不動産ローンとは？基本的な仕組みと種類
不動産購入を検討する際、「ローンの種類が多くて何を選べばいいか分からない」「審査に通るか不安」と感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産ローンの種類（住宅ローン・不動産投資ローン・不動産担保ローン）、金利タイプ（変動金利・固定金利）の違い、審査基準、審査通過のポイントを、公的機関や金融機関の公式情報を元に解説します。
初めて不動産ローンを利用する方でも、自分に合ったローンを選び、審査通過の可能性を高めることができるようになります。
この記事のポイント
- 不動産ローンは用途により住宅ローン・不動産投資ローン・不動産担保ローンの3種類に分類される
- 住宅ローンは自己居住用、不動産投資ローンは収益用、不動産担保ローンは使途自由
- 変動金利は金利が低いが上昇リスクがあり、固定金利は金利が高いが返済額が確定する
- 審査基準は年収・勤続年数・信用情報・物件評価・返済比率等が重視される
- 住宅ローンを投資用不動産に流用すると契約違反で一括返済を請求される可能性がある
不動産ローンの3つの種類と用途
不動産ローンは、用途により以下の3種類に分類されます。
| 種類 | 用途 | 金利相場 | 返済原資 | 融資額目安 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅ローン | 自己居住用の住宅購入・リフォーム | 0.5-2.0% | 給与収入 | 年収の5-8倍 |
| 不動産投資ローン | 収益用不動産（賃貸マンション、アパート等）の購入 | 1.5-4.5% | 家賃収入 | 年収の10-20倍も可能 |
| 不動産担保ローン | 所有不動産を担保に資金を借りる（使途自由） | 1.25-9.3% | 給与収入・事業収入 | 担保評価額の50-80% |
（出典: 金融機関公式サイト、不動産投資専門サイト）
住宅ローン
住宅ローンは、自己居住用の住宅購入・リフォームに使用するローンです。金利0.5-2.0%と低く、返済原資は給与収入、融資額は年収の5-8倍が上限です。団体信用生命保険の加入が一般的で、万が一の際はローン残債が保険で返済されます。
重要: 住宅ローンを投資用不動産の購入に流用すると重大な契約違反となり、金融機関から一括返済を請求される可能性があります。最悪の場合は詐欺罪に問われる可能性もあるため、投資用は必ず不動産投資ローンを利用してください。
不動産投資ローン（アパートローン）
不動産投資ローンは、収益用不動産（賃貸マンション、アパート等）の購入に使用するローンです。金利1.5-4.5%、返済原資は家賃収入、融資額は年収の10-20倍も可能です。物件の収益性も審査対象となります。
注意: 家賃収入が返済原資ですが、空室・家賃下落リスクがあります。立地・築年数・周辺相場を慎重に調査し、空室率20-30%を想定した返済計画を立てるべきです。
不動産担保ローン
不動産担保ローンは、所有不動産を担保に資金を借りるローンです。使途自由（事業資金、教育費、借り換え等）。金利1.25-9.3%、融資額は担保評価額の50-80%程度です。登記費用（10-30万円）が別途必要です。
注意: 不動産価格が下落し、担保評価額がローン残債を下回ると、差額の現金担保追加を求められる可能性があります（担保割れリスク）。市場動向の継続的な監視が必要です。
変動金利と固定金利の違い
不動産ローンには、変動金利と固定金利の2つの金利タイプがあります。
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利相場 | 低い（0.5-1.5%） | 高い（1.5-2.5%） |
| 金利の変動 | 市場金利に応じて変動（半年ごとに見直し） | 契約時の金利で固定 |
| 返済額の変動 | 変動する（金利上昇時は増加） | 変動しない |
| 向いている人 | 金利上昇リスクを許容できる、返済期間が短い | 返済額を確定させたい、返済期間が長い |
変動金利のメリット・デメリット
メリット:
- 金利が低い（0.5-1.5%程度）
- 金利が下がれば返済額も減る
デメリット:
- 金利が上がると返済額が増える
- 2025年は金利上昇局面（日銀が政策金利を1.0%まで引き上げる可能性）
固定金利のメリット・デメリット
メリット:
- 返済額が確定し、資金計画を立てやすい
- 金利上昇リスクがない
デメリット:
- 金利が高い（1.5-2.5%程度）
- 金利が下がっても返済額は減らない
金利タイプの選び方
- 返済期間が短い（10-15年）: 変動金利でも金利上昇リスクが限定的
- 返済期間が長い（25-35年）: 固定金利で返済額を確定させる安心感
- 金利上昇リスクを許容できる: 変動金利で低金利のメリットを享受
- 返済額の変動を避けたい: 固定金利で安定した資金計画
例えば、3000万円を借りて35年返済の場合、金利2%で総返済額は約4174万円（利息1174万円）となります。融資年数が長いほど月々の返済は楽ですが、総返済額は大きく増えるため、繰り上げ返済の活用も検討すべきです。
不動産ローンの審査基準
不動産ローンの審査では、以下の項目が重視されます。
年収・勤続年数
- 年収: 年収の5-8倍が融資額の上限（住宅ローンの場合）
- 勤続年数: 2-3年以上が目安（転職直後は審査に不利）
信用情報
- クレジットカードの延滞: 過去2年以内の延滞は審査に悪影響
- 他社借入: カードローン、自動車ローン等の残債は返済比率に影響
物件評価
- 担保評価: 物件の市場価値が融資額に見合うか
- LTV（Loan To Value）: 物件評価額に対する融資額の割合。LTV80%以下が目安
返済比率（DTI: Debt To Income）
- 返済比率: 年収に対する年間返済額の割合
- 住宅ローン: 25-35%以内が目安
- 不動産投資ローン: 家賃収入も考慮され、DTI計算が複雑になる
審査通過のポイント
- クレジットカードの延滞を避ける: 支払い遅延を起こさない
- 他社借入を減らす: カードローン等を完済して返済比率を下げる
- 勤続年数を満たす: 転職直後は審査に不利なため、2-3年以上の勤続を確保
- 頭金を多めに用意: LTVを下げることで審査に有利
まとめ：自分に合った不動産ローンを選ぶ
不動産ローンは用途により住宅ローン・不動産投資ローン・不動産担保ローンの3種類に分類され、それぞれ金利・審査基準・リスクが異なります。
変動金利は金利が低いが上昇リスクがあり、固定金利は金利が高いが返済額が確定します。返済期間・金利上昇リスクの許容度に応じて選択してください。
審査では年収・勤続年数・信用情報・物件評価・返済比率が重視されます。クレジットカードの延滞を避け、他社借入を減らし、頭金を多めに用意することで審査通過の可能性を高められます。
信頼できる金融機関や不動産会社に相談しながら、自分に合ったローンを選び、無理のない返済計画を立てましょう。