100坪の土地の固定資産税はいくら？負担額を知る重要性
100坪（約330㎡）の土地を所有している方、または購入を検討している方にとって、毎年の固定資産税がいくらかかるのかは重要な関心事です。
固定資産税は土地の評価額や用途によって大きく変わり、同じ100坪でも住宅用地か更地かで税額が6倍近く異なることもあります。
この記事では、固定資産税の計算方法、100坪の土地の税額シミュレーション、住宅用地の軽減措置、節税対策について2025年時点の情報を基に解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税は「固定資産税評価額×税率1.4%」で計算される
- 100坪の固定資産税は地域・用途により約10万円〜80万円以上と大きく変動
- 住宅用地は特例により最大1/6まで軽減される
- 更地は住宅用地特例が適用されず、税額が最大6倍になる
固定資産税の基礎知識と計算方法
固定資産税の仕組み（評価額×税率1.4%）
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に課される市町村税です。基本的な計算式は以下の通りです。
固定資産税 = 課税標準額 × 税率（標準1.4%）
税率は標準税率1.4%が一般的ですが、自治体によって異なる場合があります。所在地の自治体ホームページで確認することをおすすめします。
固定資産税評価額の決まり方（公示価格の約70%）
固定資産税評価額は、国土交通省が公表する公示価格の約70%を目安に算定されます。評価額は3年に1度見直されるため、地価の変動により税額も増減する可能性があります。
固定資産税評価額は、毎年届く納税通知書に記載されているほか、市区町村の窓口で固定資産課税台帳を閲覧して確認することもできます。
都市計画税との違い（制限税率0.3%）
都市計画区域内にある土地には、固定資産税に加えて都市計画税が課税されます。
| 税目 | 税率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 標準1.4% | 全国の土地・建物に課税 |
| 都市計画税 | 制限0.3% | 都市計画区域内の土地・建物に課税 |
都市計画区域内に100坪の土地を所有している場合、固定資産税と都市計画税を合わせて最大1.7%程度の税率がかかることになります。
100坪の土地の固定資産税シミュレーション
住宅用地の場合の税額計算（特例適用あり）
100坪（約330㎡）の土地に住宅が建っている場合、住宅用地特例が適用されます。
計算例（固定資産税評価額3,000万円の場合）
- 200㎡までの部分：3,000万円 × (200㎡/330㎡) × 1/6 × 1.4% ≒ 約4.2万円
- 200㎡超の部分：3,000万円 × (130㎡/330㎡) × 1/3 × 1.4% ≒ 約5.5万円
- 合計：約9.7万円
更地の場合の税額計算（特例適用なし）
同じ評価額3,000万円の土地が更地（建物なし）の場合は、住宅用地特例が適用されません。
計算例
- 課税標準額：3,000万円（軽減なし）
- 固定資産税：3,000万円 × 1.4% = 42万円
住宅用地の約9.7万円に対し、更地は42万円と約4倍以上の差が生じます。
地域別・坪単価別の税額目安
固定資産税は地域によって大きく異なります。
| 地域 | 坪単価あたり固定資産税の目安 | 100坪の年額目安 |
|---|---|---|
| 東京都（平均） | 約14,700円 | 約147万円（更地の場合） |
| 地方都市 | 約3,000〜5,000円 | 約30〜50万円（更地の場合） |
| 地方郊外 | 約1,000〜2,000円 | 約10〜20万円（更地の場合） |
住宅用地特例が適用されれば、上記の1/6〜1/3程度に軽減されます。
住宅用地の軽減措置と節税効果
小規模住宅用地特例（200㎡以下で1/6軽減）
住宅の敷地として使用される土地のうち、200㎡（約60.5坪）以下の部分は「小規模住宅用地」として課税標準額が1/6に軽減されます。
この特例は2025年時点でも期限が設けられておらず、継続的に適用されています。
一般住宅用地特例（200㎡超部分で1/3軽減）
200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として、課税標準額が1/3に軽減されます。軽減率は小規模住宅用地より低くなりますが、更地と比較すれば大幅な節税効果があります。
100坪（330㎡）への特例適用の仕組み
100坪の住宅用地には、以下のように特例が適用されます。
| 部分 | 面積 | 軽減率 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡ | 1/6 |
| 一般住宅用地 | 130㎡（330㎡−200㎡） | 1/3 |
固定資産税を安く抑える方法と注意点
住宅を建てて軽減措置を適用する
更地を所有している場合、住宅を建てることで住宅用地特例の適用を受けられます。自己居住用だけでなく、賃貸住宅でも特例は適用されます。
土地活用（アパート経営等）による節税
100坪の土地であれば、アパートや賃貸併用住宅を建てることで固定資産税を軽減しながら収益を得ることも選択肢になります。土地活用を検討する場合は、収益性と管理の手間も含めて総合的に判断しましょう。
住宅取り壊し時の注意点（翌年から税額6倍のリスク）
住宅を取り壊して更地にすると、翌年から住宅用地特例が外れます。税額が最大6倍になる可能性があるため、取り壊しのタイミングには注意が必要です。
建て替えの場合は、1月1日時点で住宅が存在しないと特例が外れるため、スケジュールを考慮して計画しましょう。
固定資産税の支払い時期と方法
固定資産税は毎年4月〜6月頃に納税通知書が届きます。支払い方法は以下から選べます。
- 年4回の分割払い：4月、7月、12月、翌年2月（自治体により異なる）
- 一括払い：第1期に全額納付
口座振替やクレジットカード払いに対応している自治体もあります。納期限を過ぎると延滞金が発生するため、支払い管理には注意しましょう。
まとめ：100坪の土地を所有・購入する際のポイント
100坪の土地の固定資産税は、住宅用地か更地かで大きく異なります。住宅用地特例を活用すれば税額を大幅に軽減できるため、土地の用途と税負担を考慮した計画が重要です。
- 固定資産税は「評価額×1.4%」が基本、都市計画税が加算される地域もある
- 住宅用地特例により200㎡まで1/6、200㎡超は1/3に軽減
- 更地は特例が適用されず税額が最大6倍になる
- 住宅取り壊し時は翌年からの税額増加に注意
税額の詳細や節税対策については、税理士や自治体の税務課への相談をおすすめします。税制や評価額は変更される可能性があるため、最新情報は東京都主税局などの公式サイトで確認してください。