土地登記とは？役割と法的効力
土地の売買・相続・贈与を控えた方の中には、「土地登記とは何か」「なぜ必要なのか」と疑問に感じる方が少なくありません。
この記事では、土地登記の基本概念、登記簿の構成、場面別の手続き、費用、自分で登記できるかの判断基準を、法務省・法務局・国税庁の公式情報をもとに解説します。
初めて土地の登記手続きをする方でも、必要な手続きと費用を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地登記は土地の所在・面積・所有者などを登記簿に記録し公示する制度で、権利関係を第三者に対抗するために必要
- 登記簿は表題部（物理的情報）と権利部（甲区：所有権、乙区：所有権以外の権利）に分かれる
- 2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要、違反すると10万円以下の過料
- 登録免許税（売買2.0%、相続0.4%）と司法書士報酬（5-15万円程度）がかかり、費用の内訳を理解することが重要
土地登記とは？その役割と法的効力
法務省によると、土地登記（不動産登記）とは、土地や建物の所在・面積・所有者などの情報を登記簿に記録し、公示する制度です。
土地登記の役割
土地登記には以下の役割があります。
- 権利関係の明確化: 誰がその土地を所有しているか、どんな権利（抵当権など）が設定されているかを明確にする
- 取引の安全: 登記簿を閲覧することで、買主は安心して土地を購入できる
- 第三者対抗要件: 所有権移転を登記することで、第三者に対して「この土地は私のものだ」と主張できる
登記の法的効力（第三者対抗要件）
SBI新生銀行によると、土地の所有権を第三者に対抗するためには登記が必要です。
たとえば、AさんがBさんから土地を購入したが登記していなかった場合、BさんがCさんにも同じ土地を売却し、Cさんが先に登記すると、Cさんが優先されます（二重譲渡のリスク）。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
法務局によると、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の相続（施行前の相続）にも遡及適用され、2027年3月31日までの猶予期間があります。相続した土地を放置している方は、早めに手続きを進めましょう。
登記簿の構成：表題部と権利部（甲区・乙区）
法務省によると、登記簿は表題部と権利部に分かれ、権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。
表題部（物理的情報）
表題部には、土地の物理的情報が記録されます。
- 所在（住所）
- 地番
- 地目（宅地・田・畑など）
- 地積（面積）
表題部の登記は、土地家屋調査士が担当します。
権利部甲区（所有権に関する登記）
権利部甲区には、所有権に関する情報が記録されます。
- 所有者の氏名・住所
- 所有権移転の原因（売買・相続・贈与など）
- 所有権移転の日付
甲区を見ることで、誰がいつ、どんな理由で所有者になったかが分かります。
権利部乙区（所有権以外の権利）
権利部乙区には、所有権以外の権利が記録されます。
- 抵当権（住宅ローンの担保）
- 地上権
- 地役権
住宅ローンを組むと、金融機関が抵当権を設定するため、乙区に記録されます。ローンを完済すると、抵当権を抹消する登記を行います。
登記簿は誰でも閲覧可能
登記簿は法務局で誰でも閲覧・取得できます（登記事項証明書の取得：窓口600円、オンライン480円）。不動産の権利関係を確認したい場合は、法務局で登記簿を取得しましょう。
場面別の土地登記手続きと必要書類
土地登記は、売買・相続・贈与など、場面によって必要書類が異なります。法務局の情報をもとに、場面別の手続きを整理します。
売買による所有権移転登記
売買で土地を取得した場合に必要な書類は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 登記原因証明情報 | 売買契約書 |
| 登記識別情報 | 権利証（売主から提供） |
| 印鑑証明書 | 売主・買主の印鑑証明書 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
| 住民票 | 買主の住民票 |
売買の場合、登録免許税は2.0%（軽減措置適用で1.5%、令和8年3月31日まで）です。
相続登記（2024年4月義務化）
法務局によると、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。必要書類は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本 | 出生から死亡まで |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人を確定するため |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で協議した場合 |
| 印鑑証明書 | 相続人全員の印鑑証明書 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
相続登記の登録免許税は0.4%です。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の相続にも遡及適用され、2027年3月31日までの猶予期間がありますので、早めに手続きを進めましょう。
贈与による所有権移転登記
贈与で土地を取得した場合に必要な書類は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 贈与契約書 | 贈与の事実を証明 |
| 登記識別情報 | 権利証（贈与者から提供） |
| 印鑑証明書 | 贈与者・受贈者の印鑑証明書 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
| 住民票 | 受贈者の住民票 |
贈与の場合、登録免許税は2.0%です。
土地登記の費用：登録免許税と司法書士報酬
土地登記の費用は、登録免許税（法定）と司法書士報酬（相場）に分かれます。費用の内訳を明確に理解しましょう。
登録免許税の計算方法と税率
国税庁によると、登録免許税は以下の計算式で算出されます。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。税率は以下の通りです。
| 登記の種類 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 売買（土地） | 2.0% | 軽減措置適用で1.5%（令和8年3月31日まで） |
| 相続 | 0.4% | |
| 贈与 | 2.0% |
（出典: 国税庁）
登録免許税の軽減措置（時限措置）
土地の売買による所有権移転登記の税率軽減（2.0%→1.5%）は、令和8年（2026年）3月31日までの時限措置です。この期間内に売買・登記を完了すると、税負担が0.5%分軽減されます。
司法書士報酬の相場
名義変更相談センターによると、2025年時点の司法書士報酬の相場は以下の通りです。
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転（売買） | 5-10万円 |
| 相続登記 | 4-10万円 |
報酬はケースにより変動します（共有名義、遺産分割未了、抵当権設定が絡む場合は高額になる傾向）。複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、報酬の明確性と実績を比較しましょう。
費用の内訳を明確化
登録免許税（法定）と司法書士報酬（相場）を明確に区別して理解することが重要です。たとえば、固定資産税評価額1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税4万円（0.4%）+ 司法書士報酬5-10万円 = 合計9-14万円程度です。
自分で登記できるか？専門家依頼の判断基準
SBI新生銀行によると、法的には自分で登記することは可能ですが、ケースにより難易度が異なります。
自分で登記するメリット・デメリット
メリット:
- 司法書士報酬（5-10万円程度）を節約できる
デメリット:
- 書類作成・法務局への申請に時間と手間がかかる
- 複雑なケースでは誤りがあると補正や却下のリスクがある
- 登記の誤りが後々のトラブルにつながる可能性がある
専門家依頼が必要なケース
以下のケースでは、司法書士に依頼することを強く推奨します。
- 共有名義: 相続人が複数いて共有名義にする場合
- 遺産分割協議未了: 相続人間で協議がまとまっていない場合
- 抵当権設定が絡む売買: 住宅ローンを組む場合、金融機関が抵当権を設定するため、司法書士の関与が必須
- 境界未確定: 土地の境界が確定していない場合、測量が必要（土地家屋調査士に依頼）
司法書士の選び方
司法書士を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。
- 報酬の明確性: 見積もり時に費用の内訳を明確に説明してくれるか
- 実績: 相続登記や所有権移転登記の実績が豊富か
- 説明の丁寧さ: 手続きの流れや必要書類を分かりやすく説明してくれるか
複数の司法書士事務所に相談し、信頼できる専門家を選びましょう。
まとめ：土地登記の基礎と手続きのポイント
土地登記は、土地の所在・面積・所有者などを登記簿に記録し公示する制度で、権利関係を第三者に対抗するために必要です。登記簿は表題部（物理的情報）と権利部（甲区：所有権、乙区：所有権以外の権利）に分かれます。
場面別の手続き（売買・相続・贈与）と必要書類、費用（登録免許税：売買2.0%、相続0.4% + 司法書士報酬：5-15万円程度）を理解し、2024年4月施行の相続登記義務化により3年以内の登記が必要であることを把握しましょう。
自分で登記できる簡単なケース（単独名義の相続、共有なし、遺産分割協議済み等）と、専門家依頼が必要な複雑なケース（共有名義、遺産分割未了、抵当権設定等）を見極め、個別相談は司法書士に依頼することをおすすめします。
土地登記について不明点がある場合は、最寄りの法務局または司法書士に相談しましょう。