住宅ローンは手取りの何割が適正なのか
住宅ローンを組む際、「年収の〇倍まで借りられる」という情報を目にしますが、重要なのは借りられる額ではなく、無理なく返せる額です。金融機関の審査基準で借りると、家計を圧迫するリスクがあります。
本記事の結論（要点3つ）
- 理想的な返済比率は手取り年収の20-25%（金融機関の審査基準30-35%は上限）
- 額面年収ではなく手取り年収で計算する（税金・社会保険で約20%引かれる）
- 住宅ローン以外の費用（固定資産税・管理費等）も考慮し、教育費・老後資金と両立する
理想的な返済比率は手取りの20-25%
三井住友銀行や三菱UFJ銀行によると、**無理なく返済できる目安は手取り収入の20-25%**とされています。この割合であれば、教育費や老後資金の準備、急な出費にも対応しやすくなります。
一方、金融機関の審査基準は30-35%ですが、これは「借りられる上限」であり「理想的な返済額」ではありません。審査基準で借りると、生活費を切り詰める必要が出てくる可能性があります。
なぜ手取りベースで計算すべきなのか
額面年収で計算すると、実際の負担が見えにくくなります。額面年収から税金・社会保険料で約20%が引かれるため、額面の30%で借りると手取りベースでは37.5%の負担になります。
例えば、額面年収600万円の場合：
- 手取り年収：約480万円
- 額面の30%：年間180万円（月15万円）
- 手取りベース：180万円÷480万円＝37.5%
この状態では、住宅ローン返済だけで手取りの4割近くが消え、生活費・教育費・貯蓄が困難になります。
住宅ローン以外にかかる費用も考慮する
住宅購入後は、ローン返済以外に以下の費用がかかります：
| 費用項目 | 年間目安 |
|---|---|
| 固定資産税 | 10-20万円 |
| 火災保険料 | 2-5万円 |
| 管理費・修繕積立金（マンション） | 24-36万円 |
| 駐車場代 | 0-24万円 |
これらを合計すると、年間40-80万円（月3-7万円）が追加で必要です。住宅ローン返済額だけでなく、これらの費用も含めて家計を組む必要があります。
手取り年収と額面年収の違い：正しい返済比率の計算方法
額面年収から約20%が税金・社会保険で引かれる
額面年収と手取り年収の差は、年収により異なりますが、一般的には**約20%**が税金・社会保険料として引かれます。
年収別の手取り目安
| 額面年収 | 手取り年収（約） | 差額 |
|---|---|---|
| 400万円 | 320万円 | 80万円（20%） |
| 600万円 | 480万円 | 120万円（20%） |
| 800万円 | 640万円 | 160万円（20%） |
返済比率の正しい計算式
返済比率（%）= 年間返済額 ÷ 手取り年収 × 100
例：手取り年収480万円、月々12万円返済（年間144万円）の場合
- 返済比率 = 144万円 ÷ 480万円 × 100 = 30%
この場合、理想的な返済比率20-25%を超えており、家計に余裕がない状態と判断できます。
他のローン（車・カード等）も含めて計算する
返済比率の計算では、住宅ローン以外の借入金も含める必要があります：
- 自動車ローン
- カードローン
- 教育ローン
- その他の分割払い
これらの返済額を合計して、手取り年収の20-25%以内に収まるように調整します。
年収別の返済額シミュレーション（400万・600万・800万円）
年収400万円の場合：月々の返済額と借入可能額
額面年収400万円
- 手取り年収：約320万円
- 理想的な返済額：年間64-80万円（月5.3-6.7万円）
- 借入可能額（金利1.0%、35年）：約1,900-2,400万円
審査基準（30%）で借りた場合
- 年間返済額：120万円（月10万円）
- 借入可能額：約3,600万円
- リスク：手取りベースで37.5%の負担、生活費を圧迫
年収600万円の場合：月々の返済額と借入可能額
額面年収600万円
- 手取り年収：約480万円
- 理想的な返済額：年間96-120万円（月8-10万円）
- 借入可能額（金利1.0%、35年）：約2,900-3,600万円
審査基準（30%）で借りた場合
- 年間返済額：180万円（月15万円）
- 借入可能額：約5,400万円
- リスク：教育費・老後資金の準備が困難
年収800万円の場合：月々の返済額と借入可能額
額面年収800万円
- 手取り年収：約640万円
- 理想的な返済額：年間128-160万円（月10.7-13.3万円）
- 借入可能額（金利1.0%、35年）：約3,900-4,800万円
審査基準（30%）で借りた場合
- 年間返済額：240万円（月20万円）
- 借入可能額：約7,200万円
- リスク：金利上昇・収入減に対応できない
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金融機関の審査基準（30-35%）と理想的な返済比率（20-25%）の違い
審査基準は「借りられる上限」であり「返せる目安」ではない
金融機関の審査基準30-35%は、貸し倒れリスクを考慮した上限です。この基準で借りても返済は可能ですが、生活に余裕がなくなります。
一方、理想的な返済比率20-25%は、教育費・老後資金・急な出費にも対応できる水準です。長期的な家計の安定を重視するなら、理想的な返済比率で借りることを推奨します。
額面の30%で借りると手取りベースでは37.5%の負担になる
前述の通り、額面年収の30%で借りると、手取りベースでは37.5%の負担になります。この状態では、以下のリスクが生じます：
返済比率が高すぎると生じる3つのリスク
1. 教育費・老後資金の準備ができない
住宅ローン返済で家計の4割近くが消えると、子供の教育費（大学進学で1人約500万円）や老後資金（夫婦で2,000万円）の準備が困難になります。
2. 金利上昇リスクに対応できない
変動金利で借りた場合、金利が上昇すると返済額が増加します。返済比率が高いと、金利上昇時に返済不能に陥るリスクがあります。
3. 収入減・失業に対応できない
病気・失業等で収入が減少した場合、返済比率が高いと生活費を確保できず、住宅ローン破綻のリスクが高まります。
無理なく返済するための5つのポイント
住宅関連費用（固定資産税・火災保険・管理費等）を含めて計算する
住宅購入後は、住宅ローン返済以外に年間40-80万円の費用がかかります。これらを含めて、手取りの20-25%以内に収まるように借入額を調整します。
教育費・老後資金も並行して準備する
住宅ローン返済と並行して、以下の準備も必要です：
- 子供の教育費：1人約500万円（大学進学まで）
- 老後資金：夫婦で2,000万円（65歳までに準備）
これらを考慮し、月々の貯蓄額を確保できる返済計画を立てます。
金利上昇リスク・収入減リスクを想定する
変動金利で借りる場合、金利が1%上昇すると月々の返済額は約1-2万円増加します。また、収入減・失業のリスクも考慮し、生活費の6ヶ月分を緊急予備資金として確保しておくことを推奨します。
変動金利と固定金利の選び方
変動金利が向いている人
- 返済期間が短い（15-20年）
- 繰上返済の予定がある
- 金利上昇リスクに対応できる貯蓄がある
固定金利が向いている人
- 金利上昇リスクを避けたい
- 返済額を固定して家計を安定させたい
- 長期返済（30-35年）を予定
2024年時点の金利目安：変動金利0.3-0.5%、固定金利1.0-1.5%
繰上返済のタイミングと効果
繰上返済は、返済初期ほど利息軽減効果が大きいです。ただし、手元資金を残すことも重要なため、以下の条件を満たす場合に実施します：
- 生活費の6ヶ月分を確保済み
- 教育費・老後資金の準備が順調
- 余裕資金（ボーナス等）がある
まとめ：状況別の判断基準と次のアクション
住宅ローンは手取りの20-25%が理想です。金融機関の審査基準（30-35%）で借りると、生活に余裕がなくなるリスクがあります。
状況別の判断基準
- 年収400万円：月5-7万円の返済額が目安。無理に多額を借りず、頭金を増やすことを検討
- 年収600万円：月8-10万円の返済額が目安。教育費・老後資金の準備も並行して進める
- 年収800万円：月11-13万円の返済額が目安。金利上昇リスクに備え、固定資金または変動金利+繰上返済を検討
次のアクション
- 手取り年収を正確に把握する（源泉徴収票で確認）
- 住宅関連費用（固定資産税・管理費等）を試算する
- 教育費・老後資金の準備計画を立てる
- ファイナンシャルプランナー（FP）に相談し、総合的な返済計画を作成する
住宅ローンは長期にわたる返済です。借りられる額ではなく、無理なく返せる額を基準に、ご自身の状況に合った計画を立てましょう。