住宅ローンの利息を理解する重要性
住宅ローンを検討する際、「毎月いくら返済すればいいか」に目が行きがちですが、総返済額の大きな割合を占めるのが利息です。
この記事では、住宅ローンの利息計算方法、金利タイプ別のシミュレーション、利息を抑える具体的な方法を、国土交通省や住宅金融支援機構のデータを元に解説します。
初めて住宅ローンを検討する方でも、自分に合った返済計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 毎月の利息額は「直前のローン残高×月利（年利÷12）」で計算される
- 金利0.1％の差で30年間に約50万円の利息差が生じる
- 繰上返済は期間短縮型の方が総利息削減効果が大きい
- 金利0.7％以上のローンなら、住宅ローン控除より繰上返済の利息軽減効果が高い
- 2024年以降、日銀の政策変更により変動金利は上昇傾向
住宅ローンの利息を理解する重要性
(1) 利息は総返済額の大きな割合を占める
住宅ローンの総返済額は、借入額（元金）に利息を加えたものです。利息の割合は、借入額・金利・返済期間によって大きく変わります。
例えば、借入額3,000万円、年利1.5％、35年返済の場合：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 借入額（元金） | 3,000万円 |
| 利息総額 | 約850万円 |
| 総返済額 | 約3,850万円 |
利息だけで約850万円になり、総返済額の約22％を占めます。
(2) 金利0.1％の差で30年間に約50万円の差
金利のわずかな差が、長期的には大きな利息差を生みます。
| 借入額3,000万円、30年返済 | 年利1.0％ | 年利1.1％ | 差額 |
|---|---|---|---|
| 総返済額 | 約3,475万円 | 約3,528万円 | 約53万円 |
年利0.1％の差で、30年間に約50万円以上の利息差が生じます。
（出典: 三菱UFJ銀行「住宅ローンを徹底比較！知っておきたい金利の相場と利息の計算方法」）
住宅ローン利息の基本知識：計算方法と仕組み
(1) 利息の計算式：直前のローン残高×月利（年利÷12）
毎月の利息額は、以下の計算式で算出されます。
月利息 = 直前のローン残高 × 月利（年利 ÷ 12）
例えば、残高3,000万円、年利1.5％の場合：
月利息 = 3,000万円 × (1.5％ ÷ 12) = 3.75万円
返済が進むにつれてローン残高が減り、利息も減少します。
（出典: 三菱UFJ銀行「住宅ローンを徹底比較！知っておきたい金利の相場と利息の計算方法」）
(2) 元利均等返済：毎月一定額、当初は利息割合が大きい
元利均等返済は、毎月の返済額（元金+利息）が一定の返済方式です。
特徴:
- 毎月の返済額が一定で、家計管理がしやすい
- 当初は利息の割合が大きく、返済が進むと元金の割合が増える
返済初期の内訳例（借入額3,000万円、年利1.5％、35年返済）:
| 返済回数 | 月額返済額 | 元金 | 利息 |
|---|---|---|---|
| 1回目 | 約9.2万円 | 約5.5万円 | 約3.7万円 |
| 100回目 | 約9.2万円 | 約6.7万円 | 約2.5万円 |
| 200回目 | 約9.2万円 | 約7.9万円 | 約1.3万円 |
（出典: ファミリーライフサービス「住宅ローンの利息の計算方法」）
(3) 元金均等返済：当初返済額が大きいが総利息は少ない
元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定の返済方式です。
特徴:
- 当初の返済額は元利均等返済より大きい
- 返済が進むと月額返済額が減る
- 総利息は元利均等返済より少ない傾向
返済額の推移例（借入額3,000万円、年利1.5％、35年返済）:
| 返済回数 | 月額返済額 | 元金 | 利息 |
|---|---|---|---|
| 1回目 | 約10.9万円 | 約7.1万円 | 約3.7万円 |
| 100回目 | 約9.5万円 | 約7.1万円 | 約2.4万円 |
| 200回目 | 約8.3万円 | 約7.1万円 | 約1.2万円 |
元金均等返済は、当初の返済額が大きいため、収入が安定している方に適しています。
（出典: ファミリーライフサービス「住宅ローンの利息の計算方法」）
金利タイプ別の利息シミュレーション：固定・変動・固定期間選択の比較
(1) 変動金利：固定金利より低いが金利上昇リスクあり
変動金利は、金融情勢により定期的に見直される金利です。
メリット:
- 固定金利より低い（2024-2025年時点で0.3～1.0％程度）
- 金利が低いまま推移すれば、総利息を抑えられる
デメリット:
- 金利上昇リスクがある
- 返済額が変動するため、将来の返済計画が立てにくい
(2) 固定金利：金利変動の心配がないが、変動金利より高め
固定金利は、借入時の金利が全期間変わらない金利です。
メリット:
- 金利変動の心配がない
- 返済計画が立てやすい
デメリット:
- 変動金利より高い（2024-2025年時点で1.5～2.0％程度）
- 金利が低下しても恩恵を受けられない
(3) 固定期間選択型：一定期間は固定、その後は変動または固定を再選択
固定期間選択型は、当初3年・5年・10年等の一定期間は固定金利、その後は変動金利または固定金利を再選択する方式です。
メリット:
- 当初期間は金利変動の心配がない
- 期間終了後に金利タイプを見直せる
デメリット:
- 期間終了後に金利が上昇している場合、返済額が増える
- 変動金利より高い場合が多い
(4) 2024年以降の金利動向：日銀の政策変更と利上げ局面
2024年以降、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。
- 2024年3月: 日銀がマイナス金利を解除
- 2024年7月: 政策金利を0.25％に引き上げ
- 2024年9月: 短期プライムレートが15年ぶりに上昇
今後も利上げ局面が予想されるため、変動金利を選択する場合は金利上昇リスクに注意が必要です。
（出典: SBI新生銀行「2025年以降の住宅ローン金利はどうなる？」）
住宅ローンの利息を抑える5つの方法
(1) 頭金を多く用意して借入額を減らす
頭金を多く用意することで、借入額を減らし、利息総額を抑えられます。
| 借入額 | 年利1.5％、35年返済 | 利息総額 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 総返済額 約3,850万円 | 約850万円 |
| 2,500万円 | 総返済額 約3,208万円 | 約708万円 |
| 2,000万円 | 総返済額 約2,567万円 | 約567万円 |
借入額を500万円減らすと、利息総額で約140万円の差が生じます。
(2) 返済期間を短くする
返済期間を短くすることで、利息総額を抑えられます。
| 返済期間 | 借入額3,000万円、年利1.5％ | 利息総額 |
|---|---|---|
| 35年 | 総返済額 約3,850万円 | 約850万円 |
| 30年 | 総返済額 約3,711万円 | 約711万円 |
| 25年 | 総返済額 約3,559万円 | 約559万円 |
返済期間を10年短縮すると、利息総額で約290万円の差が生じます。
(3) 複数の金融機関を比較して低金利を選ぶ
金融機関により金利は異なるため、複数の金融機関を比較して低金利を選ぶことが重要です。
金利0.1％の差で30年間に約50万円の利息差が生じるため、複数行の金利を比較し、低金利の金融機関を選びましょう。
(4) 元金均等返済を選択する（可能な場合）
元金均等返済は、元利均等返済より総利息が少ない傾向があります。
| 返済方式 | 借入額3,000万円、年利1.5％、35年返済 | 利息総額 |
|---|---|---|
| 元利均等返済 | 総返済額 約3,850万円 | 約850万円 |
| 元金均等返済 | 総返済額 約3,795万円 | 約795万円 |
元金均等返済の方が約55万円利息が少なくなります。ただし、当初の返済額が大きいため、収入が安定している方に適しています。
(5) 繰上返済を計画的に行う
繰上返済は、毎月の返済とは別に元金の一部または全部を返済することで、利息総額を抑えられます。
詳細は次のセクションで解説します。
繰上返済vs住宅ローン控除：どちらが得か
(1) 繰上返済の種類：期間短縮型と返済額軽減型
繰上返済には、以下の2種類があります。
- 期間短縮型: 毎月の返済額は変えず、返済期間を短縮する
- 返済額軽減型: 返済期間は変えず、毎月の返済額を減らす
(2) 期間短縮型の方が総利息削減効果が大きい
期間短縮型の方が、返済額軽減型より総利息削減効果が大きい傾向があります。
例（借入額3,000万円、年利1.5％、35年返済、10年目に100万円繰上返済）:
| 繰上返済タイプ | 返済期間短縮 | 利息削減額 |
|---|---|---|
| 期間短縮型 | 約1年8ヶ月短縮 | 約45万円 |
| 返済額軽減型 | 短縮なし | 約30万円 |
期間短縮型の方が約15万円多く利息を削減できます。
（出典: SBI新生銀行「住宅ローン返済の負担軽減はできる？」）
(3) 住宅ローン控除との損益分岐点：金利0.7％が目安
住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7％を最大13年間所得税・住民税から控除する制度です。
金利0.7％以上のローンなら、住宅ローン控除より繰上返済の利息軽減効果の方が高くなります。
| 金利 | 推奨 |
|---|---|
| 0.7％未満 | 住宅ローン控除を優先 |
| 0.7％以上 | 繰上返済を検討 |
（出典: すみかうる「住宅ローン控除は金利1％未満で得するって本当？」）
(4) 借り換えの目安：残高1000万円以上・残期間10年以上・金利差1％以上
借り換えは、現在のローンより低金利のローンに切り替えることで、利息総額を抑える方法です。
借り換えの目安:
- 残高1,000万円以上
- 残期間10年以上
- 金利差1％以上
上記の条件がやや下回っても、借り換え効果がある場合があります。ただし、借り換えには事務手数料・保証料・印紙税等の諸費用がかかるため、トータルで損する可能性もあります。
（出典: SBI新生銀行「住宅ローン返済の負担軽減はできる？」）
(5) 繰上返済で返済期間を10年未満にすると控除が受けられなくなる注意点
繰上返済で返済期間を10年未満に短縮すると、住宅ローン控除が受けられなくなります。
控除を受けるためには、返済期間を10年以上に保つ必要があります。
（出典: 国土交通省「住宅ローン減税」）
まとめ：金利タイプの選び方と返済計画の立て方
(1) リスク許容度別の金利タイプ選択
金利タイプの選択は、リスク許容度によって異なります。
- 金利上昇リスクを避けたい: 固定金利
- 低金利のメリットを享受したい: 変動金利
- バランスを取りたい: 固定期間選択型
2024年以降は利上げ局面にあるため、変動金利を選択する場合は金利上昇リスクに注意が必要です。
(2) 返済計画の定期見直しの重要性
住宅ローンの返済計画は、以下のタイミングで定期的に見直すことが重要です。
- 金利変動時
- 収入増減時
- ライフイベント発生時（子供の進学、転職等）
繰上返済・借り換えを検討し、利息総額を抑える方法を模索しましょう。
(3) 専門家（FP・住宅ローンアドバイザー）への相談推奨
住宅ローンの利息計算や返済計画は複雑で、個人の状況により最適解が異なります。
ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザー等の専門家に相談することで、自分に合った返済計画を立てることができます。
金融機関のシミュレーターも活用し、複数のプランを比較検討しましょう。