抵当権抹消登記の費用はいくら？自分でやる場合と司法書士依頼の比較

抵当権抹消登記とは何か、なぜ費用を知る必要があるのか

住宅ローンを完済すると、「抵当権抹消登記」という手続きが必要になります。この手続きを怠ると、登記簿に抵当権が残り続け、将来の売却や相続の際にトラブルの原因となる可能性があります。

この記事では、抵当権抹消登記の費用内訳、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の費用比較、手続きの流れと必要書類、期限や放置のリスクを、法務局や専門家の情報を元に解説します。

住宅ローン完済後に必要な手続きと費用を正確に把握し、スムーズに抵当権を抹消できるようになります。

この記事のポイント

• 抵当権抹消登記の費用は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬（1-2万円程度）が一般的
• 自分で手続きすれば登録免許税のみ（1,000-2,000円程度）で済むが、書類作成と法務局への申請が必要
• 司法書士に依頼すれば手間がかからないが、報酬（1-2万円）が追加でかかる
• 抵当権抹消登記に法的な期限はないが、放置すると売却・相続時にトラブルの原因となる
• 金融機関から受け取った書類には有効期限（3ヶ月）があるため、完済後早めの手続きが推奨される

抵当権抹消登記の費用内訳

抵当権抹消登記の費用は、「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つに分けられます。

登録免許税（不動産1個につき1,000円）

登録免許税は、不動産登記の際に国に納める税金です。

税額:

• 不動産1個につき1,000円
• 土地と建物はそれぞれ1個としてカウント
• 土地が複数の筆に分かれている場合、筆ごとに1,000円

計算例:

ケース	不動産の内訳	登録免許税
一戸建て（土地1筆・建物1個）	土地1個 + 建物1個	2,000円
一戸建て（土地2筆・建物1個）	土地2個 + 建物1個	3,000円
マンション	敷地権（土地）1個 + 建物1個	2,000円
土地のみ（2筆）	土地2個	2,000円

納付方法:

• 収入印紙を購入して申請書に貼付
• 法務局で購入可能

司法書士報酬（1-2万円程度）

司法書士報酬は、司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合に支払う費用です。

報酬の相場:

• 1-2万円程度（不動産の数により変動）
• 一戸建て（土地1筆・建物1個）: 1万円前後
• 土地が複数筆ある場合: 1.5-2万円程度

報酬に含まれる内容:

• 必要書類の確認と作成
• 法務局への申請書提出
• 登記完了後の書類受け取り

注意点:

• 司法書士報酬は自由報酬（司法書士により金額が異なる）
• 複数の司法書士に見積もりを依頼して比較することが推奨される

実費と報酬の合計額

合計費用の例:

手続き方法	登録免許税	司法書士報酬	合計
自分で手続き	2,000円	0円	2,000円
司法書士に依頼	2,000円	1-2万円	1.2-2.2万円

その他の実費:

• 登記事項証明書（登記簿謄本）の取得: 600円/通（オンライン請求は500円）
• 郵送費: 数百円程度

自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の費用比較

抵当権抹消登記は、自分で行うか司法書士に依頼するかを選択できます。

自分で手続きする場合のメリット・デメリット

メリット:

• 費用が安い: 登録免許税のみ（1,000-3,000円程度）
• 司法書士報酬（1-2万円）が不要

デメリット:

• 書類作成が必要: 登記申請書を自分で作成
• 法務局への申請: 窓口に出向くか郵送で申請（平日のみ）
• 手間と時間がかかる: 書類の不備があると再提出が必要

向いている人:

• 費用を抑えたい
• 平日に法務局に行く時間がある
• 書類作成に抵抗がない

司法書士に依頼する場合のメリット・デメリット

メリット:

• 手間がかからない: 書類作成・申請を全て任せられる
• 確実に手続きが完了: 書類の不備によるトラブルを回避
• 時間を節約: 平日に法務局に行く必要がない

デメリット:

• 司法書士報酬がかかる: 1-2万円程度

向いている人:

• 手間を省きたい
• 平日に法務局に行く時間がない
• 確実に手続きを完了させたい

どちらを選ぶべきか

費用重視: 自分で手続き（登録免許税のみ、1,000-3,000円）

手間重視: 司法書士に依頼（合計1.2-2.2万円）

一般的な選択:

住宅ローン完済後、金融機関が提携する司法書士を紹介されることが多く、多くの人は司法書士に依頼しています。ただし、費用を抑えたい場合は自分で手続きすることも十分可能です。

抵当権抹消登記の手続きの流れ

抵当権抹消登記の手続きは、以下の流れで進みます。

必要書類の入手と確認

金融機関から受け取る書類:

住宅ローン完済後、金融機関から以下の書類が送付されます。

1. 登記識別情報通知または登記済証（抵当権設定時の権利証）
2. 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書）
3. 委任状（金融機関が登記申請を委任する書面）
4. 資格証明書（金融機関の代表者事項証明書、3ヶ月以内のもの）

注意点:

• 資格証明書（代表者事項証明書）には**有効期限（発行日から3ヶ月）**がある
• 期限を過ぎると再取得が必要（金融機関に再発行依頼）

自分で用意する書類:

• 登記申請書: 法務局のウェブサイトからひな形をダウンロード可能
• 収入印紙: 登録免許税分（不動産1個につき1,000円）

法務局への申請方法（窓口・郵送・オンライン）

申請方法:

1. 窓口申請

   • 不動産の所在地を管轄する法務局に出向く
   • 平日8:30-17:15（法務局により異なる）
   • その場で書類の不備を指摘してもらえる

2. 郵送申請

   • 管轄法務局に書類を郵送
   • 書留郵便または簡易書留で送付
   • 書類に不備があると連絡が来て再提出が必要

3. オンライン申請

   • 登記・供託オンライン申請システム（不動産登記申請）を利用
   • 電子証明書が必要
   • 手続きが複雑なため、一般的には窓口または郵送が推奨される

管轄法務局の確認方法:

法務局のウェブサイトで「管轄のご案内」を検索し、不動産の所在地を管轄する法務局を確認してください。

登記完了までの期間と確認方法

登記完了までの期間:

• 1-2週間程度（法務局により異なる）
• 申請時に「登記完了予定日」を教えてもらえる

登記完了の確認方法:

1. 法務局から連絡: 登記完了後、法務局から連絡が来る（郵送または電話）
2. 登記事項証明書の取得: 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、抵当権が抹消されているか確認
3. オンライン確認: 登記情報提供サービスで確認（有料、335円/通）

登記完了後に受け取る書類:

• 登記完了証: 登記が完了したことを証明する書面
• 登記識別情報通知: 登記名義人に通知される（抵当権抹消では通常発行されない）

抵当権抹消登記の期限と放置のリスク

抵当権抹消登記には法的な期限はありませんが、放置すると将来のトラブルの原因となります。

法的期限はないが早めの手続きが推奨される理由

法的期限:

抵当権抹消登記に法律で定められた期限はありません。住宅ローン完済後、いつでも手続きが可能です。

早めの手続きが推奨される理由:

1. 金融機関の書類に有効期限がある: 資格証明書（代表者事項証明書）の有効期限は3ヶ月
2. 金融機関の担当者が変わる: 完済から時間が経つと、金融機関の担当者が変わり、書類の再発行が困難になる場合がある
3. 金融機関が合併・消滅: 金融機関が合併または消滅すると、手続きが複雑になる

推奨時期: 住宅ローン完済後、1-2ヶ月以内に手続きすることが推奨されます。

放置した場合のトラブル事例

トラブル事例:

1. 不動産売却時に問題

   • 抵当権が残ったままでは買主が住宅ローンを組めない
   • 売却前に慌てて抵当権抹消登記をする必要がある
   • 金融機関の書類を紛失している場合、再発行に時間がかかる

2. 相続時に手続きが複雑化

   • 所有者が死亡すると、相続人全員の同意が必要になる
   • 相続登記と抵当権抹消登記を同時に行う必要があり、手続きが煩雑

3. 金融機関が合併・消滅

   • 金融機関が合併または消滅すると、書類の再発行が困難
   • 弁護士・司法書士に依頼して裁判所で手続きが必要になる場合がある

4. 登記簿の信頼性低下

   • 抵当権が残ったままの登記簿は、第三者から見て不完全な状態
   • 融資・担保設定の際に不利になる可能性

完済後すぐに手続きすべき理由

まとめ:

• 抵当権抹消登記は法的に義務ではないが、放置すると将来のトラブルの原因となる
• 金融機関の書類（資格証明書）には有効期限（3ヶ月）がある
• 完済後1-2ヶ月以内に手続きすることが推奨される
• 自分で手続きする場合も司法書士に依頼する場合も、早めに着手すべき

まとめ

抵当権抹消登記の費用は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬（1-2万円程度）の合計です。自分で手続きすれば登録免許税のみ（1,000-3,000円程度）で済みますが、書類作成と法務局への申請が必要です。司法書士に依頼すれば手間がかからず確実ですが、報酬（1-2万円）が追加でかかります。

抵当権抹消登記に法的な期限はありませんが、金融機関から受け取った書類には有効期限（3ヶ月）があるため、住宅ローン完済後1-2ヶ月以内に手続きすることが推奨されます。放置すると、不動産売却時・相続時にトラブルの原因となる可能性があります。

自分で手続きするか司法書士に依頼するかは、費用と手間を天秤にかけて判断してください。費用を抑えたい場合は自分で手続き、手間を省きたい場合は司法書士に依頼することが一般的です。