土地売却時の税金控除・特例とは
土地売却を検討する際、「譲渡所得税はどれくらいかかるのか」「税金を抑える方法はあるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地売却時に使える税金控除・特例の種類、適用要件、確定申告の手続きを、国税庁の公式情報を元に解説します。
土地売却が初めての方でも、利用可能な控除・特例を把握し、適切な税務処理ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地のみの売却は居住用財産の3,000万円特別控除が原則適用されない（建物と一緒に売却する場合のみ適用）
- 相続税を納めた人が相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる
- 保有期間が5年超か5年以下かで税率が大きく変わる（長期譲渡所得20.315%、短期譲渡所得39.63%）
- 公共事業による土地収用の場合、5,000万円特別控除等の特例が適用される可能性がある
- 特例を適用するには確定申告が必須（自動適用ではない）、期限は売却した翌年の2月16日～3月15日
譲渡所得税の基礎知識
土地売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。まずは基本的な計算方法を理解しましょう。
譲渡所得の計算方法
国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 売却価格: 土地を売却した金額
- 取得費: 土地を購入した時の価格や仲介手数料等。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とする
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費、印紙税等
譲渡所得がプラスになった場合、所得税と住民税が課されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率差
土地の保有期間により、税率が大きく異なります。
| 保有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
（出典: 国税庁 - 長期譲渡所得の税額の計算）
保有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば、2019年4月に取得し2024年5月に売却した場合、2024年1月1日時点では4年9ヶ月のため短期譲渡所得となります。
税率が約2倍異なるため、売却タイミングを慎重に検討することが重要です。
土地売却時に使える主要な税金控除・特例
土地売却時に使える主な控除・特例を見ていきましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除（土地のみは原則対象外）
国税庁によると、居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、この特例は原則として建物と土地を一緒に売却する場合に適用されます。土地のみの売却では、以下の要件を満たす場合を除き、適用されません。
土地のみの売却で適用されるケース:
- 建物を取り壊してから1年以内に売買契約を締結する
- 建物を取り壊してから売買契約締結までの間、その土地を駐車場等の用途に供していない
- 売却した土地に住んでいた（居住用だった）
要件が厳しいため、土地のみの売却では適用されないケースが多い点に注意が必要です。
相続財産の取得費加算特例
相続した土地を売却する場合、国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用できる可能性があります。
適用要件:
- 相続税を納めた人が売却すること
- 相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること
内容: 納めた相続税の一部を、土地の取得費に加算できます。これにより譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。
計算式: 加算額 = 相続税額 × (売却した土地の相続税評価額 ÷ 相続財産全体の相続税評価額)
期限を過ぎると適用できないため、相続土地を売却する場合は早めに検討することが重要です。
収用等の5,000万円特別控除
公共事業（道路拡張、再開発等）により土地が収用された場合、国税庁の「収用等により土地建物を売ったときの特例」が適用される可能性があります。
主な特例:
- 5,000万円特別控除: 譲渡所得から最大5,000万円を控除
- 代替資産の特例: 収用補償金で代替資産を取得した場合、課税の繰延べ
適用要件:
- 公共事業のための収用であること
- 収用等の通知から6ヶ月以内に売買契約を締結すること
公共事業による収用の場合、税務署や不動産業者に相談し、適用可能な特例を確認することを推奨します。
特例適用のための確定申告手続き
特例を利用するには、確定申告が必須です。
確定申告の期限と必要書類
土地を売却した場合、譲渡所得が発生するかどうかに関わらず、確定申告が必要です。
期限: 売却した翌年の2月16日～3月15日
必要書類:
- 確定申告書（第一表、第二表、第三表（分離課税用））
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 売買契約書のコピー
- 取得費の証明書類（購入時の契約書、領収書等）
- 譲渡費用の証明書類（仲介手数料の領収書等）
- 登記事項証明書
- 特例適用のための追加書類（相続税申告書、収用証明書等）
確定申告を忘れると、無申告加算税（本来の税額の15-20%）や延滞税が課される可能性があります。また、特例は確定申告しないと自動適用されません。必ず期限内に申告してください。
税理士への相談が推奨されるケース
以下のケースでは、税理士への相談を推奨します。
- 複数の特例を併用する場合（適用順序により税額が変わる）
- 相続土地の売却（相続税申告と譲渡所得税の両方が関係）
- 取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%）を使う場合
- 共有名義の土地を売却する場合
- 公共事業による収用の場合
税理士費用は5-20万円程度が相場ですが、特例の適用漏れによる損失を防ぐことができます。
土地売却の税金控除・特例まとめ
土地売却時の税金対策のポイントをまとめます。
保有期間が5年超か5年以下かで税率が大きく変わるため、売却タイミングを慎重に検討することが重要です。長期譲渡所得（5年超、税率20.315%）と短期譲渡所得（5年以下、税率39.63%）では約2倍の差があります。
土地のみの売却では3,000万円特別控除が原則使えません。建物を取り壊してから1年以内に売却する等の要件を満たす場合のみ適用されます。
相続土地を売却する場合、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内であれば、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。期限を過ぎると適用できないため、早めに検討が必要です。
公共事業による収用の場合、5,000万円特別控除等の特例が適用される可能性があります。
確定申告は必須であり、期限は売却した翌年の2月16日～3月15日です。特例は確定申告しないと自動適用されないため、必ず期限内に申告してください。
税理士への相談や不動産会社への査定依頼など、専門家のサポートを受けながら、適切な税務処理を行いましょう。