万円を考慮すると、メリットが小さい

(3) 転職前・健康状態良好時がベストタイミング

三菱UFJ銀行によると、以下のタイミングで借り換えを検討するのがベストです。

ベストタイミング:

1. 固定金利特約期間終了時: 固定金利期間が終了し、変動金利に切り替わる前
2. 転職前: 勤続年数が短いと審査に通りにくいため
3. 健康状態が良好な時: 団信加入が必須のため
4. 金利が低い時期: 2025年は金利上昇局面のため、早めの検討が推奨される

タイミングが遅れた場合のリスク:

• 借入額減少・残存期間短縮によりメリットが小さくなる
• 転職後や健康状態悪化で審査に通りにくくなる

借り換え手続きの流れと必要書類

(1) 事前審査から本審査までの流れ

みずほ銀行によると、借り換え手続きは以下の流れで進みます。

手続きの流れ:

1. 借り換えシミュレーション: メリットがあるか事前に確認
2. 事前審査申込: 必要書類を提出（所要期間: 3～5日程度）
3. 本審査申込: 事前審査通過後、詳細な書類を提出（所要期間: 1～2週間程度）
4. ローン契約: 本審査通過後、金銭消費貸借契約を締結
5. 融資実行: 新しいローンで現在の借入先へ一括返済
6. 抵当権設定: 新しい抵当権を設定（旧抵当権は抹消）

必要書類の例:

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）
• 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書等）
• 現在のローン返済予定表
• 物件関連書類（登記事項証明書、売買契約書等）

(2) 融資実行と現在の借入先への連絡

本審査通過後、新しいローンの融資実行日を決定します。融資実行日に、新しいローンで現在の借入先へ一括返済します。

注意点:

• 現在の借入先への連絡は、本審査通過後に行うのが一般的です。
• 繰上返済の日程と必要額を確認し、融資実行日を調整します。
• 融資実行日には、新旧の金融機関の担当者、司法書士が集まり、一連の手続きを進めます。

(3) 手続きにかかる期間と注意点

みずほ銀行によると、借り換え手続きには最低でも1ヶ月程度かかります。

期間の目安:

• 事前審査: 3～5日
• 本審査: 1～2週間
• ローン契約・融資実行: 1～2週間
• 合計: 1～2ヶ月程度

注意点:

• 繁忙期（年度末等）は審査に時間がかかることがある
• 書類に不備があると再提出が必要で、期間が延びる
• 固定金利特約期間終了直前に慌てて手続きすると、間に合わないことがある

金融機関の選び方と比較のポイント

(1) 大手銀行とネット銀行の違い

大手銀行とネット銀行では、金利や諸費用、サービス内容に違いがあります。

大手銀行の特徴:

• メリット: 店舗で相談できる、団信の保障内容が充実
• デメリット: 金利がネット銀行より高め、保証料が必要な場合が多い

ネット銀行の特徴:

• メリット: 金利が低い（2025年12月時点で変動金利0.997%～）、保証料不要な場合が多い
• デメリット: 手続きがオンラインのみ、店舗での相談ができない

比較例（2025年12月時点）:

金融機関タイプ	変動金利	10年固定金利	保証料
大手銀行	0.5～0.8%程度	1.8～2.0%程度	必要な場合が多い
ネット銀行	0.3～0.5%程度	1.3～1.5%程度	不要な場合が多い

(2) 事務手数料型と標準型の選び方

事務手数料には「定額型」と「定率型」があります。

定額型（標準型）:

• 事務手数料: 3～5万円程度
• 保証料: 借入金額×2.06%程度（35年返済）
• 総額: 借入金額2000万円の場合、約45万円

定率型（事務手数料型）:

• 事務手数料: 借入金額×2.2%程度
• 保証料: 不要
• 総額: 借入金額2000万円の場合、約44万円

選び方のポイント:

• 保証料は繰上返済時に一部返金される場合があるため、繰上返済を予定している場合は定額型が有利なことがある
• 定率型は初期費用が高いが、保証料が不要なため、総額では有利なことが多い

(3) 複数の金融機関で比較すべき理由

借り換えは複数の金融機関（2～3社）を比較することが重要です。

比較すべき理由:

• 金融機関により金利・諸費用・審査基準が異なる
• 事前審査に通っても本審査で否決される可能性があるため、複数候補があると安心
• 競合他社の条件を提示することで、金利優遇を受けられる場合がある

比較のポイント:

項目	確認ポイント
金利	変動金利・固定金利の両方を確認
諸費用	事務手数料・保証料・全額繰上返済手数料を合計
団信	保障内容・金利上乗せ幅を確認
繰上返済手数料	インターネットバンキングでの繰上返済が無料かどうか
審査基準	勤続年数・最低年収の基準を確認

注意点:

• 金利だけで判断せず、諸費用を含めた総返済額で比較する
• 団信の保障内容が異なるため、必要な保障を確認する
• 審査に通らない可能性を考慮し、複数の金融機関を候補に入れる

まとめ

住宅ローン借り換えは、金利や返済条件を見直すことで、月々の返済額と総返済額を削減できる有効な方法です。借り換えの目安は「金利差1%以上」「残債1000万円以上」「残期間10年以上」で、諸費用（30万～100万円程度）を考慮しても総返済額を減らせる可能性があります。

2025年は金利上昇局面で、固定金利特約期間終了時や転職前がベストタイミングです。複数の金融機関を比較し、諸費用を含めた総返済額で判断することが重要です。

借り換えには審査があり、健康状態や勤続年数が影響するため、早めの検討をおすすめします。詳細な判断は、ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者にご相談ください。