不動産買取とは？仲介との違いを理解する
不動産を売却する際、「買取」と「仲介」のどちらを選ぶべきか迷う方は少なくありません。買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取り、リフォーム後に転売するビジネスモデルです。
この記事では、不動産買取と仲介の違い、買取のメリット・デメリット、向いているケース、業者選びの注意点を、国土交通省等の公式情報を元に解説します。
買取の最大の特徴は、買い手を探す期間が不要で最短1週間で現金化できる点です。一方、売却価格は市場価格の70-80%程度になります。仲介は3-6ヶ月かかりますが、市場価格での売却が可能です。どちらが良いかは、時間的余裕や価格優先度によって異なります。
この記事のポイント
- 買取は不動産会社が直接買い取り、最短1週間で現金化できる
- 買取価格は市場価格の70-80%程度、仲介は市場価格で売却可能
- 買取は契約不適合責任が免責され、内覧・リフォーム不要
- 買取が向くケース：相続・離婚・資金繰りで急ぐ、築古物件等
- 複数社見積もり(最低3社以上)が必須、1社のみだと安値買い叩きのリスク
買取と仲介の違いを表形式で徹底比較
買取と仲介の違いを、主要な項目で比較します。
売却価格：市場の70-80% vs 市場価格
最も大きな違いは売却価格です。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の70-80%程度 | 市場価格 |
| 価格例(市場3000万円) | 2100-2400万円 | 3000万円 |
買取価格が安い理由は、業者の転売利益・リフォーム費用・維持管理費・リスク負担等を差し引いた金額になるため（一般的な業界慣行として）です。
売却期間：最短1週間 vs 3-6ヶ月
売却にかかる期間も大きく異なります。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 最短1週間~1ヶ月 | 3-6ヶ月程度 |
| 買い手探し | 不要 | 必要 |
買取は不動産会社が直接買い取るため、買い手を探す期間が不要です。仲介は購入希望者を探す必要があり、市況や物件条件によって期間が変動します。
契約不適合責任・仲介手数料・内覧の有無
その他の重要な違いを整理します。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 契約不適合責任 | 免責が一般的 | 売主負担(引渡し後2-3ヶ月) |
| 仲介手数料 | 不要 | 成約価格×3%+6万円+消費税 |
| 内覧 | 不要 | 必要(複数回) |
| リフォーム | 不要 | 状態により必要な場合あり |
(出典: 訳あり物件買取ナビ)
買取は契約不適合責任が免責される、仲介手数料が不要、内覧が不要等のメリットがあります。
不動産買取のメリット：速さと手間の削減
買取の主要なメリットを具体的に解説します。
最短1週間で現金化できる
買取の最大のメリットは、現金化のスピードです。
一般的な流れ:
- 査定依頼(即日~数日)
- 現地調査(1週間程度)
- 契約締結(1週間程度)
- 決済・引渡し(契約から2週間~1ヶ月)
相続・離婚・資金繰り等で急いで現金化したいケースに有効です。仲介では買い手が見つかるまで数ヶ月かかる場合がありますが、買取ならスケジュールが明確です。
契約不適合責任が免責される
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合、売主が買主に負う責任です。仲介では売主がこの責任を負いますが、買取では免責されることが一般的です。
空き家パスの解説によると、宅建業者が買主の場合、民法572条により契約不適合責任が免責される法的根拠があります。ただし、故意に隠蔽した瑕疵は免責されません。契約書に免責条項を明記することが重要です。
免責されるケース例:
- 土壌汚染
- 地中埋設物
- 雨漏り・シロアリ被害(故意の隠蔽を除く)
内覧・リフォーム不要で近所に知られにくい
仲介では、購入検討者が複数回内覧に訪れるため、日程調整や室内の片付けが必要です。買取では内覧が不要で、リフォームもそのままの状態で売却できます。
その他のメリット:
- 売却活動が近所に知られにくい(仲介では広告掲載・看板設置等で周知される)
- 仲介手数料(成約価格×3%+6万円+消費税)が不要
不動産買取のデメリット：価格と業者選びの重要性
買取にはメリットだけでなく、デメリットもあります。
買取価格は市場価格の70-80%程度
買取価格は、仲介の成約価格(市場価格)の70-80%程度が相場です。
価格例:
| 市場価格 | 買取価格(70-80%) |
|---|---|
| 3,000万円 | 2,100-2,400万円 |
| 5,000万円 | 3,500-4,000万円 |
買取価格が市場価格より低いため、時間的余裕があれば仲介の方が高値売却できる可能性があります。
業者の転売利益・リフォーム費用が差し引かれる理由
買取価格が安い理由は、買取業者が以下を考慮して価格を算出するためです。
- 転売利益: 業者が再販時に得る利益
- リフォーム費用: 物件を再販可能な状態にする費用
- 維持管理費: 再販までの固定資産税・管理費等
- リスク負担: 売れ残りや価格下落のリスク
国土交通省の買取再販制度によると、買取業者は既存住宅を取得・リフォーム後に再販するビジネスモデルを採用しています。このため、取得価格を抑える必要があります。
買取不可の物件もある
以下のような物件は、買取業者が買取を断るケースがあります。
- 転売益が見込めない: 立地が悪く再販が困難
- 解体費用が土地価格を上回る: 建物解体が必要だが費用が高額
- 権利関係が複雑: 共有名義、抵当権設定等
買取を検討する際は、複数社に見積もりを依頼し、買取可能か確認することが重要です。
買取が向いているケース・仲介が向いているケース
買取と仲介の使い分けを、具体的な状況例で示します。
買取が向くケース：相続・離婚・資金繰り・築古物件等
以下のような状況では、買取が向いている場合があります。
- 相続で急いで現金化したい: 相続税納付期限(10ヶ月)までに売却したい
- 離婚・資金繰りで即金化が必要: 財産分与や債務返済で早く現金が必要
- 築古・事故物件で仲介が難しい: 仲介では買い手がつきにくい
- 内覧対応やリフォームの手間を避けたい: 仕事や介護で時間が取れない
- 近所に売却を知られたくない: 広告掲載や看板設置を避けたい
仲介が向くケース：時間的余裕があり高値売却優先
以下のような状況では、仲介が向いている場合があります。
- 時間的余裕がある(3-6ヶ月以上): 急ぎでない
- 高値売却を優先したい: 市場価格での売却を目指す
- 築浅で条件の良い物件: 買い手がつきやすい
即時買取と買取保証の使い分け
買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
| 項目 | 即時買取 | 買取保証 |
|---|---|---|
| 概要 | すぐに不動産会社が買い取る | 一定期間は仲介で売却活動、売れなければ買取 |
| 期間 | 最短1週間~1ヶ月 | 仲介期間3-6ヶ月 + 買取 |
| 価格 | 市場価格の70-80%程度 | 仲介で売れれば市場価格、売れなければ事前提示価格 |
(出典: HOME4U)
時間的余裕が多少あり、高値売却も狙いたい場合は買取保証を検討する価値があります。
買取業者の選び方と注意点：複数社見積もりが必須
買取業者選びを誤ると、相場より安値で買い叩かれるリスクがあります。
複数社見積もりが必須
最低3社以上に見積もりを依頼することが重要です。1社のみだと、以下のリスクがあります。
- 相場が分からない: 提示価格が妥当か判断できない
- 安値買い叩きのリスク: 悪質業者に安く買い叩かれる
複数社見積もりで相場を把握し、極端に安い価格を提示する業者は避けましょう。
悪質な買取業者の手口と対処法
不動産売却マスターによると、悪質業者の手口には以下があります。
注意すべき手口:
- 安値で買い叩く: 相場より大幅に安い価格を提示
- 契約後の追加費用請求: 契約後に「想定外の修繕費」等を請求
- 強引な契約: 査定時に契約を急かす、説明が不十分
対処法:
- 宅建業免許の確認: 国土交通省のネガティブ情報検索システムで照会
- 重要事項説明の徹底: 説明を省略する業者は要注意
- 複数社比較: 極端に安い価格を提示する業者は避ける
宅地建物取引業法第3条（免許）、第35条（重要事項説明）により、買取業者は宅建業免許が必要で、重要事項説明義務があります。これらを怠る業者は信頼性に欠けます。
まとめ：状況に応じて買取と仲介を使い分けよう
不動産買取は、不動産会社が直接買い取り、リフォーム後に転売するビジネスモデルです。最短1週間で現金化でき、契約不適合責任が免責され、内覧・リフォームが不要というメリットがあります。一方、買取価格は市場価格の70-80%程度になります。
買取が絶対お得とは限りません。時間的余裕があれば、仲介の方が高値売却できる可能性があります。買取を選ぶ場合は、複数社見積もり(最低3社以上)が必須です。1社のみだと、相場が分からず安値買い叩きのリスクが高まります。
相続・離婚・資金繰りで急ぐケースや、築古物件で仲介が難しいケースでは、買取が有効な選択肢となる場合があります。状況に応じて買取と仲介を使い分け、信頼できる不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。