不動産登記を自分でやるメリットとできるケース
不動産を相続・贈与・売買した際、所有権を正式に移転するには「登記」が必要です。多くの方は司法書士に依頼しますが、「自分で登記できるなら費用を節約できるのでは？」と考える方もいるでしょう。
この記事では、不動産登記を自分で行う方法、必要書類、費用、注意点を法務局の公式情報を元に解説します。自分でやるべきケースと専門家に依頼すべきケースを正しく理解できるようになります。
この記事のポイント
- 自分で登記できる主なケースは相続・贈与・住所変更・抵当権抹消等
- 司法書士報酬5-15万円程度を節約できるが、時間・労力・ミスのリスクがある
- 住宅ローンがある場合、抵当権設定登記は司法書士依頼が事実上必須
- 法務局の無料相談窓口（予約制・20分間）を活用すれば申請ミスを減らせる
- 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料
自分で登記できるケース
不動産登記は法律上、本人が自分で申請することが認められています（司法書士法により、司法書士の独占業務ではありません）。自分で登記できる主なケースは以下の通りです。
- 相続登記: 親や親族から不動産を相続した場合
- 贈与登記: 親族から不動産を贈与された場合
- 住所変更登記: 引っ越しで住所が変わった場合
- 抵当権抹消登記: 住宅ローン完済後、抵当権を消す場合
これらのケースは比較的シンプルな登記で、法務局の公式サイトにも申請書のひな形が掲載されています。法務局の無料相談窓口（予約制・20分間）を活用すれば、申請前に記載方法を確認できるため、ミスを減らせます。
専門家に依頼すべきケース
一方、以下のケースは専門知識が必要で、自分で登記するのは困難です。
- 抵当権設定登記: 住宅ローンを借りる際、不動産を担保に入れる登記。銀行が関与するため、司法書士への依頼が事実上必須
- 複雑な売買: 複数の権利関係が絡む不動産の売買
- 区分建物（マンション）の表示登記: 新築マンションの登記は土地家屋調査士・司法書士の専門領域
特に住宅ローンを借りる場合、多くの銀行は司法書士依頼を前提に話が進むため、自分で登記することは事実上不可能です。
自分で登記するメリット：司法書士報酬の節約
自分で登記する最大のメリットは、司法書士報酬5-15万円程度を節約できることです。司法書士報酬の相場は地域・物件により異なりますが、平均10万円前後と言われています。
ただし、節約できるのは司法書士報酬のみで、登録免許税（国税）は自分でやっても司法書士に依頼しても同額です。例えば、固定資産評価額2000万円の土地の相続登記では、登録免許税は8万円（2000万円×0.4%）かかります。
自分で登記する手順①必要書類の準備
自分で登記する最初のステップは、必要書類を揃えることです。登記の種類によって必要書類が異なるため、法務局の公式サイトで確認しましょう。
相続登記の必要書類（例）
相続登記を自分で行う場合、以下の書類が必要です。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書（市区町村役場で取得）
- 不動産の登記事項証明書（法務局で取得、窓口600円・オンライン500円）
登記事項証明書の取得方法
登記事項証明書は、不動産の現在の所有者や権利関係を確認するために必要です。全国の法務局で取得できます（窓口600円、オンライン500円）。オンライン請求の場合、登記・供託オンライン申請システムから申し込むと、郵送または窓口で受け取れます。
取得には地番・家屋番号が必要です。住所（住居表示）とは異なる場合が多いため、以下の方法で調べましょう。
- 固定資産税納税通知書で確認
- 法務局でブルーマップ（住所と地番の対応図）を閲覧
- 法務局の窓口で住所から地番を照会（電話照会も可）
自分で登記する手順②登記申請書の作成
必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。法務局の公式サイトには、相続・贈与・住所変更等のひな形が掲載されているので、これを参考に作成しましょう。
登記申請書の記載事項
登記申請書には以下の項目を記載する必要があります。
- 登記の目的（例：所有権移転）
- 登記の原因（例：令和7年1月1日相続）
- 当事者（所有権を取得する人の住所・氏名）
- 物件（土地・建物の所在、地番、地積・床面積等）
- 課税標準額（固定資産評価証明書から転記）
- 登録免許税額（課税標準額×税率で計算）
法務局での無料相談窓口を活用
登記申請書を作成したら、法務局の無料相談窓口（予約制・20分間）で事前確認を受けることを強くおすすめします。記載ミスや必要書類の不備を事前に指摘してもらえるため、申請がスムーズに進みます。
相談窓口は予約制のため、法務局のサイトから事前に予約しましょう。
自分で登記する手順③登録免許税の計算と納付
登記申請時には、登録免許税（国税）を納付する必要があります。税額は課税標準額（固定資産評価額）×適用税率で計算します。
登録免許税の計算方法
法務局の公式情報によると、登録免許税は以下の税率で計算します。
| 登記の種類 | 税率 | 計算例（評価額2000万円） |
|---|---|---|
| 相続 | 0.4% | 2000万円×0.4% = 8万円 |
| 贈与 | 2.0% | 2000万円×2.0% = 40万円 |
| 売買（土地） | 1.5%（2026年3月末まで軽減） | 2000万円×1.5% = 30万円 |
| 住所変更 | 1,000円/1不動産 | 1,000円 |
| 抵当権抹消 | 1,000円/1不動産 | 1,000円 |
（出典: 法務局）
注意: 1000円未満は切り上げです。例えば、評価額100万円の土地の相続登記では、100万円×0.4% = 4,000円となります。
登録免許税の納付方法
登録免許税の納付方法は以下の3つです。
- 収入印紙: 税額分の収入印紙を購入し、申請書に貼付（最も一般的）
- 現金納付: 金融機関で納付し、領収証書を申請書に貼付
- オンライン納付: 登記・供託オンライン申請システムからインターネットバンキング等で納付
自分で登記する手順④申請から完了まで
登記申請書と必要書類が揃ったら、法務局に申請します。
法務局での申請
申請方法は以下の2つです。
- 窓口申請: 不動産の所在地を管轄する法務局に直接持参
- 郵送申請: 書留郵便で法務局に送付
オンライン申請も可能ですが、電子署名が必要なため、初めての方には窓口申請がおすすめです。
登記完了後の登記識別情報の受取り
申請後、法務局で審査が行われます（審査期間は1-2週間程度）。登記が完了すると、登記識別情報（12桁の英数字）が発行されます。
登記識別情報は、従来の「権利証」に代わるもので、不動産の所有者であることを証明する重要情報です。目隠しシール付きで通知されるため、他人に見せないよう注意しましょう。紛失しても再発行はできないため、銀行の貸金庫等で厳重に保管してください。
自分で登記するデメリットと司法書士に依頼すべきケース
自分で登記することには、費用節約のメリットがある一方、以下のデメリットもあります。
自分で登記する場合のリスク
- 時間・労力がかかる: 書類の収集、申請書の作成、法務局での相談・申請等で数日かかる
- 申請ミスのリスク: 記載ミスや必要書類の不備で却下されると、訂正・再申請に時間がかかる
- 法律知識が必要: 登記の仕組みを理解していないと、誤った登記をしてしまう可能性がある
法務局の公式FAQでは、「登記申請を自分ですることは可能だが、複雑なケースでは司法書士への相談を推奨する」と明記されています。
銀行融資がある場合は司法書士依頼が必須
住宅ローンを借りる場合、抵当権設定登記が必要です。抵当権設定登記は銀行が関与するため、多くの銀行は司法書士依頼を前提に話が進みます。自分で登記することを断られるケースがほとんどです。
抵当権設定登記では、銀行が指定する司法書士に依頼することが一般的で、司法書士報酬5-10万円程度が発生します。
相続登記を放置するリスク
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記を放置している方は、早めに対応しましょう。
自分で登記するのが難しい場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。相続登記の司法書士報酬は5-10万円程度が相場です。
まとめ：自分で登記できるか判断するポイント
不動産登記を自分で行うことは可能ですが、すべてのケースで適しているわけではありません。
自分で登記できるケース:
- 相続・贈与・住所変更・抵当権抹消等の単純な登記
- 時間と労力をかけられる
- 司法書士報酬5-15万円程度を節約したい
司法書士に依頼すべきケース:
- 住宅ローンを借りる（抵当権設定登記が必要）
- 複雑な売買・権利関係が絡む不動産
- 時間がない、ミスのリスクを避けたい
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。自分で登記するか司法書士に依頼するかを早めに判断し、期限内に対応しましょう。
法務局の無料相談窓口や法務局の公式サイトを活用し、自分で登記する場合は慎重に進めてください。