古家付き土地の売却が注目される理由
相続した実家などの古家付き土地の売却を検討する際、「解体すべきか、そのまま売るべきか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、古家付き土地の売却方法（解体 vs そのまま）、解体費用、固定資産税の違い、契約不適合責任、税金の特例を解説します。
解体費用は木造30坪で120-150万円、固定資産税は更地にすると6倍に跳ね上がるため、判断基準を明確にすることが重要です。
この記事のポイント
- 古家付き土地のメリットは解体費用不要（120-150万円節約）、固定資産税1/6軽減、3,000万円特別控除適用可能
- 解体費用は木造120-150万円、鉄骨150-180万円、RC造210-240万円が相場
- 更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がり、売れるまでの税負担が増加
- 再建築不可の土地は解体すると資産価値が大幅に下がるため古家付き売却必須
古家付き土地の基礎知識：定義・対象
古家付き土地の定義と対象を理解しましょう。
(1) 古家付き土地の定義：築22-25年以上で無価値
古家付き土地とは、法定耐用年数を超えた中古住宅が建っている土地を指します。木造住宅の場合は築22-25年で無価値になり、築20年以上が目安です。
(2) 住宅用地の軽減措置特例：固定資産税1/6
土地に居住用建物が建っている場合、固定資産税が200㎡以下で1/6、都市計画税が1/3まで軽減される制度があります。更地にするとこの軽減措置がなくなり、固定資産税が6倍に跳ね上がります。
(3) 対象となる物件：相続した実家等
対象となるのは相続した実家、親が高齢者施設に入居して空き家になった実家などです。
古家付き vs 更地：メリット・デメリット比較
古家付きと更地のメリット・デメリットを比較します。
(1) 古家付きのメリット：解体費用不要・固定資産税1/6・3,000万円特別控除
古家付き売却のメリットは以下の通りです。
- 解体費用不要：木造30坪で120-150万円を節約
- 固定資産税1/6軽減：更地より固定資産税が6倍安い
- 買主が住宅ローン組みやすい：建物があれば住宅ローン適用
- 3,000万円特別控除適用：自宅売却時の譲渡所得から3,000万円控除
(2) 古家付きのデメリット：売却価格低下・売却期間長期化・契約不適合責任
古家付き売却のデメリットは以下の通りです。
- 売却価格低下：解体費用分を値引き要求される可能性
- 売却期間長期化：半年以上かかる場合がある
- 地中埋設物リスク：井戸、コンクリートがら等があると買主に避けられやすい
- 契約不適合責任：古家の欠陥について売主が責任を負う可能性
(3) 更地のメリット：人気エリアは高く売れやすい
人気エリアで交通の便が良い場合、更地の方が高く売れやすい傾向があります。買主が自由に建物を建てられるため、需要が高くなります。
(4) 更地のデメリット：固定資産税6倍・解体費用負担
更地のデメリットは固定資産税が6倍に跳ね上がり、売れるまでの税負担が増加することです。解体費用も売主負担になります。
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解体費用の相場と固定資産税の跳ね上がりリスク
解体費用の相場と固定資産税のリスクを理解しましょう。
(1) 解体費用の相場：木造120-150万円、鉄骨150-180万円、RC造210-240万円
30坪程度の建物の解体費用相場は以下の通りです。
| 構造 | 坪単価 | 30坪の解体費用 |
|---|---|---|
| 木造 | 4-6万円 | 120-150万円 |
| 鉄骨 | 5-6万円 | 150-180万円 |
| RC造 | 7-8万円 | 210-240万円 |
追加費用（アスベスト除去、庭木撤去等）が発生する場合があるため、複数の業者に見積もりを依頼してください。
(2) 固定資産税の跳ね上がり：1/6から6倍へ
住宅用地の軽減措置（1/6）がなくなり、固定資産税が6倍に跳ね上がります。売れるまでの期間が長引くと税負担が増加するため、売却時期を慎重に検討してください。
(3) 再建築不可の土地は解体すると資産価値が大幅に下がる
建築基準法の改正や市街化調整区域により、一度解体すると新たに建物を建てられない土地は古家付き売却必須です。解体すると資産価値が大幅に下がります。
古家付き土地の売却方法と注意点
古家付き土地の売却方法を理解しましょう。
(1) 古家付き売却：解体不要・固定資産税軽減
古家付き売却は解体不要で固定資産税が1/6軽減されます。買主が解体費用を負担する形で売却価格が調整されます。
(2) 更地渡し：解体費用は売主負担
更地渡しは解体費用を売主が負担します。人気エリアで交通の便が良い場合は更地の方が高く売れやすい傾向があります。
(3) 買取業者の活用：契約不適合責任免責・短期間売却
買取業者に依頼すれば解体の手間不要、契約不適合責任免責、短期間で売却可能です。ただし買取価格は市場価格の70-80%程度になります。
(4) 契約不適合責任の免責交渉
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）で古家の欠陥について売主が責任を負う可能性があるため、免責交渉が重要です。
まとめ：古家付き土地の売却判断基準
古家付き土地の売却は、土地価格より解体費用が高い場合、再建築不可の場合は古家付きが推奨されます。人気エリアで交通の便が良い場合は更地が有利です。
解体費用は木造120-150万円、固定資産税は更地にすると6倍に跳ね上がるため、判断基準を明確にしましょう。
信頼できる不動産業者や税理士に相談しながら、最適な売却方法を選択することをおすすめします。