土地の名義変更とは？相続登記の義務化で必須の手続き
土地を相続・贈与・売買で取得した際、「司法書士費用を抑えて自分で名義変更できないか」と考える方は少なくありません。
この記事では、土地の名義変更を自分で行う手順、必要書類、費用、司法書士に依頼した場合との比較を、法務局・国税庁の公式情報を元に解説します。
自分で行える場合と専門家に依頼すべき場合を判断し、手続きの流れを正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知ってから3年以内に名義変更が必要（過料10万円以下）
- 名義変更には相続・贈与・売買の3つのパターンがあり、必要書類が異なる
- 自分で行う場合の費用は登録免許税（相続0.4%、贈与・売買2%）＋書類取得費1-3万円
- 司法書士報酬相場は5-15万円なので、自分で行えば節約可能
- 単純なケースなら自分で可能だが、複雑なケースは専門家に依頼を推奨
名義変更の3つのパターンと必要書類
土地の名義変更（所有権移転登記）には、相続・贈与・売買の3つのパターンがあり、それぞれ必要書類が異なります。
相続による名義変更（必要書類：戸籍謄本、遺産分割協議書等）
相続による名義変更では、以下の書類が必要です。
| 書類 | 取得先 | 費用 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本（被相続人の出生から死亡まで） | 本籍地の市区町村 | 1通450円 |
| 住民票の除票（被相続人） | 住所地の市区町村 | 1通300-400円 |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | 無料 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 住所地の市区町村 | 1通300-450円 |
| 固定資産税評価証明書 | 土地所在地の市区町村 | 1通300-400円 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 1通600円 |
贈与による名義変更（必要書類：贈与契約書等）
贈与による名義変更では、以下の書類が必要です。
- 贈与契約書（贈与者・受贈者が作成）
- 贈与者・受贈者の印鑑証明書
- 贈与者・受贈者の住民票
- 固定資産税評価証明書
- 登記事項証明書
売買による名義変更（必要書類：売買契約書等）
売買による名義変更では、以下の書類が必要です。
- 売買契約書（売主・買主が作成）
- 売主・買主の印鑑証明書
- 売主・買主の住民票
- 固定資産税評価証明書
- 登記事項証明書
全パターン共通: 登記事項証明書、固定資産税評価証明書は必須です。
相続による名義変更の手順（ステップ1: 書類準備）
相続の名義変更で最も重要なのは書類準備です。
戸籍謄本の取得（被相続人の出生から死亡まで）
戸籍謄本は本籍地の市区町村で取得します。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。
本籍地が複数回変わっている場合、それぞれの市区町村で取得する必要があります（郵送請求も可能）。
遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書は、相続人全員で遺産の分け方を合意し作成します。
遺産分割協議書には、以下の事項を記載します。
- 被相続人の氏名・住所・死亡年月日
- 相続人全員の氏名・住所
- 遺産の内容（土地の地番・地目・地積）
- 誰が何を相続するか
- 相続人全員の署名・実印押印
相続人全員の印鑑証明書取得
相続人全員の印鑑証明書を取得します。遺産分割協議書に押印した実印と同じ印鑑の証明書が必要です。
固定資産税評価証明書の取得
固定資産税評価証明書は、土地所在地の市区町村で取得します。登録免許税の計算に必要です。
法務局での申請方法（ステップ2: 登記申請）
書類準備が完了したら、法務局で登記申請を行います。
登記申請書の作成
登記申請書を法務局の様式で作成します。法務局の公式サイトから様式をダウンロード可能です。
登記申請書には、以下の事項を記載します。
- 登記の目的（所有権移転）
- 原因（相続・贈与・売買）
- 相続人（新しい所有者）の氏名・住所
- 土地の地番・地目・地積
- 登録免許税額
法務局への申請（窓口・郵送・オンライン）
申請方法は3通りあります。
| 申請方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 窓口 | 即日受付、その場で確認可能 | 平日日中のみ、法務局に行く必要 |
| 郵送 | 自宅から申請可能 | 書留で送付、不備があれば補正通知 |
| オンライン | 24時間申請可能 | 登記・供託オンライン申請システムの利用登録が必要 |
補正対応（不備があった場合）
登記申請書類に不備があれば、補正通知が届きます。平日に法務局に出向いて修正が必要です。
補正期限（通常1-2週間）内に対応しないと却下されます。却下された場合、再申請が必要（登録免許税は再納付）です。
登記識別情報通知の受け取り
登記完了後、登記識別情報通知（12桁の英数字）を受け取ります。旧制度の「権利証」に相当し、次回の登記で必要になります。
名義変更にかかる費用｜登録免許税と実費
土地の名義変更にかかる費用は、登録免許税と書類取得費用です。
登録免許税の計算（相続0.4%、贈与・売買2%）
登録免許税は、国税庁の定める税率で計算します。
| 原因 | 税率 | 計算例（評価額1,000万円） |
|---|---|---|
| 相続 | 0.4% | 4万円 |
| 贈与 | 2% | 20万円 |
| 売買 | 2% | 20万円 |
特例: 2025年3月31日まで、評価額100万円以下の土地の相続登記は免税です。
必要書類の取得費用（戸籍謄本・印鑑証明書等）
書類取得費用は合計1-3万円程度です。
- 戸籍謄本: 数通で2,000-5,000円
- 印鑑証明書: 相続人数 × 300-450円
- 住民票・固定資産税評価証明書等: 1,000-2,000円
司法書士報酬との比較（5-15万円）
司法書士に依頼した場合の報酬相場は5-15万円です。
| 原因 | 司法書士報酬相場 |
|---|---|
| 相続 | 5-15万円 |
| 贈与 | 5-12万円 |
| 売買 | 5-12万円 |
自分で行えば、司法書士報酬を節約できます。
自分でできるケースと専門家に依頼すべきケース
土地の名義変更を自分で行えるかは、ケースにより異なります。
自分でできるケース（単純な相続、共有者が少ない等）
以下のケースでは、自分で行うことが可能です。
- 相続人が少数（2-3人）
- 遺産分割協議がまとまっている
- 文字の正確性を確認できる（渡辺・渡邊・渡邉、はしごだか等）
- 平日に法務局に複数回（3-5回：相談・申請・補正・回収）訪問できる
専門家に依頼すべきケース（相続人が多数、遺産分割協議が複雑等）
以下のケースでは、専門家に依頼することを推奨します。
- 相続人が多数（4人以上）
- 遺産分割協議が複雑（相続人間で意見が対立）
- 売買による名義変更（高額取引）
- 物件調査が必要（私道部分・附随建物等）
- 平日に法務局に行く時間がない
法務局への複数回訪問が必要（3-5回）
自分で名義変更を行う場合、法務局に複数回訪問する必要があります。
- 相談（登記申請書の書き方確認）
- 申請（書類提出）
- 補正（不備があった場合）
- 回収（登記識別情報通知の受け取り）
平日日中に訪問する必要があるため、時間の確保が重要です。
まとめ｜自分で名義変更できるか判断し、必要なら専門家へ
土地の名義変更は自分で行うことで、司法書士報酬（5-15万円）を節約できます。相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に手続きが必要です。
必要書類の準備→法務局での申請→補正対応→登記識別情報通知受け取りの流れを理解し、単純なケースなら自分で可能です。ただし、複雑なケースは専門家に依頼を推奨します。
法務局の登記相談窓口（予約制）で無料相談が可能です。不安な場合は、司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。