土地売却でかかる税金の全体像
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。これは売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税される税金です。
国税庁によると、譲渡所得は他の所得（給与所得等）と分けて計算する「分離課税」の対象となります。
この記事のポイント
- 譲渡所得税・住民税は売却益に対してのみ課税され、所有期間により税率が大きく異なる
- 長期譲渡所得（5年超所有）は20.315%、短期譲渡所得（5年以下）は39.63%
- 3000万円特別控除・10年超所有軽減税率等の節税制度を活用できる場合がある
- 取得費が不明な場合は譲渡価額の5%を概算取得費として使用可能だが、実際より不利になることが多い
- 特別控除を適用するには売却翌年の確定申告が必須
土地売却にかかる主な税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益に対して課税 | 売却益の20.315%～39.63% |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1-6万円（軽減措置適用時） |
| 登録免許税 | 所有権移転登記 | 契約により売主負担の場合あり |
| 復興特別所得税 | 2037年12月31日まで | 所得税額の2.1% |
（出典: 国税庁）
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得の計算式
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額
国税庁によると、各項目の定義は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 土地の売却価格（手取りではなく総額） |
| 取得費 | 購入価格＋購入時諸費用（仲介手数料・測量費・登記費用等） |
| 譲渡費用 | 売却時に直接かかった費用（仲介手数料、測量費、解体費、印紙税等） |
| 特別控除額 | 3000万円特別控除等の適用額 |
取得費が不明な場合の対処法
相続した土地等で購入価格が不明な場合、譲渡価額の5%を概算取得費として使用できます。
例: 売却価格3000万円なら取得費150万円（3000万円×5%）
ただし、実際の取得費より不利になることが多いため、以下の書類を探すことが重要です。
- 売買契約書・領収書
- 通帳記録（購入時の振込記録）
- 登記簿の抵当権設定額（購入価格の推定に使用）
見つからない場合でも、税理士に相談することで他の証拠で立証できる可能性があります。
譲渡費用として認められる費用
譲渡費用として控除できるのは、売却に直接関係した費用のみです。
✅ 計上できる費用
- 仲介手数料
- 測量費
- 建物の解体費
- 売買契約書の印紙税
- 登記費用（売主負担分）
- 立退料
❌ 計上できない費用
- 修繕費（売却前の補修費用）
- 固定資産税
- 引越費用
- 私的な支出
所有期間と税率の違い
長期譲渡所得と短期譲渡所得
所有期間により税率が約2倍異なります。判定基準は「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうか」です。
| 区分 | 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63% |
（出典: 国税庁）
所有期間の計算例
例1: 長期譲渡所得
- 取得日: 2019年3月
- 売却日: 2024年6月
- 判定: 2024年1月1日時点で4年10ヶ月 → 短期譲渡所得
例2: 短期譲渡所得を避ける
- 取得日: 2019年3月
- 売却日: 2025年1月以降
- 判定: 2025年1月1日時点で5年10ヶ月 → 長期譲渡所得
所有期間の計算を誤ると税額が大きく変わるため、売却時期を慎重に検討することが重要です。
土地売却で使える節税対策
3000万円特別控除（居住用財産）
マイホーム（建物＋土地、または土地のみ）を売却した際、譲渡所得から最高3000万円まで控除できます。
国税庁によると、主な適用要件は以下の通りです。
適用要件
- 自己が居住していた住宅・土地であること
- 居住しなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却前年・前々年にこの特例を適用していないこと
- 売主と買主が親族等の特別な関係でないこと
土地のみの売却でも適用可能なケース
- マイホームの建物を取り壊した後、1年以内に売買契約を締結
- 取り壊しから売買契約まで、土地を賃貸や事業に使用していない
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、課税譲渡所得6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されます。
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10%＋住民税4%＋復興特別所得税0.21%） |
| 6000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡所得の税率） |
（出典: 国税庁）
重要: この特例は3000万円特別控除と併用可能です。
相続空き家の3000万円特別控除
相続により取得した空き家（土地を含む）を売却した場合、一定要件を満たせば譲渡所得から3000万円を控除できます。
主な要件
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始直前まで被相続人が1人で居住していたこと
- 相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 2025年時点での適用期限: 2027年12月31日まで
期限後は使えなくなる可能性があるため、該当する場合は早めの売却検討が推奨されます。
取得費加算の特例（相続後の売却）
相続により取得した土地を相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できます。
これにより譲渡所得が減少し、税額を抑えることができます。詳細は税理士に相談することをおすすめします。
具体的な計算例とシミュレーション
パターン1: 長期譲渡所得（3000万円特別控除なし）
前提条件
- 取得価格: 2000万円（購入時諸費用含む）
- 売却価格: 3000万円
- 譲渡費用: 100万円（仲介手数料等）
- 所有期間: 10年（長期譲渡所得）
- 特別控除: なし
計算
- 譲渡所得 = 3000万円 - 2000万円 - 100万円 = 900万円
- 税額 = 900万円 × 20.315% = 約183万円
パターン2: 3000万円特別控除を適用した場合
前提条件（パターン1と同じ）
- 譲渡所得: 900万円
- 3000万円特別控除を適用
計算
- 課税譲渡所得 = 900万円 - 3000万円 = マイナス（ゼロ）
- 税額 = ゼロ
3000万円特別控除を適用できれば、このケースでは税金がかかりません。
パターン3: 取得費が不明な場合
前提条件
- 売却価格: 3000万円
- 取得費: 不明 → 概算取得費（3000万円×5%=150万円）を使用
- 譲渡費用: 100万円
- 所有期間: 10年（長期譲渡所得）
計算
- 譲渡所得 = 3000万円 - 150万円 - 100万円 = 2750万円
- 税額 = 2750万円 × 20.315% = 約559万円
パターン1（183万円）と比較すると、約376万円も税額が増加します。購入時の書類を保管しておくことの重要性がわかります。
確定申告の手続きと期限
確定申告の期限
土地売却で利益が出た場合、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
期限を過ぎると以下のペナルティが発生します。
| ペナルティ | 内容 |
|---|---|
| 無申告加算税 | 納税額の15-20% |
| 延滞税 | 年率7.3-14.6% |
（出典: 国税庁）
必要書類
確定申告時に必要な書類は以下の通りです。
基本書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
添付書類
- 売買契約書のコピー（売却時・取得時）
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
- 特別控除を適用する場合: 住民票の除票等
国税庁の確定申告書等作成コーナーでオンライン作成も可能です。
還付申告（損失が出た場合）
売却で損失が出た場合、確定申告は義務ではありませんが、給与所得等と損益通算できる場合があります。
特定の居住用財産の譲渡損失は、一定要件を満たせば給与所得等と損益通算し、さらに翌年以降3年間繰越控除が可能です。
詳細は税理士に相談することをおすすめします。
まとめ：土地売却の税金を正確に把握するために
土地売却でかかる主な税金は譲渡所得税・住民税で、売却益に対して課税されます。所有期間により税率が大きく異なり、長期譲渡所得（5年超）は20.315%、短期譲渡所得（5年以下）は39.63%です。
3000万円特別控除、10年超所有軽減税率等の節税制度を活用することで、税額を大幅に抑えられる場合があります。ただし、特別控除を適用するには売却翌年の確定申告が必須で、控除後に税金がゼロになる場合でも申告を忘れると控除が受けられません。
取得費が不明な場合は概算取得費（譲渡価額の5%）を使用できますが、実際の取得費より不利になるため、購入時の売買契約書・領収書を保管しておくことが重要です。
税制は年度により変更される可能性があるため、最新情報は国税庁や税理士に確認することをおすすめします。信頼できる税理士に相談しながら、正確な税額を把握し、適切な節税対策を行いましょう。