土地購入ローンの種類｜住宅ローン・つなぎ融資・駐車場活用を解説

土地購入ローンとは？なぜ種類が重要なのか

土地購入を検討する際、「住宅ローンは使えるのか」「つなぎ融資と土地先行融資はどう違うのか」「駐車場経営目的の土地購入にはどのローンを使うのか」と迷う方は少なくありません。土地購入の目的（住居建築、駐車場経営等）により、利用できるローンの種類や条件が異なります。

この記事では、土地購入時に利用できるローンの種類、つなぎ融資と土地先行融資の違い、駐車場経営用ローン、審査の流れと注意点を、住宅金融支援機構や金融機関の公式情報を元に解説します。

自分の状況に最適なローンを選び、無理のない資金計画を立てられるようになります。

この記事のポイント

• 土地購入に使えるローンは「土地先行融資」「つなぎ融資」「事業用ローン」の3種類
• つなぎ融資は無担保で借りられるが金利が高い（年2-4%）、土地先行融資は抵当権設定で金利が低め
• 土地先行融資は12ヶ月以内着工・24ヶ月以内竣工が条件、守らないと融資条件違反の可能性
• 駐車場経営など投資目的の土地購入には住宅ローンは使えず、事業用ローンが必要
• 審査には建物の図面と見積書が必要、事前審査3-4日、本審査1-2週間

土地購入で利用できるローンの種類（住宅ローン・つなぎ融資・事業用ローン）

(1) 土地先行融資（住宅ローンの一種）

土地先行融資とは、注文住宅を建てる土地の購入費用を先行して受けられる融資です。住宅ローンの一種で、土地に抵当権を設定し、金利は低めに設定されます。

特徴:

• 土地に抵当権を設定
• 金利は住宅ローン並み（年0.5-1.5%程度、2025年現在）
• 土地購入から12ヶ月以内に着工、24ヶ月以内に竣工が条件
• 土地購入時から返済が開始される（賃料との二重負担に注意）

利用条件:

• 住居建築の具体的な計画がある（建物の図面と見積書が必要）
• 建築会社が決まっている
• 土地購入から一定期間内（通常12ヶ月）に着工

(2) つなぎ融資（無担保・短期融資）

つなぎ融資とは、住宅ローンの実行までの資金を一時的に借りる融資です。無担保で借りられますが、金利が高いのが特徴です。

特徴:

• 無担保（土地に抵当権を設定しない）
• 金利が高い（年2-4%程度）
• 融資期間は短期（数ヶ月〜1年程度）
• 住宅ローン実行時に一括返済

利用条件:

• 住居建築の計画がある
• 住宅ローンの本審査に通過している

メリット:

• 無担保で借りられる（登記手続きが不要）
• 返済は住宅ローン実行時のみ（月々の返済なし）

デメリット:

• 金利が高い（住宅ローンの2-4倍）
• 支払総額が増える（例：3,000万円を6ヶ月借りると、利息30-60万円）

(3) 駐車場経営用の事業用ローン

駐車場経営など投資目的の土地購入には、住宅ローンは使えません。事業用ローンを利用する必要があります。

特徴:

• 金利が住宅ローンより高い（年2-5%程度）
• 返済期間が短い（5-15年程度）
• 審査が厳しい（事業計画書、収支シミュレーションが必要）

利用条件:

• 駐車場経営の事業計画書
• 収支シミュレーション（賃料収入、経費、利益等）
• 自己資金（頭金）30-50%程度

駐車場経営は投資目的のため、住宅ローンの適用外です。事業用ローンを検討してください。

つなぎ融資と土地先行融資の違いとメリット・デメリット

(1) つなぎ融資：無担保で借りられるが金利が高い（年2-4%）

つなぎ融資は、無担保で借りられるため登記手続きが不要です。しかし、金利が高いのがデメリットです。

メリット:

• 無担保（土地に抵当権を設定しない）
• 月々の返済なし（住宅ローン実行時に一括返済）
• 登記手続きが不要（時間・コストを節約）

デメリット:

• 金利が高い（年2-4%、住宅ローンの2-4倍）
• 支払総額が増える
• 住宅ローン控除が適用されない

金利の比較:

ローン種類	金利	3,000万円を6ヶ月借りた場合の利息
つなぎ融資	年2-4%	30-60万円
土地先行融資	年0.5-1.5%	7.5-22.5万円

つなぎ融資は短期的には便利ですが、金利負担が大きいため、資金計画を慎重に検討してください。

(2) 土地先行融資：抵当権設定で金利が低い、12ヶ月以内着工・24ヶ月以内竣工が条件

土地先行融資は、土地に抵当権を設定するため金利が低めです。ただし、着工・竣工期限があります。

メリット:

• 金利が低い（年0.5-1.5%、2025年現在）
• 住宅ローン控除が適用可能
• 長期返済が可能（35年等）

デメリット:

• 土地購入時から返済が開始される（賃料との二重負担）
• 着工・竣工期限がある（12ヶ月以内着工、24ヶ月以内竣工）
• 登記手続きが必要（登録免許税、司法書士報酬）

着工・竣工期限:

期限	内容
着工期限	土地購入から12ヶ月以内に着工
竣工期限	土地購入から24ヶ月以内に竣工

期限を守らないと、融資条件違反となり、一括返済を求められる可能性があります。

(3) 賃料との二重負担に注意（土地先行融資は購入時から返済開始）

土地先行融資は、土地購入時から返済が開始されます。建物が完成するまで賃貸住宅に住む場合、賃料とローン返済の二重負担になります。

二重負担の例:

• 土地先行融資の月々返済: 10万円
• 賃貸住宅の賃料: 8万円
• 合計: 18万円/月

建物完成までの期間（通常6ヶ月〜1年）は、二重負担が続きます。資金計画を立てる際は、この期間の負担を考慮してください。

(4) 住宅ローン控除の適用（つなぎ融資は適用外、土地先行融資は適用可能）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定期間、所得税・住民税から控除される制度です。

適用条件（2025年現在）:

• 住宅ローンを利用して住宅を取得
• 床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
• 取得後6ヶ月以内に入居
• 返済期間10年以上

適用可否:

ローン種類	住宅ローン控除
土地先行融資	✅ 適用可能
つなぎ融資	❌ 適用外

つなぎ融資は「住宅ローン」ではないため、住宅ローン控除の対象外です。土地先行融資は住宅ローンの一種のため、控除を受けられます。

駐車場経営目的の土地購入とローン（事業用ローン）

(1) 駐車場経営など投資目的では住宅ローンは使えない

駐車場経営など投資目的の土地購入には、住宅ローンは使えません。住宅ローンは「住居建築や購入のためのローン」であり、投資目的の土地購入には適用されません。

使えないケース:

• 駐車場経営目的の土地購入
• アパート・マンション経営目的の土地購入
• 店舗・事務所建築目的の土地購入

これらの場合、事業用ローンを利用する必要があります。

(2) 事業用ローンは金利が高い（住宅ローンより高金利）

事業用ローンは、住宅ローンより金利が高く設定されます。

金利の比較:

ローン種類	金利	返済期間
住宅ローン	年0.5-1.5%	35年
事業用ローン	年2-5%	5-15年

事業用ローンは、住宅ローンの2-3倍の金利になることもあります。また、返済期間も短いため、月々の返済額が高くなります。

(3) 収支シミュレーションの重要性

駐車場経営目的の土地購入では、収支シミュレーションが重要です。賃料収入だけでローン返済・経費を賄えるかを事前に確認してください。

収支シミュレーションの例（月極駐車場10台）:

項目	金額/月
賃料収入	10台 × 1.5万円 = 15万円
ローン返済	12万円
固定資産税	1万円
管理費	0.5万円
純利益	1.5万円

この例では、純利益が1.5万円/月と少ないため、空車リスクを考慮すると赤字になる可能性があります。事業計画を慎重に検討してください。

土地購入ローンの審査と手続き・注意点

(1) 審査に必要な書類（建物の図面と見積書が必要）

土地購入ローンの審査では、建物の図面と見積書の提示が求められます。

必要書類:

• 本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
• 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書等）
• 土地の売買契約書
• 建物の図面（平面図、立面図等）
• 建物の見積書（建築会社による概算見積もり）
• 建築会社との請負契約書（または仮契約書）

建物の図面と見積書は、住居建築の具体的な計画があることを証明するために必要です。

(2) 事前審査（3-4日）と本審査（1-2週間）

土地購入ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階で行われます。

審査の流れ:

ステップ	期間	内容
事前審査	3-4日	年収、勤続年数、返済能力の確認
本審査	1-2週間	詳細な審査（土地・建物の評価、建築計画の確認）
融資実行	1週間	契約・融資実行

事前審査に通過しても、本審査で落ちることがあります。事前審査は「仮の承認」と考えてください。

(3) 建築計画の有無が審査のポイント

土地購入ローンの審査では、建築計画の有無が重要なポイントです。

審査で確認される項目:

• 建物の図面と見積書があるか
• 建築会社が決まっているか
• 建築費用が妥当か（土地+建物の合計額が適切か）
• 着工・竣工の予定時期が明確か

建築計画が具体的であるほど、審査に通りやすくなります。

(4) 着工・竣工期限を守らないと融資条件違反の可能性

土地先行融資を利用する場合、着工・竣工期限を守る必要があります。期限を守らないと、融資条件違反となり、一括返済を求められる可能性があります。

期限の例:

• 着工期限: 土地購入から12ヶ月以内
• 竣工期限: 土地購入から24ヶ月以内

違反した場合のリスク:

• 一括返済を求められる
• 金利が上がる（ペナルティ金利）
• 追加融資が受けられない

建築が遅れる場合、金融機関に事前に相談し、期限延長の交渉をすることを推奨します。

まとめ：状況別のローン選び方

土地購入に使えるローンは、「土地先行融資」「つなぎ融資」「事業用ローン」の3種類です。つなぎ融資は無担保で借りられますが金利が高く（年2-4%）、土地先行融資は抵当権設定で金利が低め（年0.5-1.5%）です。

土地先行融資は12ヶ月以内着工・24ヶ月以内竣工が条件で、守らないと融資条件違反になる可能性があります。また、土地購入時から返済が開始されるため、賃料との二重負担に注意が必要です。

駐車場経営など投資目的の土地購入には住宅ローンは使えず、事業用ローン（金利年2-5%）が必要です。事業用ローンは審査が厳しく、事業計画書と収支シミュレーションが求められます。

審査には建物の図面と見積書が必要で、事前審査3-4日、本審査1-2週間かかります。土地購入は大きな買い物です。金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しながら、自分の状況に最適なローンを選び、無理のない資金計画を立てましょう。