不動産譲渡の税金とは？譲渡所得税の仕組みを理解する
不動産を売却する際、「税金はどれくらいかかるのか」「手取り額はいくらになるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産譲渡所得税の計算方法、税率、軽減措置の活用法を、国税庁の公式情報を元に詳しく解説します。
初めて不動産を売却する方でも、必要な税額と手取り額を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産譲渡所得税は「譲渡価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除」で計算
- 所有期間5年以下は短期譲渡（税率39.63%）、5年超は長期譲渡（税率20.315%）
- 居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば税額を大幅に減らせる
- 確定申告は譲渡の翌年2月16日～3月15日に必要
- 取得費不明の場合は譲渡価格の5%を概算取得費として使用可能
譲渡所得の計算方法｜取得費と譲渡費用の詳細
不動産譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 譲渡価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除
この譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けることで税額が決まります。各要素を詳しく見ていきましょう。
取得費の計算（購入価格・購入時諸費用・減価償却費）
取得費は、不動産を取得した際にかかった費用の合計です。国税庁の取得費に関するページによると、以下の項目が含まれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入価格 | 土地・建物の購入代金 |
| 購入時諸費用 | 仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税 |
| 改良費 | リフォーム費用、増築費用 |
| 減価償却費 | 建物の価値減少分（マイナス項目） |
建物の取得費を計算する際は、減価償却費を差し引く必要があります。非事業用建物の減価償却費は以下の式で計算します。
減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造により異なります。
- 木造住宅：0.046（耐用年数22年）
- 鉄筋コンクリート造：0.022（耐用年数47年）
- 鉄骨造：0.038（耐用年数27年）
取得費不明の場合の概算取得費（譲渡価額の5%）
相続した不動産など、購入時の書類が残っていない場合は、譲渡価格の5%を概算取得費として使用できます。ただし、実際の取得費を証明できる書類（売買契約書、領収書等）があればそちらを使用した方が有利です。
譲渡費用に含まれる費用（仲介手数料・測量費・解体費等）
譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。国税庁の譲渡費用に関するページによると、以下の項目が含まれます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 建物の解体費用
- 売却時の印紙税
- 立退料
ただし、修繕費や固定資産税は譲渡費用に含まれません。
税率｜短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
不動産譲渡所得税の税率は、所有期間により大きく異なります。国税庁の分離課税に関するページによると、所有期間は取得日から譲渡年の1月1日までで計算します。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率39.63%
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 復興特別所得税 | 0.63%（所得税の2.1%） |
| 住民税 | 9% |
| 合計 | 39.63% |
長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率20.315%
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得となり、税率は大幅に下がります。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315%（所得税の2.1%） |
| 住民税 | 5% |
| 合計 | 20.315% |
復興特別所得税の加算（2037年まで）
2025年時点では、東日本大震災の復興財源として復興特別所得税（所得税の2.1%）が2037年まで加算されます。そのため、単純に「短期は39%、長期は20%」ではなく、小数点以下の税率まで正確に把握する必要があります。
軽減措置｜居住用財産の3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率
不動産譲渡所得税には、税額を大幅に減らせる軽減措置があります。特にマイホームの売却時には活用できる制度が複数あります。
居住用財産の3,000万円特別控除
国税庁のマイホームを売ったときの特例によると、居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
適用要件:
- 自分が住んでいる家屋を売却、または家屋と共に敷地を売却
- 住まなくなった日から3年目の年末までに売却
- 売却先が配偶者や親族でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
この控除は所有期間を問わず適用できるため、短期譲渡の場合でも活用できます。
10年超所有軽減税率（6,000万円以下の部分は14.21%）
居住用財産を売却し、所有期間が10年を超える場合、3,000万円特別控除と併用して軽減税率の適用を受けられます。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡所得税率） |
低未利用地の100万円特別控除
国土交通省の土地の譲渡に係る税制によると、2020年7月1日から2025年12月31日までに、低未利用地（長期間使用されていない土地）を売却した場合、譲渡所得から100万円を控除できます。
適用要件:
- 都市計画区域内の低未利用地
- 譲渡価額が500万円以下
- 売却後の土地が適切に利用される見込み
具体例で理解する｜譲渡所得税の計算シミュレーション
実際の数字を使って、譲渡所得税の計算方法を見ていきましょう。
ケース: 戸建住宅を売却（マイホーム）
- 購入価格：3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）
- 購入時諸費用：100万円
- 所有期間：8年
- 建物の減価償却費：1,500万円 × 0.9 × 0.046 × 8 = 約497万円
- 譲渡価格：5,000万円
- 譲渡費用：200万円（仲介手数料等）
ステップ1: 取得費の計算
取得費 = 3,000万円 + 100万円 - 497万円 = 2,603万円
ステップ2: 譲渡所得の計算
譲渡所得 = 5,000万円 - 2,603万円 - 200万円 = 2,197万円
ステップ3: 税額の計算（軽減措置なし）
所有期間8年は長期譲渡所得（税率20.315%）
税額 = 2,197万円 × 20.315% = 約446万円
ステップ4: 3,000万円特別控除を適用
譲渡所得 2,197万円は3,000万円以下のため、全額控除され、税額は0円になります。
このように、居住用財産の3,000万円特別控除を活用することで、多くのケースで税額を大幅に減らすことができます。
確定申告の手続き｜期限と必要書類
不動産を譲渡した場合、譲渡所得がなくても確定申告が必要です。国税庁の譲渡所得の申告によると、申告期限は以下の通りです。
申告期限: 譲渡した年の翌年2月16日～3月15日
期限を過ぎると延滞税が加算されるため、必ず期限内に申告しましょう。
必要書類:
- 譲渡契約書（売買契約書）のコピー
- 取得時の契約書・領収書のコピー
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料等）
- 登記事項証明書
- 特別控除を適用する場合は住民票の除票等
確定申告は税務署の窓口、郵送、またはe-Tax（電子申告）で行えます。複雑な計算が必要な場合や特別控除を適用する場合は、税理士への相談も検討しましょう。
まとめ｜譲渡所得税を正しく理解して節税対策を活用
不動産譲渡所得税は、譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けて計算されます。所有期間5年以下は短期譲渡（税率39.63%）、5年超は長期譲渡（税率20.315%）と大きく異なるため、売却時期の判断が重要です。
居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率等の軽減措置を活用すれば、税額を大幅に減らせる可能性があります。取得費不明の場合は譲渡価格の5%を概算取得費として使用できます。
確定申告は期限内に行うことが重要です。不安な場合は、税理士や税務署に相談しながら、正確な申告を心がけましょう。