土地の税金は取得・保有・売却の3つのタイミングで発生
土地を購入・相続・売却する際、「どんな税金がいくらかかるのか」は多くの方が不安に感じるポイントです。
この記事では、土地に関わる税金を取得時・保有時・売却時の3つのフェーズに分けて、国税庁・総務省の公式情報を元に解説します。
各税金の計算方法と軽減措置を理解することで、トータルでいくら必要かを正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地の税金は取得時（不動産取得税、登録免許税、印紙税）、保有時（固定資産税、都市計画税）、売却時（譲渡所得税、住民税）の3フェーズで発生
- 不動産取得税は2027年3月31日まで宅地評価額の1/2に軽減、税率3%
- 固定資産税は住宅用地の特例で200㎡以下なら評価額×1/6、ただし住宅が建っていることが要件
- 譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%、判定は「売却年の1月1日時点」で行う
- 相続税は小規模宅地等の特例で居住用330㎡まで評価額を80%減額可能
取得時の税金：不動産取得税・登録免許税・印紙税
土地を購入した際には、以下の3つの税金が発生します。
不動産取得税
不動産取得税は、土地・建物を取得した時に1回だけ課される地方税です。国土交通省によると、2027年3月31日までは以下の軽減措置が適用されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税率 | 3%（本則4%） |
| 課税標準額 | 宅地の場合、固定資産税評価額の1/2 |
| 計算例 | 評価額2,000万円の宅地 → 課税標準額1,000万円 → 税額30万円 |
（出典: 国土交通省）
登録免許税・印紙税
土地の所有権移転登記には登録免許税、売買契約書には印紙税がかかります。
- 登録免許税: 土地の固定資産税評価額の2%（所有権移転登記の場合）
- 印紙税: 売買契約書の金額に応じて変動（例: 1,000万円超5,000万円以下なら1万円）
保有時の税金：固定資産税・都市計画税
土地を所有している間は、毎年固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）が課税されます。
固定資産税
総務省によると、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される地方税です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 標準税率 | 1.4% |
| 課税標準額 | 固定資産税評価額（3年ごとに見直し） |
| 住宅用地の特例 | 200㎡以下: 評価額×1/6、200㎡超: 評価額×1/3 |
（出典: 総務省）
重要: 年の途中で土地を購入した場合、1月1日時点の所有者（売主）が納税義務者となります。売主・買主間で日割り精算するのが一般的ですが、これは私的な取り決めで税法上の義務ではありません。
都市計画税
総務省によると、都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課される地方税です。
- 制限税率: 0.3%
- 課税標準額: 固定資産税評価額
- 固定資産税と併せて毎年課税される
空き家のリスク
住宅用地の特例（評価額×1/6）は、住宅が建っていることが要件です。土地のみの所有（更地、駐車場）では特例が適用されません。
また、空き家対策特別措置法で「特定空き家」と判断されると、特例が外れて税額が最大6倍になるリスクがあります。
売却時の税金：譲渡所得税・住民税
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得の計算方法
国税庁によると、譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 取得費: 土地の購入価格、購入時の仲介手数料等
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費等
取得費が不明の場合は、売却価格の5%を取得費とみなす（概算取得費）ことができます。
短期・長期の税率区分
譲渡所得税の税率は所有期間により異なります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 20.315% |
（出典: 国税庁）
所有期間の判定基準に注意
所有期間は「売却年の1月1日時点」で判定されます。
例: 2020年2月に取得し2025年3月に売却した場合、実際には5年超ですが、「売却年の1月1日時点では4年11ヶ月」となり短期譲渡（39.63%）が適用されます。
この判定基準を知らないと、予想外の高税率になる可能性があります。
相続・贈与時の税金：相続税・贈与税
土地を相続・贈与で取得した場合、相続税または贈与税が課税されます。
相続税の特例措置
国税庁によると、小規模宅地等の特例を適用すると、相続税評価額を大幅に減額できます。
| 用途 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 居住用宅地 | 330㎡ | 80%減額 |
| 事業用宅地 | 400㎡ | 80%減額 |
（出典: 国税庁）
例: 評価額1億円の居住用宅地（300㎡）を相続した場合、特例適用で評価額が2,000万円に減額され、相続税の大幅軽減が可能です。
贈与税
贈与税は年間110万円の基礎控除があります。これを超える金額に累進税率（10-55%）が適用されます。
また、相続時精算課税制度を選択すると、贈与時の税負担を軽減できる場合がありますが、相続時に清算されます。
まとめ：土地の税金は3フェーズで発生、軽減措置を活用しよう
土地の税金は取得・保有・売却の各フェーズで発生します。
- 取得時: 不動産取得税（2027年3月31日まで宅地評価額の1/2、税率3%）、登録免許税、印紙税
- 保有時: 固定資産税（標準税率1.4%、住宅用地の特例で評価額×1/6）、都市計画税（制限税率0.3%）
- 売却時: 譲渡所得税（所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%）
固定資産税は毎年課税されますが、不動産取得税・譲渡所得税は一度きりです。軽減措置や特例を活用することで、税負担を抑えられる場合があります。
売却時は所有期間の判定基準（「売却年の1月1日時点」）に注意し、詳細は税理士・税務署に相談することをおすすめします。