土地を売る前に知っておくべきこと
相続した土地や遊休地の売却を検討しているものの、「何から始めればいいかわからない」「どんな費用や税金がかかるのか不安」という方は多いのではないでしょうか。
土地売却は高額な取引となるため、流れや必要書類、費用・税金を事前に理解しておくことが重要です。
この記事では、土地売却の手順を7ステップで解説し、必要書類、かかる費用・税金、トラブルを防ぐ注意点を国土交通省や国税庁の公式情報をもとに説明します。
この記事のポイント
- 土地売却は7ステップ（相場調査→査定→媒介契約→販売→契約→決済→引渡し）で進む
- 売却前に境界確定測量と相続登記を済ませておくことが重要
- 仲介手数料は売却価格の3%+6万円+消費税が上限（400万円超の場合）
- 譲渡所得税は所有期間5年超で約20%、5年以下で約40%
- 確定申告は売却した翌年2月16日〜3月15日に必要
土地売却の流れ【7ステップ】
相場調査と査定依頼
土地売却の第一歩は、相場を把握し、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
ステップ1: 相場調査
国土交通省の不動産取引価格情報で、近隣の土地がいくらで取引されているかを確認できます。
ステップ2: 査定依頼
3〜5社程度の不動産会社に査定を依頼し、適正な相場を把握しましょう。査定価格は会社によって異なるため、複数社を比較することが重要です。
査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があります。売却を本格的に検討している場合は、訪問査定を依頼しましょう。
不動産会社の選び方と媒介契約
ステップ3: 不動産会社の選定
査定結果と対応を比較し、信頼できる不動産会社を選びます。査定価格だけでなく、以下の点も確認しましょう。
- 土地売却の実績
- 担当者の対応・説明のわかりやすさ
- 販売活動の内容（広告・ネット掲載など）
ステップ4: 媒介契約の締結
不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あります。
| 種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | 活動報告 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 義務なし |
積極的な販売活動を望む場合は専任媒介、複数社で競わせたい場合は一般媒介が選ばれます。
販売活動から売買契約、決済・引渡しまで
ステップ5: 販売活動
不動産会社がネット掲載、チラシ配布、購入希望者への紹介などの販売活動を行います。販売期間は1〜6ヶ月程度が目安です。
ステップ6: 売買契約の締結
購入希望者が見つかり、条件が合えば売買契約を締結します。契約時に手付金（売却価格の5〜10%程度）を受け取ります。
ステップ7: 決済・引渡し
残金を受け取り、土地を引き渡します。所有権移転登記を行い、取引完了です。
売却前の準備と必要書類
境界確定測量の重要性
土地売却で最も多いトラブルは境界問題です。売却前に境界確定測量を行い、隣地との境界を明確にしておくことを推奨します。
境界確定測量が必要なケース
- 境界杭がない、または不明確
- 登記簿上の面積と実測値が異なる可能性がある
- 隣地所有者と境界について合意がない
測量費用は30〜80万円程度で、土地の形状や隣地の数により異なります。
相続した土地の名義変更（相続登記）
相続した土地を売却する場合、まず相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。
重要: 2024年4月から相続登記が義務化されました。相続から3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5〜15万円程度です。
売却に必要な書類一覧
土地売却には以下の書類が必要です。
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 手元で保管 | 紛失時は司法書士に相談 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 3ヶ月以内のもの |
| 住民票 | 市区町村役場 | 登記住所と異なる場合 |
| 固定資産税納税通知書 | 手元で保管 | 最新年度のもの |
| 測量図・境界確認書 | 土地家屋調査士 | 境界確定済みの場合 |
| 本人確認書類 | - | 運転免許証など |
PR
土地売却にかかる費用と税金
仲介手数料・測量費用・登記費用
土地売却には以下の費用がかかります。
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税 | 400万円超の場合の上限 |
| 測量費用 | 30〜80万円 | 境界確定測量の場合 |
| 登記費用 | 2〜5万円 | 抵当権抹消等 |
| 印紙税 | 1〜10万円 | 売買契約書に貼付 |
例えば、3,000万円で土地を売却した場合の仲介手数料は最大約105万円（3,000万円×3%+6万円+消費税）です。
譲渡所得税の計算方法（長期・短期）
国税庁によると、土地売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。
税率
| 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡） | 約20.315% |
| 5年以下（短期譲渡） | 約39.63% |
※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
特別控除の種類と適用要件
国土交通省が示す土地譲渡の特別控除には以下のものがあります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除: 自宅の敷地として使用していた土地が対象
- 相続空き家の3,000万円特別控除: 被相続人の居住用財産を相続し、一定要件を満たす場合
控除の適用要件は複雑なため、税理士への相談を推奨します。
トラブルを防ぐ注意点
境界問題と契約不適合責任
土地売却で多いトラブルは、境界問題と契約不適合責任です。
境界問題
登記簿上の面積と実測値が異なる場合、売買価格に影響します。境界が不明確なまま売却すると、後日トラブルになる可能性があります。
契約不適合責任
引き渡した土地が契約内容と異なる場合（例: 地中に埋設物があった）、売主は責任を負います。
地中埋設物・告知義務のリスク
地中に埋設物（古い浄化槽、コンクリートガラ、井戸など）がある場合、売主は買主に告知する義務があります。
告知義務を怠った場合のリスク
- 契約解除
- 損害賠償請求
- 撤去費用の負担
過去に建物があった土地は、地中埋設物の調査を行うことを検討しましょう。
まとめ：土地売却を成功させるために
土地売却は、相場調査から決済・引渡しまで7つのステップで進みます。売却期間は最低3ヶ月程度を見込み、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
売却前に境界確定測量と相続登記を済ませておくことで、トラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。
費用・税金は高額になるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、必要に応じて税理士や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。2025年時点の税制・制度に基づいた情報ですので、最新情報は各公式サイトでご確認ください。