土地購入の基礎知識：建てられない土地を掴まないために
土地購入を検討する際、「建物と違って現物を見れば良さそう」と考える方は少なくありません。しかし実際には、土地購入には「建てられない土地」を掴むリスクがあり、用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務等の法的チェックが不可欠です。
この記事では、初めて土地を購入する方に向けて、土地購入の全体の流れ、必要な費用、法的チェック項目、失敗しないための注意点を、国土交通省や法務局の公式情報を元に解説します。
土地購入から建築までの手順を理解し、安全に進められるようになります。
この記事のポイント
- 土地購入は①予算設定→②エリア選定→③物件探し→④現地確認→⑤重要事項説明→⑥契約→⑦決済・登記の7ステップ
- 諸費用は土地代金の7-10%が目安（仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・測量費・地盤調査費等）
- 用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務等の法的チェックは専門知識が必要
- 地盤が弱いと地盤改良費（数十万～数百万円）が別途必要になる場合がある
- 専門家（不動産会社・司法書士・土地家屋調査士・建築士）への相談が成功の鍵
土地購入の全体の流れ：7つのステップ
土地購入は以下の7ステップで進みます。全体で通常3-6ヶ月程度かかります。
| ステップ | 内容 | 所要期間 |
|---|---|---|
| ①予算設定 | 自己資金・住宅ローン借入可能額を把握 | 1-2週間 |
| ②エリア選定 | 通勤・通学・生活環境を考慮してエリアを絞る | 1-2週間 |
| ③物件探し | 不動産会社・REINS等で土地を探す | 1-3ヶ月 |
| ④現地確認 | 実際に土地を見て、周辺環境・接道・形状を確認 | 1-2週間 |
| ⑤重要事項説明 | 宅建士から都市計画・建築制限・ライフライン等の説明を受ける | 1日 |
| ⑥契約 | 売買契約書に署名・押印、手付金（売買代金の5-10%）を支払う | 1日 |
| ⑦決済・登記 | 残代金を支払い、所有権移転登記を行う | 1-2週間 |
（出典: R+house）
土地購入から建築までは、さらに建築確認申請（1-2ヶ月）→着工→完成（3-6ヶ月）が続くため、全体で1年以上かかる場合もあります。
土地購入にかかる費用：諸費用は土地代の7-10%
土地購入時には、土地代金以外に諸費用が必要です。諸費用は土地価格の7-10%が目安です。
土地代以外に必要な諸費用の内訳
| 項目 | 内容 | 目安額（土地1,000万円の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格×3%+6万円+消費税（上限） | 約39.6万円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×2.0%（軽減措置で1.5%） | 15-20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×1.5%（2027年3月31日まで軽減） | 10-15万円 |
| 測量費 | 土地の境界確定測量 | 10-30万円 |
| 地盤調査費 | スウェーデン式サウンディング試験 | 5-10万円 |
| 司法書士費用 | 所有権移転登記の手続き代行 | 5-10万円 |
| 合計 | 約85-125万円 |
（出典: 国土交通省）
仲介手数料（土地価格×3%+6万円+消費税）
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法により上限が定められており、土地価格×3%+6万円+消費税が上限額です。
例：土地価格1,000万円の場合
- 1,000万円×3%+6万円=36万円
- 消費税10%込みで約39.6万円
登録免許税・不動産取得税
登録免許税は所有権移転登記の際に必要な税金で、固定資産税評価額×2.0%（軽減措置で1.5%）です。不動産取得税は固定資産税評価額×1.5%（2027年3月31日まで軽減）です。
測量費・地盤調査費
測量費は、土地の境界を確定させるために必要な費用で、10-30万円程度です。境界が未確定の土地は、隣地とのトラブルの可能性があるため、測量して境界確定することを推奨します。
地盤調査費は、建築前に地盤の強度を調べる費用で、スウェーデン式サウンディング試験で5-10万円程度です。地盤が弱い場合は、地盤改良費（数十万～数百万円）が別途必要になります。
失敗しない土地選びの必須チェックポイント
土地は建物と異なり、「建てられない土地」を掴むリスクがあります。以下のチェックポイントを必ず確認しましょう。
用途地域・建ぺい率・容積率の確認
用途地域は都市計画法で定められた13種類の地域区分です。住居系・商業系・工業系で建築できる建物の種類が異なります。
例：第一種低層住居専用地域では、住宅・小学校・中学校等は建築できますが、店舗・事務所・工場等は建築できません。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の上限です。用途地域により30-80%に制限されます。
例：建ぺい率50%の100㎡の土地なら、最大50㎡の建物を建築できます。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の上限です。用途地域・道路幅により50-200%に制限されます。
例：容積率100%の100㎡の土地なら、延べ床100㎡（2階建てなら各階50㎡）の建物を建築できます。
（出典: 長谷工の住まい）
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）
建築基準法43条により、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。これを接道義務といいます。
接道義務を満たさない土地は、原則として建築できません（再建築不可物件）。例外として建築基準法43条2項の許可（特定行政庁の許可）を得られるケースもありますが、ハードルは高く、専門家への相談が必須です。
セットバック：幅員4m未満の道路に接する土地では、道路中心線から2m後退して建築する義務があります。後退部分は敷地面積に含まれないため、実質的な敷地面積が減少します。
地盤調査・ハザードマップの確認
地盤が弱いと、地盤改良費（数十万～数百万円）が必要になります。事前に地盤調査を行い、地盤の強度を確認することを推奨します。
また、ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認しましょう。浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されている場合、災害リスクが高い可能性があります。
（出典: 株式会社住宅市場）
上下水道・ガスの引込状況
上下水道・ガスが未整備の土地では、引込工事費（数十万～数百万円）が別途必要になります。現地確認時に、上下水道・ガスの引込状況を必ず確認しましょう。
境界確定の有無
境界が未確定の土地は、隣地とのトラブルの可能性があります。測量して境界確定することを推奨します。
法的チェック項目：用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務
土地購入では、以下の法的チェック項目を必ず確認しましょう。
用途地域13種類と建築制限
用途地域は13種類に分類され、それぞれ建築できる建物の種類が異なります。
| 用途地域 | 建築できる建物 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 住宅、小学校、中学校等 | 30-60% | 50-200% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 住宅、病院、大学等 | 30-60% | 100-500% |
| 第二種中高層住居専用地域 | 住宅、店舗（1,500㎡以下）等 | 30-60% | 100-500% |
| 第一種住居地域 | 住宅、店舗（3,000㎡以下）等 | 50-80% | 100-500% |
| 商業地域 | 住宅、店舗、事務所、ホテル等 | 80% | 200-1,300% |
| 工業地域 | 工場、住宅等（学校・病院は不可） | 50-60% | 100-400% |
（出典: ホームズ）
建ぺい率・容積率の計算方法
建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに上限が定められています。角地や防火地域では、建ぺい率の緩和措置が適用される場合があります。
接道義務とセットバック
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない土地は、原則として建築できません。セットバックが必要な場合は、実質的な敷地面積が減少します。
重要事項説明と契約時の注意点
重要事項説明書で確認すべきポイント
契約前に、宅建士から重要事項説明を受けます。以下のポイントを必ず確認しましょう。
- 都市計画・建築制限：用途地域、建ぺい率、容積率、接道義務、高さ制限等
- ライフライン：上下水道、ガス、電気の引込状況
- 契約不適合責任の範囲：土壌汚染、地中埋設物等の免責範囲
契約不適合責任の範囲
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）は、土壌汚染・地中埋設物等が発見された場合の責任範囲を定めます。売主が個人の場合、免責条項が多いため、契約書で責任範囲を明確にするよう交渉しましょう。
手付金の扱い
手付金は、通常売買代金の5-10%です。買主が契約を解除する場合は手付金を放棄、売主が契約を解除する場合は手付金の倍額を返還します。
まとめ：専門家への相談が成功の鍵
土地購入は、予算設定→エリア選定→物件探し→現地確認→契約→決済の流れで進みます。諸費用は土地代の7-10%を見込む必要があります。
用途地域・接道義務・地盤・境界確定等の法的チェックは、専門知識が必要です。「建てられない土地」を掴まないためにも、不動産会社・司法書士・土地家屋調査士・建築士への相談を推奨します。
信頼できる専門家と相談しながら、失敗しない土地購入を実現しましょう。