不動産の手付金とは？契約成立の証拠と解約権の役割
不動産の売買契約を結ぶ際、「手付金」という言葉を耳にしたことはありませんか？手付金は契約成立の証拠であると同時に、契約解除時の担保としての役割も持つ重要な金銭です。
この記事では、手付金の基本的な仕組み、3つの性質、相場、支払い時期、返還ルールを、国土交通省や民法の規定を元に解説します。
不動産取引が初めての方でも、手付金の仕組みを正しく理解し、安全な取引を行えるようになります。
この記事のポイント
- 手付金は契約成立の証拠であり、契約解除時の担保としての役割を持つ
- 民法上の3つの性質（証約手付・解約手付・違約手付）があり、実務では解約手付が一般的
- 相場は物件価格の5-10%、宅建業者が売主の場合は上限20%
- 手付解除は「履行着手前まで」可能（買主は手付放棄、売主は倍返し）
- 宅建業法の保全措置により、一定額以上の手付金は買主保護の対象
手付金の3つの性質を理解する
手付金には民法上3つの性質があります。それぞれの役割を理解することで、手付金の仕組みが明確になります。
証約手付：契約成立の証拠
証約手付とは、契約が成立したことを証明する役割を持つ手付金です。この性質はすべての手付に認められます。
売買契約を結ぶ際に手付金を授受することで、「確かに契約が成立した」という証拠になります。
解約手付：契約解除権の担保（実務で最も重要）
解約手付とは、契約当事者が履行着手前まで一方的に契約を解除できる権利を持つ手付金です。民法第557条により、不動産売買では原則として解約手付と推定されます。
- 買主: 手付金を放棄することで契約解除
- 売主: 手付金の倍額を返還することで契約解除
この性質が実務で最も重要であり、手付金の本質的な役割と言えます。
違約手付：債務不履行時の違約金
違約手付とは、債務不履行時に違約金として没収される手付金です。現代の不動産取引ではほとんど使われず、違約金は別途規定されるのが一般的です。
実務では、手付金とは別に「違約金は売買代金の10-20%」等と契約書に明記されることが多いです。
手付金の相場と支払い時期
相場は物件価格の5-10％（宅建業者売主の場合は上限20％）
手付金の一般的な相場は物件価格の5-10％です。例えば、3,000万円の物件であれば150-300万円程度が目安になります。
宅地建物取引業法第39条により、宅建業者が売主の場合は売買代金の20%が上限と定められています。これを超える手付金の授受は無効で、超過分は返還請求できます。
一方、個人間売買では上限規制がないため、当事者間で自由に決められます。ただし、高額すぎる手付金は買主の資金負担が大きくなるため、実務では5-10%程度に収まることが一般的です。
| 売主の種別 | 上限規制 | 一般的な相場 |
|---|---|---|
| 宅建業者 | 売買代金の20%まで | 5-10% |
| 個人 | 上限なし | 5-10% |
（出典: 国土交通省）
支払いは契約日に現金一括が原則
手付金は原則として契約日に現金で一括支払いする必要があります。住宅ローン審査前に大金を用意しなければならないため、資金繰りに注意が必要です。
契約日前に振込むと売主の倒産リスクがあるため、契約当日に現金または振込で支払うのが安全です。
住宅ローン審査前に準備が必要な理由
手付金は契約時点で支払う必要があるため、住宅ローンの審査・承認前に自己資金で用意しなければなりません。住宅ローンは原則として手付金に充当できないため、事前に現金を準備しておくことが重要です。
一部金融機関では「諸費用ローン」として別途借入可能な場合もありますが、金利が通常の住宅ローンより高いため注意が必要です。
手付金の返還ルールと手付解除の期限
手付解除が可能な期間は「履行着手前まで」
手付解除は「履行着手前まで」が原則です。民法第557条により、売主・買主いずれかが履行に着手した後は手付解除できません。
履行着手とは、契約の本旨に従った債務の履行を開始することを指します。
- 買主の履行着手: 残代金の提供準備、引越し準備、リフォーム工事の発注等
- 売主の履行着手: 所有権移転登記の準備、引渡しに向けた明渡し等
履行着手の定義は判例により個別判断されるため、明確な基準はありません。トラブルを避けるため、契約書で手付解除の期限を明記しておくことが推奨されます。一般的には契約から1-2ヶ月程度が目安です。
買主は手付放棄、売主は倍返しで解除
手付解除のルールは以下の通りです。
- 買主が解除する場合: 手付金を放棄（返還されない）
- 売主が解除する場合: 手付金の倍額を返還
例えば、手付金が100万円の場合、買主は100万円を放棄、売主は200万円（手付金100万円+倍返し100万円）を返還することで契約解除できます。
履行着手の定義と判例による判断
履行着手の判断は個別ケースにより異なります。以下は判例で履行着手と認められた例です。
- 買主が残代金を銀行に用意した
- 売主が所有権移転登記の書類を準備した
- 買主が引越し業者と契約した
一方、以下のような行為は履行着手と認められない場合があります。
- 住宅ローンの事前審査を申し込んだだけ
- 物件の内覧を行っただけ
履行着手後は手付解除できず、違約金（通常は売買代金の10-20%）を支払って債務不履行解除するしかないため、十分な注意が必要です。
住宅ローン特約との関係
住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなかった場合に、違約金なしで契約を解除できる特約です。
住宅ローン特約により契約が解除された場合、手付金は全額返還されます。手付解除とは異なり、買主は手付金を放棄する必要はありません。
宅建業法による保全措置と買主保護の仕組み
保全措置の対象となる条件（未完成物件・完成物件で異なる）
宅地建物取引業法第41条・第41条の2により、宅建業者が売主の場合、一定額以上の手付金を受領する際は保全措置が義務付けられます。
| 物件種別 | 保全措置が必要な条件 |
|---|---|
| 未完成物件 | 売買代金の5%超 または 1,000万円超 |
| 完成物件 | 売買代金の10%超 または 1,000万円超 |
（出典: 国土交通省）
保全措置の対象外（完成物件で売買代金の10%以下かつ1,000万円以下）の場合、売主の倒産時に手付金が返還されないリスクがあります。
保全措置の具体的な方法（保証委託・保険等）
保全措置には以下の方法があります。
- 保証委託: 指定保証機関に保証を委託
- 保険契約: 手付金等保証保険に加入
- 銀行等による保証: 金融機関の保証を受ける
これらの措置により、売主の倒産時でも手付金が返還される仕組みになっています。
高額物件では、保全措置の対象外であっても任意で保全措置を要求することも検討すべきです。また、売主の財務状況を確認することも重要です。
手付金に関する注意点とトラブル防止策
手付金と内金（中間金）の違いを明確に
手付金と内金（中間金）は法的性質が異なります。
| 項目 | 手付金 | 内金（中間金） |
|---|---|---|
| 法的性質 | 解約権の担保 | 代金の一部先払い |
| 解約権 | あり（履行着手前まで） | なし |
| 返還 | 手付解除時は放棄または倍返し | 契約通りに代金に充当 |
内金は代金の一部先払いであり、解約権がありません。特に個人間売買では契約書に「手付金」と明記し、解約手付である旨を確認することが重要です。
契約書に「手付金」と明記されているか確認
契約書に「手付金」と明記されていない場合、解約手付として扱われない可能性があります。以下の点を確認してください。
- 契約書に「手付金」と明記されているか
- 「解約手付」である旨が記載されているか
- 手付解除の期限が明記されているか
不明な点があれば、不動産会社や弁護士に確認することを推奨します。
手付金を準備できない場合の対処法
手付金を準備できない場合、以下の対処法があります。
- 親族からの借入: 住宅取得資金贈与の特例を活用（年間最大1,000万円まで非課税）
- 売主に手付金の減額や分割払いを交渉: 売主の同意があれば可能
- 諸費用ローンの利用: 金利が通常の住宅ローンより高いため注意
- 契約時期を遅らせて資金を準備: 物件が他の買主に取られるリスクあり
いずれも売主・不動産会社との事前相談が必須です。
まとめ：手付金の仕組みを正しく理解して安全な取引を
不動産の手付金は、契約成立の証拠（証約手付）と解約権の担保（解約手付）という二重の役割を持ちます。相場は物件価格の5-10%、支払いは契約日に現金一括が原則です。
手付解除は履行着手前まで可能ですが、期限を過ぎると違約金が発生します。宅建業法の保全措置により買主は一定の保護を受けられますが、保全措置の対象外の場合は売主の倒産リスクがあります。
契約書に「手付金」と明記されているか、解約手付である旨が記載されているか、手付解除の期限が明記されているかを十分確認してください。不明点は不動産会社や弁護士に相談し、安全な取引を心がけましょう。
次のアクションとして、住宅ローンの事前審査や資金計画の見直しを行い、契約に備えてください。