不動産に関する所得とは？不動産所得と譲渡所得の2種類
不動産投資や売却を検討する際、「不動産に関する所得の種類が分からない」「税金はいくらかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産に関する所得の2種類（不動産所得と譲渡所得）、それぞれの計算方法・税率・確定申告の違いを、国税庁の公式情報を元に解説します。
不動産投資や売却を検討している方が、自分のケースに当てはめて税金を正しく理解できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産に関する所得は主に2種類：不動産所得（賃貸による継続的収入）と譲渡所得（売却による一時的収入）
- 不動産所得は総合課税（累進税率5-45%＋住民税10%）、給与所得等と合算して課税、青色申告特別控除（最大65万円）適用可能
- 譲渡所得は分離課税（短期39.63%、長期20.315%）、他の所得と分離して課税、居住用財産の3000万円特別控除適用可能
- サラリーマンでも不動産所得が年20万円超、または譲渡所得がある場合は確定申告必須
- 5棟10室基準で事業的規模を判定（一戸建て5棟以上またはアパート・マンション10室以上）
不動産に関する所得は、主に2種類あります。
①不動産所得
賃貸による継続的収入。アパート・マンション・駐車場等の賃貸で得た収入が該当します。国税庁の公式サイトによると、所得税法第26条で定義されています。
②譲渡所得
売却による一時的収入。土地・建物を売却して得た利益が該当します。国税庁の公式サイトによると、所得税法第33条で定義されています。
課税方式の違い
- 不動産所得：総合課税（給与所得等と合算して累進税率5-45%＋住民税10%）
- 譲渡所得：分離課税（他の所得と分離して短期39.63%、長期20.315%）
この2つの所得は、計算方法・税率・確定申告の要件が異なります。以下で詳しく解説します。
不動産所得の計算方法と税金｜総合課税、青色申告特別控除
不動産所得の計算方法と税金を詳しく解説します。
不動産所得の計算式（総収入金額 - 必要経費）
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
例えば、年間家賃収入500万円、必要経費200万円の場合：
- 不動産所得 = 500万円 - 200万円 = 300万円
不動産所得は総合課税（累進税率5-45%＋住民税10%）で、給与所得等と合算して課税されます。例えば、給与所得500万円、不動産所得300万円の場合、課税対象は800万円です。
必要経費の範囲（減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税等）
弥生の解説によると、不動産所得の必要経費には以下の項目が含まれます。
| 項目 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物の購入価格を耐用年数で按分 | 木造22年、RC造47年 |
| 管理費 | 管理会社への委託費用 | 一般的な管理委託料の相場として家賃の5% |
| 修繕費 | 設備の修理・交換費用 | エアコン交換、外壁塗装 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点の所有者に課税 | 評価額の1.4% |
| 都市計画税 | 市街化区域内の不動産に課税 | 評価額の0.3% |
| 保険料 | 火災保険、地震保険 | 年1-3万円程度 |
| ローン利息 | 住宅ローンの利息部分（元本は対象外） | 借入額3000万円・金利1%なら年30万円程度 |
| その他 | 水道光熱費、交通費、通信費等 | 事業に関連する部分のみ |
注意点：土地の購入価格は減価償却できません（土地は劣化しないため）。建物のみが減価償却の対象です。
青色申告特別控除（65万円・55万円・10万円）
国税庁の公式サイトによると、不動産所得で青色申告特別控除を受けるには、以下の要件があります。
| 控除額 | 要件 |
|---|---|
| 65万円 | 事業的規模（5棟10室以上）＋複式簿記＋e-Tax |
| 55万円 | 事業的規模（5棟10室以上）＋複式簿記 |
| 10万円 | 事業的規模未満 |
事業的規模の判定基準（5棟10室基準）
- 一戸建て5棟以上
- アパート・マンション10室以上
- 駐車場50台以上（青空駐車場の場合、5台で1室換算）
ただし、5棟10室基準はあくまで目安であり、実質的な事業運営実態も考慮されます。
例えば、不動産所得300万円、青色申告特別控除65万円の場合：
- 課税対象 = 300万円 - 65万円 = 235万円
青色申告特別控除により、税負担を大幅に軽減できます。
譲渡所得の計算方法と税金｜分離課税、3000万円特別控除
譲渡所得の計算方法と税金を詳しく解説します。
譲渡所得の計算式（譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用）
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 譲渡価額：売却価格
- 取得費：購入価格 + 取得時費用（仲介手数料、登記費用等）
- 譲渡費用：売却時費用（仲介手数料、測量費等）
例えば、売却価格5000万円、購入価格3000万円（取得時費用含む）、売却時費用200万円の場合：
- 譲渡所得 = 5000万円 - 3000万円 - 200万円 = 1800万円
譲渡所得は分離課税（他の所得と分離して課税）で、所有期間により税率が異なります。
短期譲渡所得（5年以下、39.63%）vs長期譲渡所得（5年超、20.315%）
譲渡所得の税率は、所有期間により異なります。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 39.63% | 所得税30.63% + 住民税9% |
| 長期（5年超） | 20.315% | 所得税15.315% + 住民税5% |
所有期間の判定：売却した年の1月1日時点で判定します。例えば、2019年7月に購入し、2024年12月に売却した場合、2024年1月1日時点で所有期間4年7ヶ月となり、短期譲渡所得（5年以下）に該当します。
例えば、譲渡所得1800万円の場合：
- 短期（5年以下）：1800万円 × 39.63% = 約713万円
- 長期（5年超）：1800万円 × 20.315% = 約366万円
所有期間が5年を超えるかどうかで、税額が約2倍変わります。
居住用財産の3000万円特別控除
国税庁の公式サイトによると、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間問わず譲渡所得から3000万円控除できます。
要件
- 自分が住んでいた住宅を売却
- 売却先が配偶者・親族でない
- 過去2年以内に同じ特例を使っていない
- 確定申告が必須
例えば、譲渡所得1800万円の場合：
- 課税対象 = 1800万円 - 3000万円 = 0円（控除しきれるため税金はゼロ）
3000万円特別控除により、多くのケースで譲渡所得税をゼロにできます。
不動産所得と譲渡所得の違い｜比較表で整理
不動産所得と譲渡所得の違いを比較表で整理します。
| 比較項目 | 不動産所得 | 譲渡所得 |
|---|---|---|
| 収入の性質 | 継続的（賃貸） | 一時的（売却） |
| 計算式 | 総収入金額 - 必要経費 | 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 |
| 課税方式 | 総合課税（累進税率5-45%＋住民税10%） | 分離課税（短期39.63%、長期20.315%） |
| 控除 | 青色申告特別控除（最大65万円） | 居住用財産3000万円特別控除 |
| 損益通算 | 可能（給与所得等と通算） | 不可（分離課税のため） |
| 確定申告 | 必須（賃貸収入20万円超） | 必須（売却益あり） |
重要：不動産所得と譲渡所得は同時に発生する場合があります。例えば、賃貸していた物件を売却した場合、賃貸収入（不動産所得、総合課税）と売却益（譲渡所得、分離課税）が同時に発生します。それぞれ別々に申告してください。
不動産所得と事業所得の違い｜5棟10室基準
不動産所得と事業所得の違いを解説します。
国税庁の公式サイトによると、不動産所得の事業的規模は5棟10室基準で判定されます。
5棟10室基準
- 一戸建て5棟以上
- アパート・マンション10室以上
- 駐車場50台以上（青空駐車場の場合、5台で1室換算）
事業的規模とみなされる場合
- 青色申告特別控除（65万円・55万円）適用可能
- 事業専従者給与を必要経費に算入可能
- 貸倒損失を全額必要経費に算入可能
事業的規模未満の場合
- 青色申告特別控除は10万円のみ
- 事業専従者給与は認められない
ただし、5棟10室基準はあくまで目安であり、実質的な事業運営実態（管理の委託状況、経営の継続性等）も考慮されます。
まとめ｜不動産に関する所得を正しく理解し、適切に申告を
不動産に関する所得は、主に2種類あります。
①不動産所得（賃貸、総合課税）
- 計算式：総収入金額 - 必要経費
- 税率：累進税率5-45%＋住民税10%
- 控除：青色申告特別控除（最大65万円）
- 損益通算可能（給与所得等と通算）
②譲渡所得（売却、分離課税）
- 計算式：譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 税率：短期39.63%、長期20.315%
- 控除：居住用財産3000万円特別控除
- 損益通算不可
確定申告が必要なケース
- サラリーマンで不動産所得が年20万円超
- 譲渡所得（売却益）がある
5棟10室基準で事業的規模判定
- 一戸建て5棟以上、またはアパート・マンション10室以上は事業的規模
- 青色申告特別控除（65万円・55万円）適用可能
不動産に関する所得を正しく理解し、適切に確定申告を行ってください。個別具体的な税務相談は税理士に相談することを強くおすすめします。