事業用不動産とは？収益目的の不動産投資
(1) 事業用不動産の定義
「事業用不動産」を検索されている方は、事業用不動産の種類、購入のポイント、投資戦略を知りたいと考えているのではないでしょうか。
この記事では、事業用不動産の定義、種類（商業系・住居系）、投資のメリット・デメリット、購入時の注意点を、不動産業界の公開情報を元に解説します。
事業用不動産投資を検討している事業者・投資家の方でも、リスクを正しく理解し、成功のポイントを把握できるようになります。
この記事のポイント
- 事業用不動産は収益目的で保有する店舗・オフィス・賃貸マンション等で、価格は収益に基づいて市場競争で形成される
- 商業系物件（オフィス・店舗）は高収益を期待できるが、住居系物件より投資難易度・リスクが高い
- 高い収益力、継続的な家賃収入、レバレッジ効果が主なメリット
- 高額な初期投資（数億円単位）、空室リスク、流動性の低さが主なデメリット
- 表面利回りではなく実質利回りを重視し、現地調査と専門家（不動産鑑定士・税理士等）への相談が必須
事業用不動産とは、収益を上げることを目的に利用される不動産です。
ボルテックスによると、事業用不動産は、店舗・オフィス・賃貸マンション等、収益目的で保有する不動産を指します。
事業用不動産の定義は、収益目的で保有する不動産という点が最も重要です。
(2) 住宅用不動産との違い（価格形成メカニズム）
アットホームによると、事業用不動産と住宅用不動産の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 事業用不動産 | 住宅用不動産 |
|---|---|---|
| 目的 | 収益性重視 | 居住の安定性重視 |
| 価格形成 | 収益に基づく市場競争 | 市場メカニズムが働きにくい |
| 利用形態 | 競争的に変化 | 安定的に固定 |
事業用不動産は収益最大化を目指すため、利用形態や管理手法が競争的に変化します。
住宅用不動産は居住の安定性が重視され、価格形成メカニズムが異なります。
(3) 2024年の市場動向（投資額5.48兆円）
ニッセイ基礎研究所によると、2024年の日本における商業用不動産投資額は約5.48兆円で、前年比63%増、9年ぶりに5兆円を超えました。
ホテル投資額が初の1兆円超となり、インバウンド完全回復が背景にあります。
オフィスセクターが投資額の44%を占め、国内投資家が積極投資しています。
事業用不動産の種類（商業系・住居系の分類）
(1) 商業系物件（オフィス・店舗・ホテル・倉庫）
ボルテックスによると、商業系物件には以下のようなものがあります。
- オフィスビル: 企業のオフィスとして利用される物件
- 店舗: 飲食店・小売店等の商業施設
- ホテル: 宿泊施設（2024年は投資額1兆円超）
- 倉庫・物流施設: Eコマースの拡大に伴い需要増加
商業系物件は高収益を期待できますが、景気変動の影響を受けやすくリスクも高いです。
(2) 住居系物件（賃貸マンション・アパート）
住居系物件には、賃貸マンション・アパート等があります。
住居系物件は安定的な家賃収入が期待でき、商業系物件よりリスクが低いですが、利回りは低めです。
(3) 収益性の違いと投資難易度
HOME'Sによると、商業系物件は住居系物件よりも高収益を期待できますが、投資難易度とリスクが高いです。
商業系物件はテナントが景気変動で退去しやすく、空室リスクが高いです。
住居系物件は需要が安定しており、初心者向けですが、利回りは低めです。
事業用不動産投資のメリットと収益性
(1) 高い収益力（インカムゲイン・キャピタルゲイン）
青山財産ネットワークスによると、事業用不動産投資の主なメリットは以下の通りです。
- インカムゲイン: 継続的に得られる家賃収入
- キャピタルゲイン: 物件の値上がり益による利益
インカムゲインとは、継続的に得られる利益（家賃収入など）です。
キャピタルゲインとは、物件の値上がり益による利益です。
事業用不動産は住宅用不動産よりも高い利回りを期待できます。
(2) 継続的な家賃収入
事業用不動産投資では、テナントからの継続的な家賃収入を得られます。
空室が発生しない限り、安定的なキャッシュフローを確保できます。
(3) レバレッジ効果（金融機関からの借り入れ活用）
青山財産ネットワークスによると、レバレッジ効果により、自己資金以上の物件を運用できます。
レバレッジ効果とは、金融機関からの借り入れを活用して自己資金以上の物件を運用することです。
金融機関からの借り入れを活用することで、高額な事業用不動産を購入できます。
事業用不動産投資のデメリットとリスク
(1) 高額な初期投資（数億円単位）
青山財産ネットワークスによると、事業用不動産は数億円単位の多額の資金が必要です。
綿密な資金計画が不可欠で、初期投資額が高いため、個人投資家にはハードルが高いです。
(2) 空室リスクと流動性の低さ
空室や家賃滞納が発生すると、安定的な家賃収入を得られず収益性が低下します。
空室リスクとは、テナントが見つからず家賃収入が得られないリスクです。
不動産は株式などに比べて流動性に欠け、売却に時間がかかる可能性があります。
流動性とは、資産を現金化しやすいかどうかの度合いです（不動産は流動性が低い）。
(3) 維持管理費と実質利回りの考慮
不動産の教科書によると、固定資産税・修繕費用・管理費など維持コストが継続的に発生します。
表面利回りではなく、維持管理費を考慮した実質利回りを重視する必要があります。
表面利回りとは、年間家賃収入÷物件価格×100（維持費を考慮しない）です。
実質利回りとは、（年間家賃収入−維持費）÷（物件価格+購入諸費用）×100です。
事業用不動産購入の注意点と成功のポイント
(1) 資金計画と収支シミュレーション
不動産の教科書によると、購入前に資金計画と収支シミュレーションを綿密に立てることが重要です。
自己資金と金融機関からの借入額を明確にし、返済計画を立てましょう。
レバレッジを大きくかけるほどリスクも増えるため、返済負担の増加に注意が必要です。
(2) 現地調査と法的確認の徹底
現地を実際に訪問して物件を確認し、建物の状態や周辺環境を把握してください。
法的確認として、不動産登記、建築確認、用途地域、都市計画等を確認しましょう。
(3) 専門家への相談（不動産鑑定士・税理士等）
不動産の教科書によると、事業用不動産に精通した不動産会社に相談し、専門家（不動産鑑定士、税理士、弁護士等）の助言を得ることが重要です。
投資額や収益性は個別の物件・立地・契約内容により大きく異なります。
(4) 税制（譲渡所得税・買い替え特例）
小田急不動産によると、事業用不動産には以下の税制優遇があります。
| 制度 | 内容 |
|---|---|
| 買い替え特例 | 売却益の80%を課税繰り延べ可能 |
| 損益通算 | 売却損を他の所得と相殺して税負担軽減 |
| 譲渡所得税 | 所有期間（5年超 vs 5年以下）で税率が異なる |
買い替え特例とは、事業用不動産を売却して新たな物件を購入する際、売却益の80%を課税繰り延べできる制度です。
損益通算とは、売却損を他の所得と相殺して税負担を軽減する制度です。
税制は改正される可能性があるため、最新情報は税理士にご確認ください。
まとめ：事業用不動産投資で失敗しないために
事業用不動産は、収益目的で保有する店舗・オフィス・賃貸マンション等の不動産で、価格は収益に基づいて市場競争で形成されます。
商業系物件（オフィス・店舗・ホテル）は高収益を期待できますが、住居系物件（賃貸マンション）より投資難易度・リスクが高いです。
事業用不動産投資のメリットは、高い収益力、継続的な家賃収入、レバレッジ効果（借り入れ活用）です。
デメリットは、高額な初期投資（数億円単位）、空室リスク、流動性の低さ、継続的な維持費（固定資産税・修繕費・管理費）です。
購入時は、表面利回りではなく実質利回りを重視し、現地調査と法的確認を徹底してください。
専門家（不動産鑑定士、税理士、弁護士等）への相談が必須です。
2024年の日本における商業用不動産投資額は約5.48兆円で、前年比63%増と市場は活況ですが、個別の物件・立地により収益性は大きく異なります。
事業用不動産投資を検討されている方は、リスクを十分に理解し、綿密な資金計画と収支シミュレーションを立ててください。
※本記事は情報提供を目的としており、投資助言ではありません。実際の投資判断は専門家にご相談ください。本記事の情報は2024年時点のものです。