住宅ローン借り換えとは：金利負担を軽減する選択肢
住宅ローンを返済中で「もっと金利を下げられないか」「毎月の返済額を減らしたい」とお考えの方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン借り換えにかかる費用の内訳、金利差によるメリット、借り換えの判断基準、手続きの流れを、住宅金融支援機構や各金融機関の公式情報を元に解説します。
借り換えを検討している方が、費用とメリットを正しく比較し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 借り換え費用は平均30万円〜100万円（借入額の2〜3%が目安）
- 借り換えメリットが出る目安は残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上
- 手続きには約1か月かかり、新規借入時と同様の審査が必要
- シミュレーションで費用を含めた総返済額を比較してから判断する
- 2024年以降は金利上昇傾向のため、借り換えタイミングの見極めが重要
住宅ローン借り換えにかかる費用の内訳
借り換えには諸費用がかかります。主な費用の内訳を解説します。
事務手数料（定額型3〜5万円・定率型2.2%）
金融機関に支払う事務手数料には2つのタイプがあります。
| タイプ | 費用 | 特徴 |
|---|---|---|
| 定額型 | 3〜5万円 | 借入額に関わらず一定 |
| 定率型 | 借入額の2.2%程度 | 借入額が大きいほど高額 |
例えば、2,000万円を借り換える場合、定率型だと約44万円の事務手数料がかかります。金融機関によって設定が異なるため、比較検討が重要です。
登録免許税・司法書士報酬
借り換えでは、現在のローンの抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する登記が必要です。
| 費用項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記（登録免許税） | 土地・建物各1個あたり1,000円 |
| 抵当権設定登記（登録免許税） | 借入額の0.4%（軽減措置適用時0.1%） |
| 司法書士報酬 | 約2〜10万円 |
保証料・団信保険料
保証料は金融機関によって異なります。近年は保証料無料の金融機関も増えています。
団体信用生命保険（団信）は、借り換え時に新たに加入が必要です。保険料はローン金利に含まれるケースが一般的です。
費用の目安（合計30〜100万円）
借り換え費用の合計は、借入額や金融機関によりますが、30万円〜100万円が目安です。
| 借入額 | 費用目安 |
|---|---|
| 1,000万円 | 30〜50万円 |
| 2,000万円 | 50〜80万円 |
| 3,000万円 | 70〜100万円 |
多くの金融機関では、借り換え費用を借入額に含めることができます。
借り換えで得する目安と金利差の計算方法
借り換えにはコストがかかるため、メリットが出る条件を把握することが重要です。
借り換えメリットが出る3つの条件（残高・期間・金利差）
三菱UFJ銀行によると、借り換えでメリットが出やすい目安は以下の3つです。
| 条件 | 目安 |
|---|---|
| ローン残高 | 1,000万円以上 |
| 残返済期間 | 10年以上 |
| 金利差 | 1%以上 |
3つの条件すべてを満たす場合、借り換え費用を差し引いても総返済額が削減できる可能性が高くなります。
シミュレーションで総返済額を比較する方法
借り換えを判断する際は、必ずシミュレーションで総返済額を比較しましょう。
比較すべき項目
- 借り換え後の総返済額
- 借り換え費用
- 現在のローンを継続した場合の総返済額
「借り換え後の総返済額 + 借り換え費用」が「現在のローンを継続した場合の総返済額」より少なければ、借り換えにメリットがあります。
各金融機関の公式サイトで借り換えシミュレーションツールを利用できます。
2024年金利動向と借り換えタイミング
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げを実施しました。今後も金利は上昇傾向が予想されています。
変動金利でローンを組んでいる方は、固定金利への借り換えも選択肢となります。ただし、固定金利は変動金利より高いため、シミュレーションで比較してから判断しましょう。
住宅ローン借り換えのメリット・デメリット
借り換えにはメリットとデメリットの両方があります。
メリット：返済額削減・金利タイプ変更・団信見直し
返済額の削減
- 月々の返済額を軽減できる
- 総返済額を削減できる（借り換え利用者の約半数が100万円以上削減）
金利タイプの変更
- 変動金利から固定金利への変更（金利上昇リスクへの備え）
- 固定金利から変動金利への変更（低金利メリットの享受）
団信の見直し
- より保障内容の充実した団信に加入できる可能性
- がん保障付き、三大疾病保障付きなど
デメリット：諸費用負担・審査・住宅ローン控除への影響
諸費用の負担
- 30〜100万円の費用がかかる
- シミュレーションで費用対効果を確認する必要がある
審査が必要
- 新規借入時と同様の審査があり、審査に落ちる可能性がある
- 収入減少や転職歴がある場合は注意が必要
住宅ローン控除への影響
- 借り換え後の返済期間が10年未満になると控除対象外になる
- 控除の残期間が短い場合、借り換えで控除額が減る可能性がある
借り換えの手続きの流れと必要書類
借り換え手続きの流れを解説します。
事前審査から融資実行までの流れ（約1ヶ月）
みずほ銀行によると、借り換え手続きの流れは以下の通りです。
- 事前審査: 借り換え可能か簡易審査（1〜3日）
- 本審査: 詳細な審査（1〜2週間）
- 現借入先への連絡: 全額繰上返済の申し出
- 契約手続き: 金銭消費貸借契約の締結
- 司法書士面談: 抵当権設定の手続き
- 融資実行: 新ローンで旧ローンを完済
順調に進んでも約1か月かかります。
現借入先への全額繰上返済連絡
本審査通過後、現在の借入先に全額繰上返済の連絡が必要です。金融機関によっては1か月前の申し出が必要な場合があるため、早めに確認しましょう。
繰上返済手数料（0〜数万円）がかかる場合もあります。
まとめ：借り換え判断のポイントと注意点
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば総返済額を大幅に削減できる有効な選択肢です。
借り換えを検討すべき条件
- ローン残高1,000万円以上
- 残返済期間10年以上
- 金利差1%以上
借り換え判断のポイント
- 必ずシミュレーションで費用を含めた総返済額を比較する
- 複数の金融機関で条件を比較検討する
- 住宅ローン控除の残期間を確認する
借り換えの可否は個別の状況により異なります。不明点がある場合は、ファイナンシャルプランナーや各金融機関の窓口への相談を推奨します。
金利は日々変動するため、最新の金利情報を確認してから判断しましょう。