住宅ローン完済を目指す方へ｜早期完済の判断基準と資金計画
住宅ローン返済中の方の中で、「早く完済して経済的自由を手に入れたい」と考える方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン完済のメリット・デメリット、繰上返済の種類と効果、住宅ローン控除との関係、早期完済を目指す資金計画を、金融機関の公式情報や専門家の見解を元に解説します。
初めて繰上返済を検討する方でも、自分に合った返済戦略と判断基準が理解できます。
この記事のポイント
- 住宅ローンの完済平均年齢は53.0歳、理想は65歳（定年まで）に完済すること
- 繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、効果が異なる
- 金利0.7%以上なら繰上返済優先、0.6%以下なら住宅ローン控除を優先
- 完済後も固定資産税・修繕費は継続的に発生するため、老後資金とのバランスが重要
- 完済後は抵当権抹消登記が必要（自動では消えない）
住宅ローン完済について
住宅ローン完済の平均年齢（53.0歳）
住宅ローンの完済年齢に関する統計データを見てみましょう。
住宅金融支援機構の調査（2021年度フラット35）：
- 借入時の平均年齢：41.5歳
- 完済までの平均期間：16.0年
- 完済平均年齢：約53.0歳（計算値）
（出典：LIFULL HOME'S）
当初借入期間は平均27年ですが、実際の完済までの期間は16年と、約11年短くなっています。これは、繰上返済や借り換えを活用している人が多いことを示しています。
理想の完済年齢（65歳・定年まで）
理想の完済年齢は、一般的に**65歳（定年まで）**とされています。
理由：
- 定年後は収入が減少するため、ローン返済が負担になる
- 年金生活に入る前に完済することで、老後資金の余裕が生まれる
- 退職金を全額ローン返済に充てると老後資金が不足するリスクがある
定年までに完済することを目標に、無理のない返済計画を立てることが重要です。
住宅ローン完済のメリット・デメリット
メリット（精神的安心感・家計の安定性・利息削減）
住宅ローン完済の主なメリットは以下の通りです。
精神的な安心感：
- 借金がゼロになることで、精神的な負担が軽減
- 失業や病気のリスクがあっても、住居を失う心配がない
家計の安定性：
- 毎月の返済がなくなり、自由に使えるお金が増える
- 老後の年金生活でも住居費の負担がない
利息削減：
- 繰上返済により、将来払うはずだった利息を節約できる
- 総返済額を大幅に減らせる可能性がある
デメリット（手元資金の減少・緊急時の備え不足）
一方で、以下のデメリットもあります。
手元資金の減少：
- 繰上返済で貯蓄を使い果たすと、緊急時の備えが不足
- 病気・失業・災害時に対応できなくなるリスク
住宅ローン控除の減少：
- 住宅ローン控除期間中（10-13年）の繰上返済は、控除額が減少
- 結果的に所得税負担が増える可能性がある
手数料負担：
- 金融機関によっては繰上返済手数料が1-5万円かかる
- 残期間が短い場合、手数料が利息削減額を上回る可能性がある
完済後も継続する費用（固定資産税・修繕費・管理費）
住宅ローンを完済しても、以下の費用は継続的に発生します。
継続する主な費用：
- 固定資産税：年間10-30万円程度（物件により異なる）
- 修繕費：戸建ての場合、外壁・屋根の修繕で数百万円
- 管理費・修繕積立金：マンションの場合、月額2-4万円
完済しても経済的負担がゼロになるわけではありません。老後資金の計画において、これらの費用も考慮する必要があります。
（出典：東洋経済オンライン）
繰上返済の種類と効果
期間短縮型（総返済額削減効果が大きい）
期間短縮型は、繰上返済により返済期間を短縮する方法です。
特徴：
- 毎月の返済額は変わらない
- 返済期間が短縮されることで、総返済額が大きく削減される
- 利息削減効果が最も高い
向いている人：
- 総返済額を最小限に抑えたい
- 毎月の返済額は問題なく支払える
- 早期完済を目指している
返済額軽減型（家計負担軽減）
返済額軽減型は、繰上返済により毎月の返済額を減らす方法です。
特徴：
- 返済期間は変わらない
- 毎月の返済額が減少し、家計負担が軽減
- 期間短縮型より総返済額の削減効果は小さい
向いている人：
- 毎月の返済負担を軽減したい
- 収入が減少する予定がある
- 教育費等の支出増加が見込まれる
繰上返済の手数料（1-5万円）
繰上返済には手数料がかかる場合があります。
主な金融機関の手数料例：
- インターネット申込：無料～5,500円
- 窓口申込：5,500円～33,000円
- 全額繰上返済（完済）：16,500円～55,000円
（出典：りそなグループ）
手数料が高い場合、残期間が短いと手数料が利息削減額を上回る可能性があります。事前に金融機関に確認しましょう。
繰上返済のシミュレーション
繰上返済の効果をシミュレーションで確認しましょう。
条件：
- 借入額：3,000万円
- 金利：1.0%（固定金利）
- 借入期間：35年
- 繰上返済額：100万円（借入から5年後）
期間短縮型：
- 返済期間短縮：約2年
- 利息削減額：約55万円
返済額軽減型：
- 毎月返済額軽減：約2,800円
- 利息削減額：約30万円
期間短縮型の方が利息削減効果が大きいことが分かります。
住宅ローン控除との関係と判断基準
住宅ローン控除の仕組み（0.7%控除、10-13年間）
住宅ローン控除は、住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除する制度です。
2024年時点の制度概要：
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除期間：10-13年間（新築・中古・リフォームで異なる）
- 控除上限：年間最大35万円（物件により異なる）
（出典：全国銀行協会）
繰上返済で控除が減るケース
繰上返済により、以下のケースで住宅ローン控除が減少または適用外になります。
控除が減少するケース：
- 繰上返済でローン残高が減少すると、控除額も減少
- 控除率0.7%のため、100万円繰上返済すると年間7,000円の控除が減る
控除が適用外になるケース：
- 期間短縮型の繰上返済で、返済期間が10年未満になると控除適用外
- 一括完済すると、その時点で控除が終了
金利0.7%以上なら繰上返済優先、0.6%以下なら控除優先
繰上返済と住宅ローン控除の優先順位は、金利によって判断できます。
判断基準：
- 金利0.7%以上：繰上返済を優先（利息削減効果 > 控除減少の影響）
- 金利0.6%以下：住宅ローン控除を優先して10年待つ方が得（控除減少の影響 > 利息削減効果）
（出典：全国銀行協会）
ただし、個別の状況（年収、所得税額、控除限度額等）により最適解が異なるため、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談することをおすすめします。
返済期間10年未満になると控除適用外
期間短縮型の繰上返済を行う場合、返済期間が10年未満にならないよう注意が必要です。
注意点：
- 返済期間が10年未満になると、その時点で住宅ローン控除が適用外
- 繰上返済後も返済期間が10年以上残るように調整すべき
例えば、残り12年の場合、3年以上短縮する繰上返済は控除が適用外になるリスクがあります。
早期完済を目指す資金計画と注意点
老後資金とのバランス
早期完済を目指す場合、老後資金とのバランスが最も重要です。
老後資金の目安：
- 夫婦2人で老後30年間に必要な資金：約2,000-3,000万円
- 年金だけでは不足する可能性が高い
判断基準：
- 老後資金の見通しが立っている場合のみ、繰上返済を検討
- 老後資金が不足する場合は、貯蓄を優先すべき
50代で住宅ローンを完済しても、老後資金が不足すれば老後破綻のリスクがあります。
（出典：東洋経済オンライン）
教育費・緊急資金の確保
繰上返済の前に、教育費と緊急資金を確保することが重要です。
確保すべき資金：
- 教育費：子ども1人あたり大学まで300-1,000万円
- 緊急資金：生活費の6ヶ月～1年分（病気・失業時の備え）
これらの資金を確保せずに繰上返済すると、急な出費に対応できなくなるリスクがあります。
他のローンとの優先順位
他にローンがある場合、金利が高いローンから優先的に返済すべきです。
金利の比較：
- 住宅ローン：0.4-1.5%程度
- カーローン：2-4%程度
- 教育ローン：2-4%程度
- カードローン：10-15%程度
金利が高いローンがある場合、住宅ローンより先にそちらを完済する方が利息削減効果が大きいです。
完済後の手続き（抵当権抹消登記）
住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記とは：
- 住宅ローンの担保として設定された抵当権を消す登記手続き
- 自動では消えないため、自分で手続きが必要
手続きの流れ：
- 金融機関から書類を受け取る（完済証明書、抵当権抹消書類等）
- 法務局で抵当権抹消登記を申請（自分で手続き可能）
- または司法書士に依頼（費用1-2万円程度）
注意点：
- 金融機関から届く書類には有効期限があるため、早めに手続きを
- 2024年4月に法務局が抵当権抹消手続きの迅速化を呼びかけ
（出典：法務局、SBIイーファイナンス）
完済後の資産形成（新NISA等）
住宅ローン完済後は、余剰資金を資産形成に回すことが推奨されます。
2024年開始の新NISA：
- 年間360万円まで非課税で投資可能
- 非課税保有期間が無期限
- 老後資金の形成に最適
完済後の毎月の余剰資金を新NISAで積み立てることで、老後資金を効率的に増やせる可能性があります。
まとめ：住宅ローン完済の判断ポイント
住宅ローン完済は、精神的な安心感や利息削減のメリットがある一方、手元資金の減少や老後資金不足のリスクもあります。
住宅ローン完済の判断ポイント：
- 金利で判断：金利0.7%以上なら繰上返済優先、0.6%以下なら控除優先
- 老後資金を優先：老後資金の見通しが立っている場合のみ繰上返済を検討
- 緊急資金を確保：生活費の6ヶ月～1年分は手元に残す
- 他のローンを優先：金利が高いローンから先に返済
- 返済期間10年以上を維持：住宅ローン控除を受け続けるため
- 完済後の手続き：抵当権抹消登記を早めに実施
- 専門家に相談：ファイナンシャルプランナー等に個別相談
住宅ローン完済は人生の大きな節目です。自分の状況（金利、年齢、家計、老後資金）を総合的に判断し、専門家に相談しながら、無理のない返済計画を立てましょう。