土地を売りたいと思ったら｜最初に知るべき基礎知識
相続や資産整理、住み替えなどで土地を売却したいと考えている方の中には、「どこに相談すればいいか」「売却の流れはどうなっているか」「税金はいくらかかるか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
土地売却は、適切な手順を踏むことで高く早く売ることが可能です。この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリやHOME4Uなどの公式情報を元に、土地売却の7ステップ、相場の調べ方、税金・費用、注意点を解説します。
この記事を読むことで、土地売却の流れ、相場確認方法、税金計算、高く売るコツを具体的に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地売却の流れは7ステップ：相場調査→査定依頼→媒介契約→売却活動→売買契約→決済・引渡し→確定申告
- 土地価格の調べ方は5種類：実勢価格、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額
- 譲渡所得税は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%
- 境界確認は土地売却で最も重要、未確定だと価格が下がりトラブルの原因に
- 2024年4月から相続登記が義務化、3年以内に登記しないと10万円以下の過料
土地売却の流れ｜7ステップで完了する手順を解説
土地売却は、大きく7つのステップで進みます。
(1) STEP1-3：相場調査・査定依頼・媒介契約
HOME4Uによると、土地売却の最初の3ステップは以下の通りです。
| ステップ | 内容 | 所要時間 |
|---|---|---|
| STEP1: 相場調査 | 国土交通省の不動産情報ライブラリ、公示地価等で相場を確認 | 1週間 |
| STEP2: 査定依頼 | 不動産会社3社以上に査定を依頼 | 1-2週間 |
| STEP3: 媒介契約 | 専属専任、専任、一般媒介契約のいずれかを締結 | 1日 |
（出典: HOME4U）
媒介契約の種類:
- 専属専任媒介: 1社のみに依頼、自己発見取引不可、売主への報告義務1週間に1回以上
- 専任媒介: 1社のみに依頼、自己発見取引可、売主への報告義務2週間に1回以上
- 一般媒介: 複数社に同時依頼可、報告義務なし
複数社に査定を依頼することで、適正価格を把握できます。
(2) STEP4-5：売却活動・売買契約
売却活動から売買契約までのステップは以下の通りです。
| ステップ | 内容 | 所要時間 |
|---|---|---|
| STEP4: 売却活動 | 不動産会社が広告・内見対応、価格交渉 | 1-3ヶ月（平均87日） |
| STEP5: 売買契約 | 買主と売買契約を締結、手付金受領 | 1日 |
売却活動中のポイント:
- 定期的に不動産会社から活動報告を受ける
- 内見希望があれば積極的に対応
- 価格交渉には柔軟に応じる（相場から大きく外れない範囲で）
(3) STEP6-7：決済・引渡し・確定申告
最後のステップは決済・引渡しと確定申告です。
| ステップ | 内容 | 所要時間 |
|---|---|---|
| STEP6: 決済・引渡し | 残金受領、所有権移転登記 | 1日 |
| STEP7: 確定申告 | 譲渡所得税の確定申告（売却翌年の2-3月） | 1ヶ月 |
確定申告は売却した年の翌年2月16日〜3月15日に行います。税理士への相談を推奨します。
土地の相場を調べる方法｜5つの価格指標と活用法
土地の相場を調べる方法は5種類あります。
(1) 実勢価格と公示地価・基準地価の確認方法
HOMESによると、土地価格の調べ方は以下の5種類です。
| 価格指標 | 内容 | 公表時期 | 公示地価との比較 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格 | 実際の取引で成立した価格 | 随時 | 市場価格 |
| 公示地価 | 国土交通省が毎年3月に発表 | 毎年3月 | 100% |
| 基準地価 | 都道府県が毎年9月に発表 | 毎年9月 | 100% |
| 路線価 | 国税庁が毎年7月に発表 | 毎年7月 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村が決定 | 3年に1度見直し | 約70% |
（出典: HOMES）
実勢価格の確認方法: 国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の取引価格データを確認できます。2025年最新データに対応しています。
(2) 路線価・固定資産税評価額の活用
路線価と固定資産税評価額は、相続税や固定資産税の計算に使われる指標ですが、売却相場の目安としても活用できます。
路線価の活用:
- 国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認
- 相続税評価額の計算に使用
- 公示地価の約80%が目安
固定資産税評価額の活用:
- 固定資産税課税明細書で確認
- 公示地価の約70%が目安
複数の指標を組み合わせることで、より正確な相場を把握できます。
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土地売却にかかる税金と費用｜譲渡所得税から仲介手数料まで
土地売却にかかる税金と費用を確認しましょう。
(1) 譲渡所得税の計算方法と税率（短期39.63%・長期20.315%）
国税庁によると、土地売却時の譲渡所得税は以下の計算式で算出します。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
税率（2024年時点）:
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% | 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% | 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% |
（出典: HOME4U）
所有期間が5年以下の場合、税率が約2倍になるため注意が必要です。
特別控除:
- 公共事業用地: 5,000万円
- 居住用財産（マイホーム）: 3,000万円
- その他、複数の特例あり
詳細は税理士への相談を推奨します。
(2) 仲介手数料（3%+6万円）と諸費用の内訳
東急リバブルによると、土地売却にかかる費用は以下の通りです。
| 費用項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） | 不動産会社への報酬 |
| 測量費 | 30-80万円 | 境界確定測量（必要な場合） |
| 印紙税 | 1,000円-6万円 | 売買契約書に貼付（軽減措置あり） |
| 登記費用 | 2-5万円 | 抵当権抹消登記等 |
| その他 | 適宜 | 解体費用、廃棄物処理費用等 |
（出典: 東急リバブル）
仲介手数料の計算例:
- 売却価格3,000万円の場合: (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 105.6万円
土地を高く売るための注意点｜境界確認・相続登記・接道義務
土地を高く売るために、重要な注意点を確認しましょう。
(1) 境界確定の重要性と費用（30-80万円）
HOMESによると、境界確認は土地売却で最も重要なポイントの一つです。
境界確定が必要な理由:
- 境界が不明確だと正確な価格設定ができない
- 買主が住宅ローンを組めない可能性がある
- 売却後のトラブル（境界争い）を防ぐ
境界確定の流れと費用:
- 土地家屋調査士に依頼（費用30-80万円）
- 測量実施
- 隣地所有者と境界確認
- 境界確定図作成
境界確定は売却前に完了させることを強く推奨します。
(2) 相続登記義務化（2024年4月施行）への対応
2024年4月から相続登記が義務化されました。
相続登記義務化の内容:
- 相続を知った日から3年以内に登記が必要
- 正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料
- 2024年4月1日以前の相続も対象
相続した土地を売却する場合、まず相続登記を完了させる必要があります。司法書士への相談を推奨します。
(3) 接道義務と再建築不可リスク
建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は「再建築不可」となり、価値が大幅に下がります。
接道義務:
- 幅員4m以上の道路に2m以上接する必要
- 満たさない場合、建物を建て替えできない
再建築不可の土地は、価格が市場価格の50-70%程度になる可能性があります。事前に確認しましょう。
まとめ｜土地売却を成功させるためのチェックリスト
土地売却の流れは7ステップ：相場調査→査定依頼→媒介契約→売却活動→売買契約→決済・引渡し→確定申告です。平均的な売却期間は約87日（仲介の場合）です。
土地価格の調べ方は5種類（実勢価格、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額）あり、国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認できます。
譲渡所得税は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%です。仲介手数料は物件価格の3%+6万円+消費税が上限です。境界確認（費用30-80万円）は売却前に完了させることを強く推奨します。
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料です。接道義務を満たさない土地は再建築不可となり、価値が大幅に下がります。
最新情報は国土交通省やHOME4Uで確認してください。宅地建物取引士、税理士、司法書士などの専門家に相談しながら、最適な売却を進めましょう。