不動産名義変更の司法書士費用相場│報酬の内訳を解説
不動産の名義変更が必要になった際、「司法書士に依頼すべきか」「費用はいくらかかるのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、司法書士費用の内訳（報酬と実費）、ケース別の費用相場、費用を抑える方法、自分でやる場合の手順とリスクを、日本司法書士会連合会や法務省の公式情報を元に解説します。
司法書士に依頼するか自分で手続きするか、適切に判断できるようになります。
この記事のポイント
- 司法書士費用は「報酬（司法書士への支払い）」と「実費（登録免許税等）」に分かれる
- 相続登記の報酬相場は5-10万円、売買は3-8万円、贈与は5-10万円（実費は別途）
- 自分で手続きすることも可能だが、書類不備・期限遅れのリスクがある
- 司法書士選びは、複数見積もり、報酬の透明性、専門性、対応エリアを基準に
- 相続登記は2024年4月から義務化、期限内（3年以内）に手続きが必要
司法書士費用の内訳
司法書士費用は「報酬」と「実費」に分かれます。
報酬（司法書士への支払い）
報酬は司法書士に支払う手数料です。報酬は事務所ごとに自由に設定されており、地域・事務所・不動産価格により異なります。
日本司法書士会連合会の報酬アンケート結果を参考にすると、以下が目安です。
| ケース | 報酬相場 |
|---|---|
| 相続登記 | 5-10万円 |
| 売買 | 3-8万円 |
| 贈与 | 5-10万円 |
| 財産分与 | 5-10万円 |
これらはあくまで目安です。不動産の数、相続人の数、権利関係の複雑さにより報酬は変動します。
実費（登録免許税・書類取得費用）
実費は、登記手続きに必要な税金・書類取得費用です。以下の費用が含まれます。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 登記時に課される税金 | 不動産評価額の0.4-2.0% |
| 戸籍謄本 | 相続人確認のため | 1通450円 |
| 住民票 | 住所確認のため | 1通300-400円 |
| 評価証明書 | 固定資産税評価額確認 | 1通300-400円 |
| 登記簿謄本 | 現在の登記内容確認 | 1通600円 |
登録免許税は不動産評価額により大きく変動します。例えば、評価額3000万円の不動産を相続する場合、登録免許税は12万円（評価額×0.4%）です。
ケース別の司法書士費用相場
ケース別の費用相場を具体的に解説します。
相続登記（報酬5-10万円+実費）
相続登記は、被相続人（亡くなった方）の不動産を相続人の名義に変更する手続きです。
報酬の内訳:
- 基本報酬：5-10万円
- 相続人が多い場合：+1-3万円
- 不動産の数が多い場合：+1-3万円/件
- 遺産分割協議書作成：+1-3万円
実費の内訳:
- 登録免許税：不動産評価額×0.4%
- 戸籍謄本等の取得費用：1-3万円
合計の目安: 評価額3000万円の不動産の場合、報酬5-10万円 + 実費13-15万円 = 18-25万円
重要: 相続登記は2024年4月から義務化されました。相続開始から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省）。
売買（報酬3-8万円+実費）
売買による名義変更は、不動産を売買した際に買主の名義に変更する手続きです。
報酬の内訳:
- 基本報酬：3-8万円
- 住宅ローン完済時の抵当権抹消：+1-3万円
実費の内訳:
- 登録免許税：不動産評価額×2.0%（土地1.5%、建物2.0%）
- 軽減措置適用時：土地1.5%、建物0.3%
合計の目安: 評価額3000万円の不動産の場合、報酬3-8万円 + 実費60-63万円 = 63-71万円
売買の場合、登録免許税が高額になるため、実費の割合が大きくなります。
贈与（報酬5-10万円+実費）
贈与による名義変更は、不動産を無償で譲渡する際の手続きです。
報酬の内訳:
- 基本報酬：5-10万円
実費の内訳:
- 登録免許税：不動産評価額×2.0%
- 贈与税：贈与額により異なる（110万円超の場合は課税、最高55%）
合計の目安: 評価額3000万円の不動産の場合、報酬5-10万円 + 実費60万円 + 贈与税（別途） = 65-70万円以上
注意: 贈与税は司法書士費用に含まれません。贈与税は国税庁の公式サイトで確認できます。贈与は税負担が大きいため、相続時精算課税制度等の活用を検討する必要があります。
財産分与（報酬5-10万円+実費）
財産分与は、離婚時に夫婦の財産を分割する際の名義変更です。
報酬の内訳:
- 基本報酬：5-10万円
実費の内訳:
- 登録免許税：不動産評価額×2.0%
合計の目安: 評価額3000万円の不動産の場合、報酬5-10万円 + 実費60万円 = 65-70万円
財産分与は贈与税が課されませんが、財産分与として認められるためには、離婚から2年以内に手続きする必要があります。
司法書士費用を抑える方法
司法書士費用を抑えるための実践的な方法を紹介します。
複数の司法書士から見積もりを取る
司法書士報酬は事務所ごとに自由設定のため、複数の事務所から見積もりを取ることで、費用を比較できます。
見積もり依頼時のポイント:
- 報酬と実費を分けて明示してもらう
- 追加費用の有無を確認する
- 相続・不動産の専門性を確認する
オンライン司法書士を活用する
オンライン対応の司法書士事務所は、店舗を持たないため、報酬が低く設定されている場合があります。
メリット:
- 報酬が比較的安い
- 自宅から手続き可能
デメリット:
- 対面での相談ができない
- 複雑な案件には不向き
自分で手続きする（報酬分を節約）
自分で法務局に申請すれば、司法書士報酬（5-10万円）を節約できます。ただし、書類不備・期限遅れのリスクがあります（後述）。
自分でやる場合の手順とリスク
自分で名義変更を行う場合の手順とリスクを解説します。
必要書類の準備
相続登記の場合、以下の書類が必要です。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（遺産分割する場合）
- 相続人全員の印鑑証明書
書類の取得には時間がかかる場合があります（1-2ヶ月程度）。
登記申請書の作成
法務局のサイトから登記申請書のひな形をダウンロードし、必要事項を記入します。
記入ミスがあると、法務局から補正（修正）を求められ、再提出が必要になります。
法務局への申請
不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。窓口または郵送で申請できます。
申請から登記完了まで、通常1-2週間かかります。
難易度とリスク
自分で手続きする場合の難易度とリスクは以下の通りです。
難易度:
- 書類の種類が多い（10種類以上）
- 法律用語が難解
- 記入ミスが発生しやすい
リスク:
- 書類不備で再申請が必要になる（時間的コストが増加）
- 期限遅れで過料が科される（相続登記の場合）
- 誤った登記をすると、訂正に追加費用がかかる
時間的コストとリスクを考慮すると、司法書士に依頼する方が確実です。
司法書士の選び方
司法書士を選ぶ際の基準を解説します。
報酬の透明性
報酬と実費を分けて明示している事務所を選びましょう。追加費用の有無も事前に確認することが重要です。
相続・不動産の専門性
相続登記や不動産登記を専門とする司法書士を選ぶことで、スムーズな手続きが期待できます。
対応エリア
不動産の所在地を管轄する法務局に対応している司法書士を選びましょう。オンライン対応の事務所もあります。
複数見積もりの比較
3社以上から見積もりを取り、報酬・サービス内容を比較することで、適正な費用で依頼できます。
まとめ
不動産名義変更の司法書士費用は、「報酬（司法書士への支払い）」と「実費（登録免許税等）」に分かれます。相続登記の報酬相場は5-10万円、売買は3-8万円、贈与は5-10万円です（実費は別途）。
自分で手続きすることも可能ですが、書類不備・期限遅れのリスクがあります。時間的コストとリスクを考慮すると、司法書士に依頼する方が確実です。
司法書士選びは、複数見積もり、報酬の透明性、相続・不動産の専門性、対応エリアを基準に選びましょう。相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に手続きが必要です。期限内に確実に手続きを完了させることが重要です。