マンション売却シミュレーション完全ガイド：手取り額を正確に計算する方法

マンション売却シミュレーションが重要な理由

マンション売却を検討する際、「売却価格がそのまま手元に入る」と思っていませんか？実際には、仲介手数料、税金、登記費用などが差し引かれ、手取り額は売却価格より大幅に少なくなります。

この記事では、マンション売却時の諸費用、税金の計算方法、具体的なシミュレーション事例、登記費用（抵当権抹消費用）の目安を解説します。

正確な手取り額を事前に把握することで、次の住まいの予算設定や資金計画を安心して進められるようになります。

この記事のポイント

• マンション売却の諸費用は売却価格の3.5-5%が目安で、仲介手数料が最大の費用項目
• 仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限（例：3,000万円売却で約105.6万円）
• 譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%と大きく異なる
• 居住用財産の3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡益が3,000万円以下なら譲渡所得税はかからない
• 登記費用（抵当権抹消費用）は登録免許税（1,000円/不動産1個）+司法書士報酬（1-2万円）が目安

売却時にかかる費用の内訳と計算方法

マンション売却時にかかる費用は、大きく分けて以下の項目があります。

(1) 仲介手数料の計算式と具体例

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限が定められています。

計算式:
売却価格×3%+6万円+消費税

売却価格	仲介手数料（上限）
1,000万円	39.6万円
3,000万円	105.6万円
5,000万円	171.6万円
7,000万円	237.6万円

（参考: 宅地建物取引業法、2025年時点）

仲介手数料は売却価格の約3.5%を占めるため、最大の費用項目です。成功報酬型のため、売却が成立しなければ支払う必要はありません。

(2) 印紙税・登記費用・その他諸費用

仲介手数料以外にも、以下の費用がかかります。

項目	金額目安	内容
印紙税	1万円〜6万円	売買契約書に貼付する収入印紙（契約金額により異なる）
登記費用（抵当権抹消）	1.5万円〜3万円	登録免許税（1,000円/不動産1個）+司法書士報酬（1-2万円）
住宅ローン繰上返済手数料	0円〜3万円	金融機関により異なる（ネット銀行は無料が多い）
ハウスクリーニング・修繕費	5万円〜20万円	任意（売却前に実施する場合）

（参考: 一般的な不動産取引の諸費用、2025年時点）

合計: 売却価格の3.5-5%が目安です。

具体例（売却価格3,000万円の場合）:

• 仲介手数料: 約105.6万円
• 印紙税: 約1万円
• 登記費用: 約2万円
• 繰上返済手数料: 約1万円
• 合計: 約109.6万円（売却価格の約3.7%）

譲渡所得税の計算方法と特例控除

マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税額は所有期間と居住用財産の特例により大きく変わります。

(1) 短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率差

譲渡所得税は、所有期間により税率が異なります。

計算式:
譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

（参考: 国税庁「譲渡所得の税額の計算」、2025年時点）

所有期間の起算日: 購入した年の1月1日から売却した年の1月1日まで
例：2020年4月に購入 → 2025年1月1日時点で所有期間5年（長期譲渡所得）

所有期間が5年以下の短期譲渡所得は税率が約2倍高いため、売却タイミングを慎重に検討する必要があります。

(2) 3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除が適用されます。

適用要件:

• 自分が住んでいた家（マイホーム）を売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
• 売却先が配偶者や直系血族などの特別な関係者でないこと
• 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること

（参考: 国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」、2025年時点）

効果:
譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税は0円になります。

注意点:

• 投資用マンション、別荘、セカンドハウスは適用外
• 相続したマンションで自分が住んでいない場合は適用外

具体的なシミュレーション事例（価格帯別）

売却価格別に、手取り額をシミュレーションします。

(1) 3,000万円で売却した場合の手取り額

前提条件:

• 売却価格: 3,000万円
• 購入価格: 2,500万円（取得費）
• 譲渡費用: 110万円（仲介手数料等）
• 所有期間: 5年超（長期譲渡所得）
• 居住用財産（3,000万円特別控除適用）
• 住宅ローン残債: 1,500万円

計算:

1. 譲渡所得:
   3,000万円 − （2,500万円 + 110万円） = 390万円

2. 譲渡所得税:
   390万円 − 3,000万円特別控除 = 0円（控除額が譲渡所得を上回るため非課税）

3. 手取り額:
   3,000万円（売却価格） − 110万円（諸費用） − 1,500万円（ローン残債） = 1,390万円

(2) 5,000万円で売却した場合の手取り額

前提条件:

• 売却価格: 5,000万円
• 購入価格: 3,500万円（取得費）
• 譲渡費用: 175万円（仲介手数料等）
• 所有期間: 5年超（長期譲渡所得）
• 居住用財産（3,000万円特別控除適用）
• 住宅ローン残債: 0円（完済済み）

計算:

1. 譲渡所得:
   5,000万円 − （3,500万円 + 175万円） = 1,325万円

2. 課税譲渡所得:
   1,325万円 − 3,000万円特別控除 = 0円（控除額が譲渡所得を上回るため非課税）

3. 手取り額:
   5,000万円（売却価格） − 175万円（諸費用） = 4,825万円

注意:
譲渡所得が3,000万円を超える場合（例：購入価格1,500万円、売却価格5,000万円で譲渡所得3,325万円）は、超過分に税金がかかります。

シミュレーションツールの活用と登記費用の計算

オンラインシミュレーターを活用することで、手取り額を簡単に試算できます。

(1) オンラインシミュレーターの使い方

以下のような無料シミュレーションツールが利用可能です。

• 不動産売却シミュレーター（O-uccino）:
  売却価格、購入価格、ローン残債を入力すると、諸費用・税金・手取り額を自動計算

• 譲渡所得税計算ツール（リアルタイムシミュレーター）:
  所有期間、譲渡所得を入力すると、税額を即座に計算

使い方:

1. 売却価格、購入価格、所有期間を入力
2. 諸費用（仲介手数料、印紙税等）が自動計算される
3. 譲渡所得税（特例控除適用後）が表示される
4. 手取り額が表示される

注意点:
シミュレーション結果はあくまで目安です。実際の手取り額は、以下の要因で変動します。

• 取得費の詳細（購入時の諸費用、リフォーム費用を含められる）
• 特例控除の適用可否
• 住宅ローン繰上返済手数料の有無

具体的な税額は、税理士に相談することを推奨します。

(2) 登録免許税・抵当権抹消費用の目安

住宅ローン完済時には、抵当権抹消登記が必要です。

登録免許税:
不動産1個につき1,000円

• マンション（土地1個+建物1個）: 2,000円
• 一戸建て（土地2個+建物1個）: 3,000円

司法書士報酬:
1-2万円（地域・物件により変動）

合計:
約1.5万円〜3万円

（参考: 登録免許税の計算｜自分で登記、2025年時点）

自分で登記する場合: 司法書士に依頼せず、自分で法務局に申請すれば、登録免許税のみで済みます。ただし、書類作成や手続きに時間がかかるため、専門家に依頼するのが一般的です。

まとめ：正確な手取り額を把握するためのポイント

マンション売却の手取り額は、売却価格から諸費用（仲介手数料、印紙税、登記費用）、譲渡所得税、住宅ローン残債を差し引いた金額です。諸費用は売却価格の3.5-5%が目安で、仲介手数料が最大の費用項目です。

譲渡所得税は所有期間により税率が大きく異なり（5年以下39.63%、5年超20.315%）、居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡益が3,000万円以下なら非課税となります。

正確な手取り額を把握するには、オンラインシミュレーターを活用し、登記費用（抵当権抹消費用）も含めた総額を試算することが重要です。

具体的な売却にあたっては、不動産会社、司法書士、税理士等の専門家に相談し、最新の税制や市場動向を確認しながら進めることを推奨します。