土地の価格を調べる方法とは？無料で使える5つの手段
土地の売買や相続で適正価格を知りたい時、「どこで調べればいいのか分からない」と悩む方は少なくありません。
この記事では、土地の価格を調べる5つの方法（国土交通省の公的サイト、路線価、固定資産税評価額、全国地価マップ、不動産会社の無料査定）を、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
目的別にどの方法を選ぶべきかが分かり、無料で適正な価格感を掴めるようになります。
この記事のポイント
- 土地価格を調べる方法は5つあり、目的（相続税計算、売却検討、購入検討）に応じて使い分ける
- 1つの土地には複数の価格（公示地価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格）が存在する
- 国土交通省・国税庁の公的サイトは完全無料で、信頼性の高い価格情報を提供している
- 路線価や固定資産税評価額から実勢価格を逆算できるが、あくまで推計値である
- 売却を検討する場合は、不動産会社の無料査定を複数社に依頼して比較することが重要
土地価格の5つの種類（一物四価）とは
土地の価格を調べる前に、1つの土地に複数の価格が存在する「一物四価（五価）」を理解しておきましょう。
4つの公的価格と実勢価格
| 価格の種類 | 公表機関 | 評価時点 | 公表時期 | 目的 | 公示地価との比率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 1月1日 | 3月 | 土地取引の指標 | 100% |
| 基準地価 | 都道府県 | 7月1日 | 9月 | 公示地価を補完 | 100% |
| 路線価 | 国税庁 | 1月1日 | 7月 | 相続税・贈与税計算 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 1月1日 | 4-6月 | 固定資産税の課税基準 | 約70% |
| 実勢価格 | - | - | - | 実際の売買価格 | 市場の需給で変動 |
なぜ複数の価格があるのか？
公示地価は土地取引の指標、路線価は相続税計算用、固定資産税評価額は課税用と、それぞれ目的が異なります。
路線価は公示地価の約80%、固定資産税評価額は約70%に設定されており、これにより納税者の負担を調整しています。
方法①：国土交通省の公的サイトで無料で調べる
最も信頼性が高いのは、国土交通省が提供する公的サイトです。
地価公示・基準地価で標準地の価格を調べる
不動産情報ライブラリでは、地価公示と基準地価を検索できます。
調べ方
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 「地価公示・都道府県地価調査」を選択
- 住所または地図から標準地を検索
- 1㎡あたりの価格を確認
標準地とは、その地域の代表的な土地のことです。自分の土地と条件が近い標準地を参考にすることで、おおよその価格感が分かります。
不動産取引価格情報検索で実際の成約価格を見る
土地総合情報システムでは、2006年から蓄積された約430万件の実際の取引価格を検索できます。
調べ方
- 土地総合情報システムにアクセス
- 時期と地域を選択
- 取引価格、面積、取引時期を確認
過去の参考値であるため、最新の市場価格とは乖離している場合があります。直近1年以内のデータを優先して参照しましょう。
方法②：路線価から実勢価格を逆算する
相続税評価に使われる路線価から、実勢価格を推計できます。
国税庁の路線価図の見方
国税庁の路線価図では、道路に面した土地の1㎡あたりの価格が確認できます。
路線価図に「300D」と記載されている場合、路線価は300千円/㎡（30万円/㎡）を意味します。
路線価÷0.8で実勢価格を推計する計算式
路線価は公示地価の約80%に設定されているため、以下の計算式で実勢価格を逆算できます。
実勢価格の推計 = 路線価 ÷ 0.8
例：路線価が30万円/㎡の場合
実勢価格の推計 = 30万円 ÷ 0.8 = 37.5万円/㎡
ただし、これはあくまで推計値です。市場の需給状況により、実際の売買価格とは異なる場合があります。特に人気エリアでは、実勢価格が推計値を大きく上回ることがあります。
方法③：固定資産税評価額から推計する
毎年届く固定資産税課税明細書から、実勢価格を推計できます。
固定資産税課税明細書での確認方法
固定資産税課税明細書は、毎年4-6月に市区町村から送られてきます。「価格」または「評価額」の欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。
明細書が手元にない場合は、市区町村の税務課で固定資産評価証明書を取得できます。
評価額÷0.7で実勢価格を計算
固定資産税評価額は公示地価の約70%に設定されているため、以下の計算式で実勢価格を推計できます。
実勢価格の推計 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7
例：固定資産税評価額が2,100万円の場合
実勢価格の推計 = 2,100万円 ÷ 0.7 = 3,000万円
固定資産税評価額は3年ごとの評価替えで更新されるため、最新の市場価格とは乖離している場合があります。評価年度を確認し、なるべく直近の評価額を使いましょう。
方法④：全国地価マップで4つの価格を一括確認
全国地価マップは、4つの公的価格を地図上で視覚的に確認できる無料サイトです。
確認できる価格
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査価格
使い方
- 全国地価マップにアクセス
- 住所または地番で検索
- 地図上で4つの価格を確認
複数の価格を一度に比較できるため、価格感を掴みやすいのが特徴です。
方法⑤：不動産会社の無料査定で正確な価格を知る
売却を検討する場合は、不動産会社の無料査定が最も正確です。
複数社の査定を比較する理由
1社だけでなく、3社以上に依頼して査定額を比較することが重要です。
不動産会社によって査定額が数百万円異なることもあります。これは、会社の得意エリア、販売力、査定方法の違いによるものです。
複数社の査定額を比較することで、適正価格の範囲が見えてきます。
一括査定サイトの営業電話リスクと対処法
一括査定サイトは便利ですが、複数社から営業電話が来るリスクがあります。
対処法
- 匿名査定サービスを利用する
- 電話番号入力不要のサービスを選ぶ
- 連絡可能な時間帯を指定する
- メール連絡を希望する旨を伝える
売却を急いでいない場合は、まず1-2社に絞って査定を依頼し、対応を見てから追加で依頼する方法もあります。
まとめ：目的に合わせて複数の方法を組み合わせる
土地の価格を調べる方法は5つあり、目的に応じて使い分けることが重要です。
- 相続税計算：路線価をそのまま使用
- 売却検討：不動産会社の無料査定を複数社に依頼
- 購入検討：成約事例と路線価を併用して相場を確認
- 固定資産税の確認：固定資産税課税明細書で評価額を確認
1つの方法だけでなく、複数の方法を組み合わせることで、より正確な価格感を掴めます。
公的サイトで大まかな相場を把握し、不動産会社の査定で個別の条件を反映した価格を知ることで、適正な判断ができるようになります。
不明点や個別の事情がある場合は、不動産鑑定士や税理士に相談することをおすすめします。