土地のセットバックとは？接道義務を満たすための後退
土地購入を検討する際、不動産広告で「セットバック」という言葉を見て、意味が分からず不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、セットバックの定義、2項道路（みなし道路）との関係、建ぺい率・容積率への影響、費用負担、固定資産税への影響を、国土交通省・自治体の公式情報を元に解説します。
土地購入前に確認すべき点が明確になり、セットバックの必要性を正しく判断できるようになります。
この記事のポイント
- セットバックは道路幅員4m未満の2項道路に接する土地で建物を建てる際、道路中心線から2m後退する必要がある措置
- セットバック部分は私有地のまま公道として扱われ、建ぺい率・容積率の計算から除外される
- 費用は30-80万円程度で原則は土地所有者負担だが、自治体により助成金制度がある
- セットバック後も固定資産税・都市計画税の非課税申告が必要（自動適用されない）
- 購入前に市区町村の建築指導課で道路査定図を確認し、2項道路の指定有無を確認すべき
2項道路（みなし道路）とは｜建築基準法第42条2項
建築基準法第42条2項に基づき、幅員4m未満でも建築基準法施行前（1950年11月23日前）から存在し、特定行政庁が指定した道路を「2項道路（みなし道路）」と呼びます。
この道路に接する土地では、道路中心線から2m後退してセットバックが必要です。接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たすための措置です。
2項道路の定義と成り立ち
2項道路は、建築基準法施行前から存在していた道路で、幅員が4m未満でも「道路」として認められたものです。建築基準法施行時に既に建物が建ち並んでいた道路を「みなし道路」として扱い、建て替え時にセットバックすることで、将来的に4mの幅員を確保する仕組みです。
国土交通省の運用指針によると、2項道路の指定は特定行政庁（都道府県・市区町村）が行い、道路査定図で確認できます。
なぜ「みなし道路」と呼ばれるのか
建築基準法第42条1項では「道路の幅員は4m以上」と定められていますが、2項道路はこの基準を満たしていません。しかし、建築基準法施行前から存在していたため、特例として「道路とみなす」という扱いになっています。このため「みなし道路」と呼ばれます。
セットバック部分の計算方法と利用制限
セットバック部分は道路中心線から2mの位置まで境界を後退させます。向かい側が崖や川の場合は、道路境界線から4m後退します。
道路中心線から2m後退する計算方法
例えば、道路幅員が3mの場合、道路中心線から2m後退すると、両側で合計4mの幅員が確保されます。自分の土地側は道路中心線（1.5mの位置）から2m後退するため、0.5m分の土地がセットバック部分となります。
| 道路幅員 | 道路中心線の位置 | 後退距離 | セットバック部分 |
|---|---|---|---|
| 3m | 1.5m | 2m | 0.5m |
| 3.5m | 1.75m | 2m | 0.25m |
建ぺい率・容積率への影響
セットバック部分は敷地面積から除外されるため、建ぺい率・容積率の計算基礎が減少します。
例えば、100㎡の土地で5㎡がセットバック部分の場合、建築可能面積の計算は95㎡を基準とします。建ぺい率60%なら建築面積は57㎡、容積率200%なら延床面積は190㎡までとなります。
セットバック部分の利用制限（門・塀・駐車場設置不可）
セットバック部分は私有地のまま公道として扱われ、以下の利用制限があります。
- 門・塀の設置不可: 道路として扱われるため、建築物や工作物の設置が禁止されます
- 駐車場として利用不可: 車両を常時停めることはできません
- 物置・自販機の設置不可: 道路の通行を妨げるものは一切設置できません
セットバックの費用｜測量費・舗装費の目安
セットバックにかかる費用の目安は30-80万円です。
費用の内訳（境界確定・測量費45-65万円、分筆登記費5-6万円、舗装費等）
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 境界確定・測量費 | 土地家屋調査士への依頼 | 45-65万円 |
| 分筆登記費 | セットバック部分を登記上分割 | 5-6万円 |
| 舗装費 | アスファルト舗装等 | 自治体により異なる |
自治体の助成金制度
原則は土地所有者負担ですが、自治体により買取・助成金制度があります。例えば、東京都特別区では測量費・舗装費の一部助成を行っている区もあります。
購入前に市区町村の建築指導課に助成金制度の有無を確認し、費用負担を正確に把握すべきです。
固定資産税への影響｜非課税申告の手続きが必要
セットバック部分は公道として扱われるため、固定資産税・都市計画税が非課税になる可能性があります。
セットバック後の固定資産税・都市計画税
セットバック部分は道路として利用されるため、固定資産税・都市計画税の課税対象から除外される場合があります。ただし、自動適用されないため、市区町村の資産税課に非課税申告が必要です。
非課税申告の手続き（自動適用されない）
申告をしなければ課税されたままになります。セットバック後すぐに市区町村の資産税課に問い合わせ、以下の書類を準備して申告を行ってください。
- セットバック部分の測量図
- 分筆登記の証明書
- 建築確認済証
申告時期・必要書類は自治体により異なるため、セットバック後すぐに確認することが重要です。
購入前に確認すべきこと｜道路査定図・建築計画概要書の閲覧
土地購入前に市区町村の建築指導課で道路査定図を確認し、2項道路の指定有無を確認してください。
役所での道路査定図の確認方法
道路査定図は、特定行政庁（都道府県・市区町村）が管理する図面で、2項道路の指定状況を確認できます。市区町村の建築指導課で閲覧可能（無料または手数料数百円）です。
地番を伝えれば、その土地が2項道路に接しているか、セットバックが必要かを確認できます。
建築計画概要書で過去の建築状況を確認
建築計画概要書は、過去に建築確認を受けた建物の記録で、セットバックが既に行われているかを確認できます。市区町村の建築指導課で閲覧可能です。
セットバック済みの場合、費用負担が不要になる可能性があります。
重要事項説明でのセットバック説明
重要事項説明では、宅建業者がセットバック必要性を説明する義務があります。不明点は専門家（不動産鑑定士・土地家屋調査士）に相談してください。
まとめ｜セットバックを理解して土地購入の判断を
セットバックは道路幅員4m未満の2項道路に接する土地で必要な措置です。敷地面積が減少し、建ぺい率・容積率の計算に影響します。
費用は30-80万円で、助成金制度を活用することで負担を軽減できる場合があります。固定資産税の非課税申告を忘れずに行ってください。
購入前に市区町村の建築指導課で道路査定図を確認し、セットバック必要性を把握しましょう。信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、適切な土地選びを進めてください。