不動産登記を自分でやる法的根拠と実態
不動産を相続・購入した際、「登記は自分でできるのか」「司法書士に頼むべきか」と迷う方は少なくありません。
この記事では、不動産登記を自分で行う方法、必要書類、手続きの流れ、リスクを法務省・法務局の公式情報を元に解説します。
自分でできる登記の種類と専門家に依頼すべきケースの違いを理解できます。
この記事のポイント
- 不動産登記法では当事者が自分で登記申請することを原則としており、司法書士への依頼は義務ではなく任意
- 自分でできるのは主に相続登記・住所変更登記で、売買・抵当権設定は複雑で専門家推奨
- 相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限内（相続を知った日から3年以内）に申請しないと10万円以下の過料
- 費用は登録免許税のみ（相続登記は固定資産税評価額の0.4%）で、司法書士報酬5-10万円が節約できる
- 書類不備や記載ミスがあると登記が却下され、再申請に時間とコストがかかるリスクがある
自分でできる登記の種類と難易度
相続登記（比較的シンプル）
相続登記は、被相続人（亡くなった方）から相続人へ不動産の所有権を移転する登記です。2024年4月1日から義務化されました。
義務化の内容:
- 相続を知った日から3年以内に申請が必要
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性
（出典: 法務省）
相続登記は必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書等）を揃えれば自分でも可能ですが、相続人が多い場合や遺産分割協議が複雑な場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
住所変更登記（最も簡単）
住所変更登記は、引越し等で登記簿に記載された所有者の住所を変更する登記です。最もシンプルな登記で、必要書類も少ないです。
必要書類:
- 登記申請書（法務局の様式をダウンロード）
- 住民票（新住所が記載されたもの）
- 登記識別情報（旧：登記済権利証）
住所変更登記は、書類が揃っていれば自分で申請するのが現実的です。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
売買・抵当権設定（専門家推奨）
売買による所有権移転登記や抵当権設定登記は、複雑で専門知識が必要なため、実質的に司法書士依頼が必須です。
専門家推奨の理由:
- 書類不備や記載ミスがあると、売買契約全体が遅延するリスク
- 多くの金融機関は住宅ローンの融資条件として司法書士による本人確認・登記を求める
- 売主・買主・金融機関の三者間で同時決済が必要で、手続きが複雑
法務局によると、売買・抵当権設定は自分で申請することも法律上は可能ですが、実務上は司法書士に依頼するのが一般的です。
自分で登記する手順（相続登記の例）
ステップ1: 必要書類の準備
相続登記を自分でやる場合、以下の書類を準備します。
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本（出生～死亡） | 本籍地の市区町村 | 転籍がある場合は複数必要 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村 | 現在の戸籍 |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | 相続人全員の署名・押印 |
| 印鑑証明書 | 市区町村 | 相続人全員分 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 | 登録免許税の計算に使用 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 現在の登記内容を確認 |
（出典: 法務局）
被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡まで連続して取得する必要があり、転籍が多い場合は複数の市区町村から取り寄せる必要があります。
ステップ2: 登記申請書の作成
登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。相続登記の場合、以下の情報を記載します。
記載事項:
- 登記の目的: 「所有権移転」
- 登記原因: 「令和○年○月○日相続」
- 相続人: 住所・氏名
- 登録免許税: 固定資産税評価額×0.4%
- 不動産の表示: 登記事項証明書から転記
登記申請書の書き方が分からない場合は、法務局の登記手続案内サービス（予約制・無料）を利用すると、具体的なアドバイスが受けられます。
ステップ3: 法務局への提出
登記申請書と必要書類を揃えて、不動産所在地を管轄する法務局に提出します。
提出方法:
- 窓口持参: 法務局の窓口に直接提出
- 郵送: 簡易書留または書留郵便で送付
- オンライン: 登記・供託オンライン申請システム（電子署名が必要）
提出時に登録免許税を収入印紙で納付します（窓口で購入可能）。
ステップ4: 登記完了（1-2週間）
法務局で審査が行われ、問題がなければ1-2週間で登記が完了します。登記完了後、登記識別情報（旧：登記済権利証）が発行されます。
登記識別情報の重要性:
- 次回登記申請時に本人確認のために必要
- 紛失しても再発行できない（紛失した場合は本人確認手続きが追加で必要）
登記識別情報は大切に保管し、紛失しないよう注意が必要です。
費用比較（自分vs司法書士）
登録免許税（必ずかかる）
登録免許税は、自分で登記しても司法書士に依頼しても必ずかかる税金です。
| 登記種類 | 税率 | 計算例 |
|---|---|---|
| 相続登記 | 固定資産税評価額の0.4% | 評価額2,000万円 → 8万円 |
| 売買（土地） | 固定資産税評価額の1.5%（令和9年3月31日まで軽減） | 評価額2,000万円 → 30万円 |
| 売買（建物） | 固定資産税評価額の2.0% | 評価額1,000万円 → 20万円 |
| 住所変更 | 不動産1個につき1,000円 | 土地1筆+建物1棟 → 2,000円 |
（出典: 国税庁）
司法書士報酬（依頼時のみ）
司法書士に依頼した場合、報酬が追加でかかります。
| 登記種類 | 司法書士報酬の目安 |
|---|---|
| 相続登記 | 5-10万円 |
| 売買（所有権移転） | 5-8万円 |
| 抵当権設定 | 3-5万円 |
| 住所変更 | 1-2万円 |
（出典: 日本司法書士会連合会）
自分で登記する場合、司法書士報酬が節約できますが、書類不備や記載ミスのリスクがあるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
2025年4月からの新制度（検索用情報）
2025年4月21日から、登記名義人のローマ字氏名・生年月日等の「検索用情報」の申出が義務化されます。
変更内容:
- 登記申請時に検索用情報（ローマ字氏名・生年月日）を申出
- 提出書類が増加するが、費用は変わらない
（出典: 改正不動産登記法）
この制度変更により、登記申請の手続きが若干複雑になりますが、登録免許税や司法書士報酬には影響しません。
自分で登記するリスクと注意点
書類不備・記載ミスのリスク
書類不備や記載ミスがあると、登記が却下され、再申請が必要になります。
主なミスの例:
- 戸籍謄本が連続していない（転籍分が漏れている）
- 遺産分割協議書の印鑑が実印ではない
- 登記申請書の不動産の表示が間違っている（地番・家屋番号の誤記）
- 登録免許税の計算ミス
特に売買・抵当権設定の場合、登記が遅延すると売買契約全体に影響するため、書類不備は致命的です。
相続登記の義務化（2024年4月～）
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
義務化の内容:
- 相続を知った日から3年以内に申請が必要
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性
- 2024年4月1日より前に発生した相続も対象（経過措置あり）
（出典: 法務省）
相続登記を放置すると過料が科されるため、早めに手続きを進めることが重要です。
登記を放置すると起きること
登記を放置すると、以下のリスクがあります。
主なリスク:
- 第三者による所有権の乗っ取り: 代金を支払い済みでも登記を備えていないと、第三者に所有権を主張できない
- 売却・担保設定ができない: 登記名義が被相続人のままでは、相続人が売却・担保設定できない
- 過料: 相続登記の場合、10万円以下の過料が科される可能性
法務省によると、登記は「対抗要件」であり、登記を備えていないと第三者に対して所有権を主張できません。
まとめ
自分で登記することは法律上可能ですが、相続登記・住所変更登記等のシンプルなケースに限定されます。売買・抵当権設定は複雑でミスのリスクが高く、銀行が融資条件として司法書士依頼を求めるため、専門家に依頼するのが一般的です。
自分でやる場合は法務局の登記手続案内サービスを活用し、書類不備・記載ミスを防ぐことが重要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めに手続きを進めましょう。
費用対効果とリスクを考慮し、必要に応じて司法書士に相談することをおすすめします。