土地購入にかかる諸費用とは？総額の目安
土地購入を検討する際、「土地代金以外にどれくらい費用がかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地購入時の諸費用の内訳、計算方法、軽減措置の活用方法を、国土交通省・国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、必要な資金を正確に把握し、資金計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 土地購入の諸費用は土地価格の5-10%程度が目安
- 主な諸費用は仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税
- 諸費用は基本的に現金払いのため、土地代金のみでローンを組むと資金ショートの可能性がある
- 軽減措置を活用することで、諸費用を抑えられる場合がある（適用期限あり）
- 土地の状態により測量費や造成費が追加で発生する可能性がある
土地購入諸費用の内訳と計算方法
土地購入時の諸費用は、以下のように分類されます。
| 項目 | 内容 | 計算方法 | 目安額（2000万円の土地） |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | (売買価格×3%+6万円)+消費税 | 約72.6万円 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記の税金 | 固定資産税評価額×1.5% | 約21万円 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行費用 | 事務所により異なる | 3-10万円 |
| 不動産取得税 | 土地取得時の地方税 | 固定資産税評価額×3% | 約42万円 |
| 印紙税 | 売買契約書の印紙代 | 契約金額に応じて変動 | 1万円 |
仲介手数料：(売買価格×3%+6万円)+消費税が上限
不動産会社を介して土地を購入した場合、仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法により、400万円超の場合「(売買価格×3%+6万円)+消費税」が上限と定められています。
例えば、2000万円の土地を購入する場合：
- (2000万円×3%+6万円)×1.1=約72.6万円
売主と直接取引する場合（個人間売買）は仲介手数料不要ですが、契約トラブルのリスクが高いため、専門家への相談をおすすめします。
登記費用：登録免許税と司法書士報酬
土地の所有権移転登記を行う際、登録免許税と司法書士報酬が必要です。
登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。法務省によると、本則税率は2.0%ですが、2026年3月31日まで軽減措置により1.5%に引き下げられています。
固定資産税評価額は、実勢価格（市場価格）の約70%が目安です。2000万円の土地なら評価額は約1400万円となり、登録免許税は約21万円（1400万円×1.5%）となります。
司法書士報酬は、登記手続きを司法書士に依頼する際の費用で、事務所や地域により異なりますが3-10万円程度が相場です。
不動産取得税：固定資産税評価額×税率
不動産取得税は、土地などの不動産を取得した際に都道府県に納める地方税です。国土交通省によると、固定資産税評価額×税率（本則4%、軽減措置適用時3%）で計算します。
重要なのは、納税通知書が購入後6ヶ月~1年半後に届く点です。購入直後ではなく後日発生するため、資金計画に組み込んでおく必要があります。
住宅用地として一定要件を満たす場合、固定資産税評価額から1/2を控除または税額軽減が受けられる場合があります。軽減措置の適用を受けるには申請が必要なため、購入前に自治体や不動産会社に確認してください。
印紙税：契約書の金額に応じて変動
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙代です。国税庁によると、契約金額に応じて税額が変動します。
例えば、1000万円超5000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、2027年3月31日まで軽減措置により1万円に引き下げられています。
契約書を売主用・買主用の2通作成する場合、それぞれに印紙を貼る必要がある点に注意してください。
諸費用の目安とシミュレーション【2025年最新】
2000万円の土地を購入する場合の諸費用シミュレーション（2025年最新税率）は以下の通りです。
| 項目 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | (2000万円×3%+6万円)×1.1 | 約72.6万円 |
| 登録免許税 | 1400万円×1.5% | 約21万円 |
| 司法書士報酬 | - | 約5万円 |
| 不動産取得税 | 1400万円×3% | 約42万円 |
| 印紙税 | - | 1万円 |
| 合計 | - | 約141.6万円 |
（出典: 三菱地所ホーム）
土地価格2000万円に対して約141.6万円の諸費用（約7%）が発生します。土地の状態により、測量費（30-80万円程度）や造成費が追加で発生する可能性もあるため、余裕をもった資金計画が必要です。
固定資産税評価額の算出方法
固定資産税評価額は、市町村が決定する土地・建物の評価額で、固定資産税、不動産取得税、登録免許税の計算基準となります。実勢価格（市場価格）の約70%が目安とされていますが、地域や土地の形状により異なる場合があります。
正確な評価額は、購入前に売主または不動産会社から固定資産評価証明書を取り寄せて確認してください。
諸費用の支払いタイミングと現金準備の重要性
諸費用は基本的に現金払いが原則です。土地代金のみで住宅ローンを組んでしまうと、諸費用分の現金が不足し、資金ショートする可能性があります。
契約時に必要な現金（手付金、印紙税）
売買契約を締結する際、手付金（土地価格の5-10%）と印紙税を現金で支払います。2000万円の土地なら、手付金100-200万円+印紙税1万円が必要です。
決済時に必要な現金（仲介手数料、登記費用）
土地の引き渡し時（決済時）に、残代金、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬を支払います。事前に必要な金額を確認し、銀行で現金を用意しておく必要があります。
購入後に発生する費用（不動産取得税）
不動産取得税は、購入後6ヶ月~1年半後に都道府県から納税通知書が届きます。時期は自治体により異なるため、購入時に確認してください。購入直後ではなく後日発生するため、資金計画に組み込んでおく必要があります。
一部金融機関では諸費用ローンとして別途借入が可能ですが、金利が住宅ローンより高く設定されることが多い（通常2-3%程度）ため、可能な限り現金で準備することをおすすめします。
（参考: HOME4U）
軽減措置の活用方法と適用条件
諸費用を抑えるため、軽減措置を活用できる場合があります。ただし、適用期限や適用条件があるため、購入前に確認が必要です。
登録免許税の軽減措置（2026年3月31日まで）
登録免許税は、本則税率2.0%のところ、2026年3月31日まで1.5%に軽減されています。2000万円の土地（評価額1400万円）なら、本則28万円→軽減21万円となり、7万円の節約になります。
印紙税の軽減措置（2027年3月31日まで）
印紙税は、2027年3月31日まで軽減措置が適用されます。例えば、1000万円超5000万円以下の契約なら、本則2万円→軽減1万円となります。
不動産取得税の軽減措置（住宅用地）
住宅用地として一定要件を満たす場合、固定資産税評価額から1/2を控除または税額軽減が受けられる場合があります。軽減措置の適用を受けるには申請が必要なため、購入前に自治体または不動産会社に確認してください。
（出典: 国土交通省）
まとめ：土地購入諸費用で失敗しないために
土地購入時の諸費用は、土地価格の5-10%程度（2000万円なら約100-200万円）が目安です。主な費用は仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税で、基本的に現金払いが原則です。
土地代金のみで住宅ローンを組むと、諸費用分の現金が不足し、資金ショートする可能性があります。軽減措置（登録免許税、印紙税、不動産取得税）を活用し、適用期限を確認してください。
測量費や造成費など、土地の状態により追加費用が発生する可能性もあるため、資金計画は余裕を持って立てることが重要です。不明点は不動産会社や税理士に相談してください。