長期金利上昇と住宅ローンへの影響：2025年の状況と対策
住宅ローンを検討する際、「長期金利が上昇すると返済額はどうなるのか」「変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか」と悩む方は多いでしょう。特に2025年は、日銀のマイナス金利解除後の長期金利動向が注目されています。
この記事では、長期金利上昇が住宅ローンに与える影響、変動金利と固定金利の違い、金利上昇局面での対策を、日本銀行・住宅金融支援機構の公式情報をもとに解説します。リスクを理解し、適切な金利タイプを選ぶポイントがわかります。
この記事のポイント
- 長期金利は固定金利（フラット35等）に影響、変動金利は短期金利に連動
- 2024年マイナス金利解除後、長期金利は上昇傾向（フラット35は1.8-1.9%台へ）
- 金利上昇局面では固定金利の返済額確定メリットが大きい
- 変動金利は低金利だが将来上昇リスクあり、繰上返済や借り換えで対応可能
長期金利とは：住宅ローンとの関係を理解する
長期金利とは、新発10年物国債の利回りを指します。日本銀行によると、長期金利は固定金利型の住宅ローン（フラット35等）の基準となります。一方、変動金利は短期プライムレートに連動し、長期金利とは異なる動きをします。
長期金利が上昇する理由
長期金利が上昇する主な理由は以下の通りです。
- 日銀の金融政策変更: 2024年3月にマイナス金利政策が解除され、長期金利の上限誘導も撤廃されました。これにより長期金利が市場の需給で決まるようになり、上昇しやすくなっています。
- インフレ期待の高まり: 物価が上昇すると、投資家は将来のインフレを見込んで高い利回りを求めるため、長期金利が上昇します。
- 海外金利の影響: 米国等の海外金利が上昇すると、日本の長期金利も連動して上昇する傾向があります。
長期金利と住宅ローン金利の関係
住宅金融支援機構（フラット35）によると、フラット35の金利は長期金利に0.8-1.0%程度を上乗せした水準（一般的な水準）で設定されます。長期金利が0.5%なら、フラット35は1.3-1.5%程度です。2025年1月時点では、長期金利が約1.0%前後で推移しており、フラット35は1.8-1.9%台となっています。
2024-2025年の長期金利上昇と住宅ローンへの影響
2024年3月の日銀のマイナス金利解除以降、長期金利は上昇傾向にあります。
2024年のマイナス金利解除と長期金利の動き
2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除し、政策金利を0-0.1%程度に引き上げました。同時に、長期金利の上限誘導（YCC: Yield Curve Control）も撤廃されました。ダイヤモンド不動産研究所によると、この政策変更により長期金利は0.5%前後から1.0%前後へ上昇し、フラット35の金利も1.5%台から1.8-1.9%台へ上昇しました。
固定金利の上昇と変動金利の安定
長期金利上昇の影響を受けたのは固定金利です。フラット35は2024年に1.8-1.9%台へ上昇し、2023年と比較して約0.3-0.4%上昇しました。一方、変動金利は短期プライムレートに連動するため、長期金利上昇の影響は限定的で、0.4-0.5%前後で安定推移しています。
金利上昇が返済額に与える影響
借入額3,000万円、返済期間35年の場合、金利が0.3%上昇すると月々の返済額は以下のように変わります。
| 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 増加額（月） |
|---|---|---|---|
| 1.5% | 約9.2万円 | 約3,857万円 | - |
| 1.8% | 約9.6万円 | 約4,028万円 | +約0.4万円 |
月々約4,000円の増加は、年間約4.8万円、35年間で約168万円の負担増となります。
長期金利上昇局面での金利タイプの選び方
長期金利が上昇する局面では、変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきでしょうか。
固定金利のメリット・デメリット
住宅金融普及協会によると、固定金利のメリットは返済額が確定することです。長期金利が今後さらに上昇しても、契約時の金利で固定されるため、将来の金利上昇リスクを回避できます。家計の見通しを立てやすく、教育費等の支出計画を確実に実行できます。
デメリットは、変動金利より金利が高いことです。2025年時点では、変動金利0.4-0.5%（2025年1月時点の主要金融機関の平均水準）に対し、フラット35は1.8-1.9%と約1.4%の差があります。総返済額が増える可能性がありますが、長期金利が今後さらに上昇すれば、固定金利を選んだメリットが大きくなります。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリットは低金利（0.4-0.5%）で、月々の返済額を抑えられることです。短期プライムレートは長期金利ほど変動しておらず、2025年時点でも安定しています。繰上返済で早期完済を目指す方、リスク許容度が高い方に向いています。
デメリットは、将来金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあることです。125%ルール（返済額は直前の1.25倍までしか増えない仕組み）により急増は防げますが、金利上昇分が元本に組み込まれる「未払い利息」が発生する可能性があります。
ミックスローンという選択肢
ミックスローンは、変動金利と固定金利を組み合わせる方法です。例えば、借入額3,000万円のうち1,500万円を変動金利、1,500万円を固定金利にすることで、両方のメリットを活用できます。変動金利部分は低金利で返済額を抑え、固定金利部分は将来の金利上昇リスクを回避できます。
長期金利上昇に備えた対策
長期金利が今後さらに上昇する可能性を考慮し、以下の対策を検討しましょう。
固定金利への借り換え
変動金利で借りている方は、固定金利への借り換えを検討する好機です。長期金利は上昇しているものの、歴史的に見れば依然低水準です。今のうちに固定金利へ借り換えることで、将来の金利上昇リスクを回避できます。ただし、借り換えには事務手数料・保証料・登記費用で30-100万円程度かかるため、手数料込みで試算が必須です。
繰上返済で元本を減らす
繰上返済により元本を減らすことで、将来の金利上昇の影響を軽減できます。変動金利で借りている方は、金利が低いうちに積極的に繰上返済を行い、残債を減らすことが有効です。ただし、繰上返済手数料（無料～数万円）や、手元資金の確保とのバランスを考慮しましょう。
返済期間の短縮
返済期間を短縮することで、金利上昇の影響を受ける期間を減らせます。例えば、35年返済を25年返済に短縮すれば、10年分の金利上昇リスクを回避できます。ただし、月々の返済額が増えるため、家計に余裕があるか確認が必要です。
金融機関の試算ツールを活用
金融機関が提供する返済シミュレーションツールを活用し、変動金利・固定金利・ミックスローンの各パターンで試算しましょう。将来の金利上昇シナリオ（年0.5%上昇、年1.0%上昇等）を想定し、返済額がどう変わるかを確認することが重要です。
まとめ：長期金利上昇局面では固定金利のメリットが大きい
長期金利は固定金利型の住宅ローンに影響します。2024年のマイナス金利解除後、長期金利は上昇傾向にあり、フラット35は1.8-1.9%台へ上昇しました。一方、変動金利は短期プライムレートに連動し、0.4-0.5%前後で安定しています。
金利上昇局面では、固定金利の返済額確定メリットが大きくなります。変動金利は低金利ですが、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。ミックスローンで両方のメリットを活用する方法もあります。
家族構成・リスク許容度・将来の支出計画を考慮し、金融機関の試算ツールまたは専門家（ファイナンシャルプランナー）に相談しながら、適切な金利タイプを選びましょう。