不動産相続の名義変更が2024年義務化：期限と罰則
親から不動産を相続した際、「名義変更（相続登記）はいつまでにすればいいのか」「どんな書類が必要なのか」と不安に感じる方は少なくありません。2024年4月から相続登記が義務化され、期限内に手続きしないと過料が課される可能性があります。
この記事では、不動産相続の名義変更に必要な書類、手続きの流れ、費用について、法務局・国税庁の公式情報を元に解説します。
相続登記の義務化に対応し、必要な書類を漏れなく準備できるようになります。
この記事のポイント
- 2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必須
- 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料（行政罰）が課される
- 必要書類は「被相続人の戸籍謄本一式」「相続人の戸籍謄本・住民票」「不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書」等
- 遺産分割協議がある場合は協議書と印鑑証明書が追加で必要
相続登記の必要書類一覧：チェックリスト形式で整理
相続登記に必要な書類は、遺産分割協議の有無により異なります。ここでは、3つのケース別に必要書類をチェックリスト形式で整理します。
共通書類（すべてのケースで必要）
法務局の公式ガイドによると、以下の書類はすべてのケースで必要です。
被相続人（亡くなった方）の書類
- ☐ 出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
- ☐ 住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人の書類
- ☐ 全員の戸籍謄本（被相続人の死亡後に取得したもの）
- ☐ 不動産を取得する人の住民票
不動産の書類
- ☐ 登記事項証明書（登記簿謄本）
- ☐ 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
遺産分割協議がある場合に追加で必要な書類
法定相続分と異なる分け方をする場合、以下の書類が追加で必要です。
- ☐ 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印）
- ☐ 相続人全員の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内推奨）
遺産分割協議書は、相続人全員で遺産の分け方を決めた合意書です。1人でも欠けると無効になるため、全員の合意が必須です。
法定相続分通りに相続する場合の書類
法定相続分通りに相続する場合、遺産分割協議書と印鑑証明書は不要です。共通書類のみで登記申請できます。
戸籍謄本の取得方法と注意点
相続登記で最も複雑なのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の収集です。転籍や婚姻が複数回ある場合、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があります。
出生から死亡までの戸籍を集める流れ
戸籍収集の基本的な流れは以下の通りです。
- 被相続人の死亡時の本籍地で戸籍謄本を取得
- その戸籍に記載された「前の本籍地」を確認
- 前の本籍地の市区町村で除籍謄本を取得
- 出生時まで遡って繰り返す
戸籍は本籍地の市区町村役場で取得します。郵送請求も可能ですが、往復で1-2週間かかる場合があります。
転籍・婚姻が複数回ある場合の複雑さ
転籍（本籍地の変更）や婚姻が複数回ある場合、戸籍が複数の市区町村に分散します。例えば、以下のようなケースです。
- 出生地: A市
- 婚姻時: B市に転籍
- 転居時: C市に転籍
- 死亡時: D市
この場合、A市→B市→C市→D市の順に戸籍を収集する必要があります。それぞれの市区町村に請求するため、時間と手間がかかります。
古い戸籍（改製原戸籍）の読み取り方
戸籍制度は何度も改正されており、古い戸籍は「改製原戸籍」として保管されています。特に昭和改製・平成改製の戸籍は手書きで記載されており、読み取りが困難な場合があります。
不明な点がある場合は、市区町村の戸籍担当窓口に相談するか、法定相続情報証明制度を活用しましょう。
法定相続情報証明制度は、法務局が相続関係を1枚の証明書にまとめる制度です。戸籍謄本の束を何度も提出する手間を省けるため、相続手続きが複数ある場合に便利です。
遺産分割協議書の作成ポイント
法定相続分と異なる分け方をする場合、遺産分割協議書の作成が必須です。協議書には以下の内容を記載します。
記載事項
- 被相続人の氏名・死亡日・本籍
- 相続財産の内容（不動産の所在・地番・家屋番号）
- 誰がどの財産を相続するか
- 協議日
- 相続人全員の署名・実印押印
法務局のひな形を参考にしながら作成しましょう。
重要な注意点:
- 相続人全員の合意と実印押印が必須
- 1人でも欠けると無効
- 連絡が取れない相続人がいる場合は、不在者財産管理人の選任等、別の手続きが必要
遺産分割協議書の作成に不安がある場合は、司法書士や弁護士にチェックを依頼することをおすすめします。
名義変更にかかる費用：登録免許税の計算方法
相続登記には、登録免許税（国税）がかかります。税額は以下の式で計算します。
登録免許税の計算式（固定資産税評価額×0.4%）
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%
例えば、固定資産税評価額が2000万円の土地と建物を相続する場合:
- 2000万円 × 0.4% = 8万円
登録免許税は1000円未満切り捨てのため、7万9999円の場合は7万9000円となります。
固定資産評価証明書の見方（課税標準額と評価額の違い）
固定資産評価証明書には「価格」「課税標準額」の2つの欄がありますが、登録免許税の計算に使うのは「価格」欄です。
| 項目 | 内容 | 登録免許税の計算 |
|---|---|---|
| 価格 | 固定資産税評価額 | ✅ この金額を使用 |
| 課税標準額 | 軽減措置適用後の額 | ❌ 使用しない |
「課税標準額」を誤って使用すると、税額を間違えるため注意が必要です。
収入印紙での納付方法
登録免許税は、収入印紙を購入して登記申請書に貼付して納付します。郵便局や法務局で購入できます。
司法書士に依頼する場合の費用:
- 報酬相場: 5-10万円程度
- 内容: 書類収集・作成・申請をすべて代行
自分で手続きする場合は登録免許税のみで済みますが、書類収集と作成に時間と手間がかかります。
法務局への申請方法：窓口・郵送・オンライン
相続登記の申請方法は3つあります。
窓口申請（不動産所在地を管轄する法務局）
不動産の所在地を管轄する法務局の窓口で申請します。窓口申請のメリットは、不備があればその場で指摘を受けられることです。
法務局の所在地は、法務局ウェブサイトで確認できます。
郵送申請（遠方の場合に便利）
遠方の場合は、郵送で申請できます。書留郵便で送付し、返信用封筒（切手貼付）を同封します。
郵送申請のデメリットは、不備があると補正のやり取りに時間がかかることです。
オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）
オンライン申請も可能ですが、電子署名（マイナンバーカード等）が必要です。慣れている方向けの方法です。
申請後の流れ:
- 申請後1-2週間で登記完了
- 登記識別情報通知（権利証）が交付される
- 登記事項証明書を取得し、名義変更を確認
まとめ：自分でやるか専門家に依頼するか
相続登記は、2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必須となりました。必要書類は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・住民票、不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書等です。遺産分割協議がある場合は協議書と印鑑証明書が追加で必要です。
戸籍収集は転籍・婚姻が複数回ある場合に非常に複雑で、特に古い戸籍は読み取りが困難です。自力で手続きすることも可能ですが、時間と手間を考えると司法書士への依頼も選択肢です（費用5-10万円程度）。
義務化により期限があるため、早めに着手することが重要です。法務局の無料相談窓口（予約制）も活用しながら、確実に手続きを完了させましょう。