不動産収入の確定申告とは
賃貸不動産から家賃収入を得ている場合、「確定申告は必要なのか」「どのように申告すればいいのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産収入の確定申告が必要なケース、不動産所得の計算方法、必要経費の範囲、青色申告と白色申告の違い、申告方法を解説します。
賃貸不動産から家賃収入がある会社員・個人事業主の方が、確定申告の要否を判断でき、適切に申告できるようになります。
この記事のポイント
- 給与所得者は年間20万円超、個人事業主は全額が確定申告対象
- 不動産所得 = 総収入金額（家賃・礼金・更新料等）- 必要経費（管理費・修繕費・減価償却費等）
- 青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除を受けられる（複式簿記・e-Tax申告等の要件あり）
- 必要経費には管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費・借入金利子等が含まれる
- 不動産所得（家賃収入）と譲渡所得（売却益）は別物で、計算方法が異なる
不動産所得と譲渡所得の違い
まず、不動産収入には「不動産所得」と「譲渡所得」の2種類があることを理解しましょう。
| 項目 | 不動産所得 | 譲渡所得 |
|---|---|---|
| 対象 | 家賃収入（賃貸） | 不動産の売却益 |
| 計算式 | 総収入金額 - 必要経費 | 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 |
| 確定申告の区分 | 不動産所得 | 譲渡所得 |
この記事では 不動産所得（家賃収入） を中心に解説します。不動産の売却益（譲渡所得）は別の計算方法・税率が適用されます。
確定申告が必要なケース
不動産収入の確定申告が必要かどうかは、以下の基準で判断します。
| 職業 | 確定申告が必要なケース |
|---|---|
| 給与所得者（会社員等） | 不動産所得が年間20万円超 |
| 個人事業主 | 金額に関わらず全額申告対象 |
重要: 給与所得者でも、医療費控除等で確定申告する場合は、不動産所得が20万円以下でも申告が必要です。
不動産所得の計算方法
不動産所得は、以下の計算式で算出します。
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
総収入金額に含まれるもの
総収入金額には、以下のものが含まれます。
- 家賃: 毎月の賃料
- 礼金: 契約時に受け取る礼金（全額収入）
- 更新料: 契約更新時に受け取る更新料（全額収入）
- 敷金: 返還不要分のみ収入（返還する分は収入に含めない）
- 駐車場使用料: 駐車場を賃貸している場合
必要経費に含まれるもの
必要経費には、以下のものが含まれます。
- 管理費: 管理会社への委託料、清掃費、入居者募集費用等
- 修繕費: 原状回復のための修繕（壁紙張替え、設備修理等）
- 固定資産税・都市計画税: 不動産の保有に係る税金
- 損害保険料: 火災保険、地震保険等
- 減価償却費: 建物・設備の減価償却
- 借入金利子: 不動産購入のためのローンの利息（建物分のみ、土地分は制限あり）
- その他: 水道光熱費（共用部分）、通信費、交通費等
重要: 修繕費と資本的支出（価値向上）の区別が重要です。原状回復は修繕費、価値向上（リフォーム等）は資本的支出として減価償却が必要です。
減価償却費の計算
建物は年月の経過により価値が減少するため、減価償却費を計上します。
計算式（国税庁の減価償却資産の耐用年数等に関する省令に基づく）:
減価償却費 = 建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率: 建物の構造により異なります。
- 木造: 0.046（耐用年数22年）
- 鉄骨造: 0.038（耐用年数27年）
- 鉄筋コンクリート造: 0.022（耐用年数47年）
重要: 土地は減価償却しません。建物のみが対象です。
青色申告と白色申告の違い
不動産所得の確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円 | なし |
| 記帳方法 | 複式簿記 | 簡易な記帳 |
| 赤字の繰越 | 3年間繰越可能 | 繰越不可 |
| 専従者給与 | 必要経費に算入可能 | 専従者控除（定額） |
| 申請 | 青色申告承認申請書が必要 | 申請不要 |
青色申告のメリット
青色申告を選択すると、以下のメリットがあります。
- 青色申告特別控除: 最大65万円の控除（条件を満たす場合）
- 赤字の繰越: 不動産所得が赤字の場合、3年間繰り越せる
- 専従者給与（家族従業員への給与）: 配偶者等への給与を必要経費に算入可能
青色申告特別控除の適用要件
国税庁によると、青色申告特別控除を最大65万円受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 複式簿記: 複式簿記による記帳
- e-Tax申告: 電子申告（e-Tax）で申告
- 貸借対照表・損益計算書: 申告書に添付
要件を満たさない場合、青色申告特別控除は10万円となります。
青色申告承認申請書の提出期限
青色申告を選択する場合、青色申告承認申請書を提出する必要があります。
- 期限: 青色申告したい年の3月15日まで
- 新規開業: 開業日から2ヶ月以内
期限を過ぎると、その年は白色申告となり、翌年から青色申告になります。
白色申告との違い
白色申告は、簡易な記帳でOKですが、青色申告特別控除や赤字の繰越ができません。青色申告の方が大幅な節税が可能です。
確定申告の必要書類と申告方法
必要書類
確定申告に必要な書類は以下の通りです。
- 確定申告書: 確定申告書B（個人事業主・不動産所得者用）
- 青色申告決算書: 青色申告の場合（または収支内訳書：白色申告の場合）
- 不動産所得の内訳: 収入・経費の明細
- 源泉徴収票: 給与所得者の場合
- 領収書・契約書等: 経費の証明書類
申告方法（e-Tax・書面）
確定申告の方法は、以下の2つがあります。
- e-Tax（オンライン）: 国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成し、電子申告
- 書面（税務署窓口・郵送）: 確定申告書を印刷し、税務署窓口または郵送で提出
青色申告特別控除65万円を受けるには、e-Tax申告が必要です。
申告期限
確定申告の期限は、翌年2月16日～3月15日です。期限内に申告しないと、無申告加算税・延滞税が課される場合があります。
不動産収入の確定申告でよくある疑問
礼金・敷金・更新料の扱い
- 礼金: 全額収入に計上
- 敷金: 返還不要分のみ収入に計上（返還する分は収入に含めない）
- 更新料: 全額収入に計上
修繕費と資本的支出の違い
- 修繕費: 原状回復のための修繕（壁紙張替え、設備修理等）→ 全額経費計上
- 資本的支出: 価値向上のための支出（リフォーム、設備追加等）→ 減価償却が必要
借入金利子の全額が経費になるか
- 建物分: 全額経費に算入可能
- 土地分: 不動産所得が赤字の場合、損益通算不可（土地の借入金利子は損益通算から除外）
計算例で理解する不動産所得
具体例: 年間家賃収入240万円、必要経費（管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費等）合計100万円のケース
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 総収入金額（家賃） | 240万円 |
| 必要経費 | 100万円 |
| 不動産所得 | 140万円 |
| 青色申告特別控除 | -65万円 |
| 課税所得 | 75万円 |
課税所得75万円に対して、所得税・住民税が課税されます。
- 所得税: 75万円 × 5% = 3.75万円
- 住民税: 75万円 × 10% = 7.5万円
- 合計: 11.25万円
青色申告特別控除を活用することで、大幅な節税が可能です。
まとめ
不動産収入（家賃）がある場合、給与所得者でも年間20万円超は確定申告が必要です。不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費で計算します。
青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除を受けられます（複式簿記・e-Tax申告等の要件あり）。減価償却費の計算、必要経費の範囲を正しく理解し、適切に申告することが重要です。
不明点は税務署または税理士に相談することをおすすめします。